主题：九部委新政新突破/完善国家福利保障体

九部委新政新突破 完善国家福利保障体系

王杰律师 甘肃太平洋律师事务所 

5月29日国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》后，国内房地产界掀起了新政研究热潮，关于新政对房地产市场影响的看法与判断各持己见，仁者见仁，智者见智。

对于新政，经过认真研判，笔者发现新政具有历史性突破：新政凸显出的以下七大调控特色，不但能够抑制房价虚高，引导房价回归，有利于国内经济可持续发展，而且，新政将着重于构建福利国家住房制度：启动了住房公共保障制度的改革。

一：九部委新政中央集权，经济调控与政治调控双向相结合。2005年的七部委新政是由中央政府制定调控政策，政策的细化、落实与贯彻交由地方政府制定与执行。受地方政府经济增长驱动需求及市场投机等虚拟化因素影响，地方政府并未能够无折扣地执行国家的宏观经济调控政策。为了全面解决2006年新政执行力的问题，在2006年的九部委新政中，国家监察部与统计局的介入，为新政的落实与贯彻奠定了基础，《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中“各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产业健康发展。国务院有关部门要组成联合检查组，对各地2005年以来落实中央关于房地产市场调控政策的情况进行一次集中检查”的表述已充分表明了这一立场。为了避免地方政府对于新政的抵触性变相执行，此次新政调控实行中央集权调控，在调整住房供应结构方面，对于住房建设规划与住房结构比例实行了统一的备案制与审批制度， 这些制度的建立，已充分表明，中央政府在对房地产市场通过财政政策与货币政策调整的同时，也加强了对地方政府行为的政治调控，对于地方政府的违法行为将进行严查追究，地方政府面临2004年以来的第二次反腐败廉政政治考验。

二、此次九部委新政明确了法律调控的范畴，强化了法律调控手段，加强了对市场调控的法治力度。新政不仅要求土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的法律监管，而且对合同欺诈等违法违规交易、不符合条件擅自进行预售商品房、捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要求加大整治查处处罚力度。新政强化了法律调控手段，在强调打击囤积土地房屋等违规违法行为，规范房地产市场开发经营秩序的同时，也强化地方政府依法行政的法治责任，在监察部的介入下有目标的整顿地方政府在宏观调控过程中的不作为行为和腐败行为。

三、新政立足于行政调控，借力于行政管制权，对土地供应与房价实行刚性政策。新政对市场供求关系发动刚性调整，将直达抑制房价虚高、平衡市场结构的宏观调控目标。新政要求优先保证不低于年土地供应量70%的中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房开发用地，并对土地供应与房价限价相挂钩，新政中的诸多硬性指标，直接决定未来市场结构，因此，在2007年，市场结构已成定数，房价趋升空间已经不大。

四、新政对市场的引导预期甚于调控预期。新政硬性推出中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房以及限价房，并要求各级城市人民政府要编制住房建设规划，明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标， 各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布，同时要求 2006年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设，以上近期与长期调控并重的新政内容中，近期刚性调控的内容对于中低收入的家户购房需求而言，具有极大的影响力，自用居住型购买需求预期将在新政的引导下会发生巨大变化，绝大部分现实购买力将发生延滞，客观上将缓和当前房价虚高态势下的市场紧张供求关系，在很大程度上将起到直接平抑房价的作用。

五、九部委新政实施跨度时间长，与国家“十一五”发展规划同期，国家调控政策域度广泛，并非短期局部经济调控，调控政策会随着经济形势与市场变化而逐步深化，政策具有更大弹性空间，调控绩效将会随着时间的延伸而强化。新政政策将采取逐步细化实施的模式，引导与调控相结合，边引导，边调控。新政既不是一步到位的打压式硬性调控，也不是阶段性调控，而是逐步到位、逐步深化的调控，其刚性程度将超越既往调控，在刚性改善供求结构的同时，财税与金融政策将彻底遏制房价增高。

六、新政预留了更广泛的宏观调控手段。从国内宏观经济层面观察，为了抑制国内经济增长持续过热、避免产能过剩加剧、改善国际贸易关系、遏制国际游资投机、实现经济增长方式转变，刺激国内总内需，国家将在完善财税金融体制改革的基础上进一步运用财政政策与货币政策以及法律手段调控国内宏观经济。在后续诸多的财税与金融宏观经济调控手段中，第三季度的加息与汇率制度的进一步市场化安排不仅将对国内整体经济结构构成调整，也将会对房地产市场构成相应的调控，从而加深九部委新政对房地产市场的调控力度。因此，包括贷款利率再次加息在内的货币政策以及放松汇率管制的汇改政策将成为九部委新政的后续补充调控手段。当然，需要特别强调的是，在未来，就房地产市场规范而言，取消预售房制度的立法行为将构成为对房地产市场最具影响、最为严厉的法律调控。

七、新政已将住房建设与供给制度纳入纳入公共产品范畴。九部委新政在刚性调整住房供应结构，稳定住房价格，引导合理消费的同时，在很大程度上已将住房制度纳入公共产品范畴，开始逐步改善房地产市场的供应方式，将住宅房屋的供给方式由单一的市场调节转变为由市场调节和政府调节相结合的方式，90平方米以下中低价位住房（包括经济适用房）和廉租房以及限价房建设的供应（以上房屋土地供应量占年度土地供应量的70%）将彻底改变国内房地产市场供求结构，满足国内城市化进程的需要，从而从根本上改变了中国未来房地产市场的发展方向。在未来，政府定价调节部分的住房供应将直接对市场调节的90平方米以下商品房供应起到平价作用，使得市场房价受到直接抑制。对于90平方米以上的商品住房（主要是高档住房与别墅），国家将在完善财税制度改革的基础上通过税收政策（如消费税、不动产税、遗产税等）予以调整，进而实现房地产市场供求平衡，确保房价增长与经济增长实现均衡。

在以上九部委新政的七大特色宏观调控措施中，中央集权调控、法治调控等六大调控措施除了改善当前供求结构稳定房价外，其长远的目标将是构建新型的国家福利住房公共保障制度。 “十一五”期间，新政对住房制度供给模式的调整，将构成具有中国特色社会主义市场经济改革的有机组成部分。国家福利住房公共保障制度的构建在“十一五”期间将为中国经济的可持续发展起到积极的保障作用：1、住房公共保障制度的建立有利于鼓励社会消费，解决内需不足问题，缓解产能过剩压力；2、住房公共保障制度的建立有利于节约有限的城市土地资源，满足城市化过程中的社会和谐；3、住房公共保障制度的建立有利于推动国家财税改革，对于高档住房（包括别墅）进行包括消费税、不动产税、遗产税在内的税收调节，既有利于增进全社会福利，也有利于改革国民收入再分配制度，缩小国内贫富差距。4、住房公共保障制度的建立体现了执政党“立党为公，执政为民”得执政理念，有力地维护了执政党的统治地位；5、住房公共保障制度的建立将增进社会团结，为深化改革提供稳定的改革环境。 

综上所述，九部委新政具有划时代意义，是本轮经济增长国家实施宏观经济调控以来最具突破性的经济调控：新政既是宏观经济调控政策，也是经济改革政策。
                          2006年6月13日

哦是吗？？？？？？？？？？？？？？？？

[Face021] 不顶不行