主题：从供求关系看上海楼价10月将必然下跌

    截止9月19下午5点，上海新建商品房库存达到2055.65，而9月初的库存量还只是1817万平方米，短短10半个月增加了200多万平方米。这说明前期捂盘的楼盘开始大量放盘了。
    而根据四夕研究发现，房地产行业的建设情况往往滞后于市场情况。也就是说，建设情况有一定的惯性。如果按照这种惯性，今年的新批预售面积应该与去年相差不大。去年上海新批预售面积为2938．9万平方米。今年也应该在3000万左右。也即每个月大约为250万平方米。而今年1月1日到9月19日批准的预售量为1873万平方米，在接下来的三个半月，上海还将批准预售大约1100万平方米。
    按照近4周的平均大约30万平方米/每周的销售情况来计算的话，到今年年底15周的时间内，总共还能销售大约450万平方米，也即到年底的新建商品房可售面积将达到2700万平方米左右。那么在2006年初以及以后的几年里，上海楼市将面临一个非常痛苦的境地——供远远大于求,并且需要一个不短的时间才能调整过来。
    按照一般商品学原理，供大于求必然导致商品价格下降。而且由于年底开发商还会面临集中还贷的压力，所以降价的可能非常大。
    所以，普通消费者大可不必理会开发商关于市场已经回暖，价格还会上涨的谎话，短期成交量的稍许增加不是市场回暖的标志，只是由于降价楼盘更多造成的，而消费者对于房产消费是有价格弹性的，价降肯定量增，但增加的量还不足以支撑市场走暖，也不足以支撑开发商调高价格。
    从这个角度来看的话，10月降价楼盘会更多，特别是开盘数比较多的开发商，其降价可能性更大。