主题：后新政时代中国地产思考:开发商和政府博弈是童话(下)

上海的房价是皇帝的新衣

现如今上海房市变成了股市。房价上升的速度，与当初中国股市推出时表现相仿，当时股票市场是一片利好。现如今上海房产价格率先进入世界城市“第一集团”，房价接近东京，比肩纽约、伦敦、苏黎世等国际大城市，但是GDP总量却距他们很远。上海房地产是否会象中国股市一样，在短暂的“牛市冲天”后，却要持续几年的低迷状态？我们拭目以待。

解决上海的问题我认为非常难，最好的办法就是等待价格回归价值。日本经济低迷、拉美墨西哥经济倒退、亚洲金融危机等都经历过一个房地产市场短暂的高涨到破灭的过程。纵观历史，世界上还没有哪个国家能有效防止这个问题的发生。

“前车之鉴，后世之师”。新政策的出台就是要抑制房价增长过快，防止价格冲上危险的高度。在没有好的彻底解决办法之前，或许现在最好的办法就是等待价格回归价值。

北京市场从快速增长期步入平滑盘整期

现在的北京房市，S型增长的拐点已经出现，市场将进入平滑盘整期。表现在：

一、2005年住宅总量下降已成定局。2005年度北京计划供应土地6500公顷，其中新增经济适用房用地200公顷，住宅商品房用地1750公顷，其他大量土地为基础设施、科教文卫体和行政办公、工矿仓储用地及商服用地。住宅用地不到三分之一。

从历史同期数据看：2003年前4个月，北京市场的商品房供应量约为890万平方米；2004年同期的供应量为1000万平方米；而2005年前4个月供应量只有730万平方米。今年上半年北京新开盘的房地产项目只有去年同期的一半左右。因此，可以断言：土地供给的减少将带来住宅供应的减少。 

二、北京住宅供应由此进入盘整期。北京的房价并没有随着房产新政的实施而出现大起大落，楼市的交易价格、成交量并未发生明显变化但是政策的影响还会继续，而且后几个月会更加明显。随着房价的进一步稳定，人们在观望后发现不可能降的时候，销售将会步入正轨，整个北京强大的购买力会得到合理的释放。

三、新增商品房供应变数难料，其最大变数是尚未形成供应的一万四千公顷左右的已出让土地能不能顺利地用于房地产开发。这是因为，政府也没有披露这批土地的确切性质；巨额土地购入费和全额土地出让金的缴纳已经让许多开发商吃力，那么开发商拿地以后土地开发的资金运作能否顺利完成，使新增商品房能否顺利上市的成为悬念；即使资金运作成功，地块的拆迁、安置等，又给能否顺利建设开发增加一道悬念。

如果这些变数都朝着有利的方向发展，那么近两年商品房的有效供应将很大，北京房价就将进入盘整期。但如果这些变数都朝着不利方向发展，新增土地无法变成有效供应，那么北京的土地市场还将继续盘整。