主题：房天下冬季房展现场直播：2005，西南板块别样精彩

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时间：2005年12月9日10：00--11：30


地点：国贸冬季房展会房天下展位


2005年，对房地产界而言是充满了挑战的一年，关于房地产泡沫的猜测和争论从未停止，新老国八条又重拳出击，整改中的房地产界震荡犹在，在一片观望声中，丰台花乡板块却异军突起，万年花城百万大盘在2005年成为房地产界一种现象和一个奇迹；鸿业兴园称不知观望为何物；共同将西南板块打造成为京城2005最具看点的地区。站在2006年的门口，房天下请来万年花城的黄总，鸿业兴园的王总，和亿城的于总，让我们回顾2005，同时展望2006，京城西南又将为我们带来怎样的精彩。


嘉宾：万年花城 副总经理 黄玺庆
鸿业兴园 副总经理 王振平
亿城天筑  总经理  于鲁


主持人：北京房天下主编 蒋举

主持人 郑晔：各位朋友、各位网友大家好！欢迎大家来到我们冬季房展会，房天下这里的直播间欢迎大家的光临，我们今天讨论的的话题是2005年西南板块别样多姿，2005年是充满挑战的一年，关于房地产泡沫的争论一直没有停止过，新老国八条政策上的重拳冲击，在这这样的情况下西南花乡板块却异军突起，鸿业兴园称不知观望为何物，应该说我们现在站在2006年的门口，今后06年的房地产面临一个什么样的趋势呢，今天我们请来了来自万年花城黄总以及鸿业兴园的王总。我们一起聊一聊2005年展望一下2006年，看一下我们的京城西南又能给我们带来怎么的精彩呢。几位老总自我介绍一下吧。


黄玺庆：各位房天下的网友大家好，我是万年花城的黄玺庆。王振平：大家好！我是鸿业兴园的王振平。


主持人 蒋举：欢迎大家！今天的话题恰好和我们今天几位嘉宾来的方位是有关的，巧合，三位嘉宾都是来自于西南板块的房地产开发商，随着西南板块的话题展开，但是我们并不仅仅谈到西南板块的问题，像几位老总对房地产了解，整个北京楼市今天的总结和明年的看法，谈一谈各自的观点。


主持人 郑晔：2005年万年花城应该是突破了一个销售的奇迹，包括的销售已经是火爆，您曾经提出2005年是背离的一年，是政策背离市场，开发商背离购房者，房价背离预期，你是怎么提出这么一个想法的呢？





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万年花城 副总经理 黄玺庆
 



黄玺庆：今年年终国家出台了一系列房地产政策，业内称为房地产的新政，新政的出现带来的各方面人士态度的变化，我得出一个结论，现在是12月上旬了，05年马上就要过去，站在12月的时间回顾一年，我们会发现05年的市场的实际表现要比四五月份房地产新政刚出台的时候造成的心理恐慌，带来的市场的判断一比较，发现市场表现要远远强于当时人心恐慌对市场的预测，首先市场表现的结果与当时我们当时的判断是有背离的，当时很多人是比较悲观的，认为房地产以后的日子不好过了，事实上，我现在看到的数据，从成交的套数来讲，05年虽然没有完全结束，但是已经在03－04年基础上已经在稳步的上升，总结2005的年房地产新政对房地产来讲是一阵恼人的秋风，绝不是寒风，政府通过手段，通过所谓的不政策干预市场这种做法不是太成熟的。现在购房者希望开发商做大家能够消费得起的房子，实际上情况半年以来我们的房价，没有向预期当时的有所回落，而是在稳步的上升，涨幅实际上并不是很低。第三个背离，是房地产的预期与房地产的实际表现有比较大的背离的，所以总结05年的市场之所以有这样的表现，说明市场上的需求是刚性的，需求很强烈，在如此刚性需求的前提下，我们希望房价有所下降，只有一点我们必须加快房子放量，现在整体土地市场，在一个关键环节、关键时刻，指望土批的放量是不实现的，因此希望房屋大批的放量也不现实的，如果各位朋友06年有购房的打算，我想如果你是自住的你要马上下手，什么时间是最恰当的，此时此刻就是最恰当的时机，谢谢！

主持人 郑晔：应该说黄总的介绍的实用，网友听到您的介绍以后会马上就去买万年花城的房子了。我想请问王总，我们鸿业兴园从来不知道观望为何物，您有什么样的信心提出这样的论断呢？





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鸿业兴园 副总经理 王振平
 



王振平：鸿业兴园是今年的5月7号开盘的，5月11号七部委的新政就下来了，从这半年多鸿业兴园的市场表现来看，应该说没有受到新政太的多冲击，鸿业兴园这个产品的一开始的市场定位，就是定位于城市白领，他的户型、规划、包括它的里面都是针对城市白领来做的。这样的话，我们这个产品它的客户群如果比成三角形的话，它就是三角形的中部，所以他的客户群、面比较广，尤其像北京这样的城市，白领聚集的这么一个城市。这是客户群的分布，我们的产品定位应该走的是精准的道路，没有超过140平米的房子，但是我们的一居也没有低于50平米，都是在53－58左右，以两居、三居为主。第二点，鸿业兴园的房地产公司有这么一个管理团队，他们在这个北京房地产界应该说摸爬滚打也有十七八年了，所以我们做的产品的风格是务实、稳健的。我们没有花里胡哨的概念，也没有不切实际的一些口号，但是客户看了鸿业兴园以后，都觉得鸿业兴园性价比比较好，再一个户型做得比较好，应该说它是一种务实的产品，这样的产品并且具有竞争力的价格，如果再卖不出去，我们想八九千的就更成问题了。第三个，作为我们公司高层来讲，重视宏观面的研究，比如国家的政策，金融、税收等等，这方面的政策研究，好多人当时说新政一出来房地产冬天就要来了，但是我们有一个概念，就是认为，现在在市场经济转型的时期，市场经济肯是一个不可逆转的选择，大家如果仔细分析的话，七部委的新政它的实质还是用经济的手段，比如经济的手段、税收的手段来调控市场，和原来完全用手段是不一样的，这样的话它对市场的影响还是比较间接的，不会像有些人想象的那样政府要把房地产打压下去，如果咱们理性的想一想，如果房地产都关门了，不开发了，那么和房地产相关的产业日子怎么过，就业怎么办，所以政府它不会说把这个市场打压下去，这是我们的一个基本判断。还有一个问题就是市场经济的选择不会再回到计划经济，所以我们是贴近市场做的产品，可能也是随着市场的起伏来调整，风险意识我们策划的时候已经考虑到的，这样的话如果有点政策上的变化，它会应付自如。因为房地产并不是做小买卖，它是整合资源，作为我们自己来说，我们要整合资源，我们也需要不断超越自我，现在可能两居三居，但是明年盖得多了，可能就不好卖了，四居可能就紧俏了。

主持人 蒋举：黄总说了三个背离，王总说是拿产品找市场，以不变应万变。接下来是亿城天筑的于总，您有一些什么观点带给大家呢？
screen.width-200){this.width=screen.width-200;}" alt=按此在新窗口浏览图片> 亿城天筑 总经理 于鲁 于鲁：很高兴参加西南板块项目的讨论，我们亿城股份是一家上市公司，在北京陆续开发了一些项目，一如万城华府等等，西南板块亿城天筑是我们进入这个区域的第一个项目，我今天也高兴见到这这个区域的同事，在这个过程中我也多次到这两位老总的项目中去学习，我们亿城这个项目跟他们的项目比起来，我们只是小弟弟，因为我们只有8万平米的住宅，我们在这个区域应该是一个比较差异化的产品，我们的容积率只有1，我们是四五层的花园洋房的产品，我们相信我们的目标是一个是把差异化的产品奉献给消费者，还有一个愿望就是通过我们项目的努力打造一个精致的产品，为这个区域的房地产市场增加一份亮点，大家一起把这个区域一起做起来。这是我们的两个愿望和目标。 主持人 郑晔：2005年我们都能看到这个区域的发展是迅猛的，其实原先西南并不是一个看的好房地产市场，为什么在2005年它发展的这么快，他产品的形态的多样化，除了在座的几位的产品，还有别墅等等其他的项目，为什么我们西南板块在2005年能够有这么迅猛的发展呢，想请问一下在座的几位。 黄玺庆：为什么2005年西南板块获得了快速的发展，我想是时间到了，风水轮流转，该转到西南了，西南板块它实际上同我们常说的西北、东北、东南的区域不太一样，不一样在什么地方呢？西南板块它不是说重新的挖掘一个、创造一个价值，她是一个很美丽的女孩，是被一层面纱遮住了，应该说她先天的条件好，只不过被她的那层面纱挡住了我们看不到她的价值，现在我们开发商把她的面纱拿掉了，发现这是一个美人。就是说西南板块就是一个美人坯子，时间到了，到就漂亮了。为什么说西南板块是一个美人坯子，咱们北京有两个是高速路组成的区域，第一个望京，周边有四条高速路，第二个就是花乡板块周边也有四条高速路，一个是南三换、南四环，还有西边的乘铁的九条线，一个区域的交通条件是最重要，同时区域内部还有13条市政路，这个基本条件是区域获得快速发展的最基本的支撑点。另外我们居住还需要一个舒适的环境，现在我们这个区域有好的舒适的环境，我们这边有马草河。比如说现在我们所的在区域有很多的路，这些路现在看起来是破破烂烂的，但是这个不重要，关键是已经有这条路的，我们要做的工作是把这条路修得更加的漂亮、平整，有这个路说明有这个基础了，我们把这个路改变得漂亮一些，需要的是时间。另外一个区域有好的环境在这个区域周边有五所大中专，这些院校和我们的项目交错在一起，这种和社区能够错落排序，实际上在海淀并不具备这样的条件，海淀的大学是独立的，各自成体系，因此海淀几乎的社区都没有办法和大学的能够形成抗衡，我们这个区域可以形成一个项目、、项目、有机的排序在一起。这是好的环境。 另外自然环境，我们这边有北京市的绿化地、又有绿化隔离带，加上花乡800年的历史，所以这个地方拥有着得天独厚的，自然条件的基础，条件的基础，加上周边都是快速路，而快速路旁边又有众多的就业基地，加上我们花乡板块毕竟是在西南三环旁边，而在其他区域想在三环旁边找到这么大块的开发面积已经是不具备条件的了，所以我想对于西南板块来讲什么都不缺，的东西上帝都给我们准备好了，我们现在缺的是时间，随着时间的来临、发展，我们把这个面纱去掉，我们就可以看到西南板块原来的美丽的真容，为什么05年我们感觉到西南板块提速了呢？是因为时间到了。

主持人 蒋举：本来我设置了下一个问题，但是黄总这轮最后的发言把我下一轮的话题说了。我是说问房价的问题，这是今天的购房人关注的问题，这轮发言想听听三位老总对今年房价走势的评估，是不是涨得满意了，是不是还能再涨，另外明年房价的走势，乃至2008年之前这个时间段房价会怎么样？于总作为开发商您对今年房价的涨势还满意吗？


于鲁：北京的房价一直没有像长三角区域的城市一样出现迅猛的增长，北京房价的增长相对来讲是比较平缓的，这个趋势会持续到2008年以前，这跟土地成本有关，这么几个因素构成的，在开发商的利润越来越虚薄的情况下，因为市场的的激烈，土地的价格一直在上涨，各种各样的原材料一直在上涨，还有一个关键的因素，就是房子配置的一直在提高，以前我们用铝合金的门窗就可以了，后来我们又逐渐用到塑钢窗，就是它的配置的档次在不断的上升，从这种情况来看房价的上涨有内在关系的，我们看北京的房地产市场供应量会是持续去趋缓的过程，但是需求一直保持一个稳步增长的过程，从这个角度来看价格还 是会稳步上升的过程。去年还是一个10几增长的额度，明年、后年我们还会持续增长。


王振平：05年的房价，从5月份由于七部委新政的颁布，应该说对05年的房价影响还是挺大的，去年北京的开发商到上海一看，一下子觉得北京的空间很大，让他们信心百倍，到5月份好多人有怀疑了，说房价要跌，过了几个月其实也没跌太多。我也到上海看了一下，上海的房价是跌了，但是不是想媒体上说的跌得那么重，今年的10月份我又去了一次，我感觉，宏观调控对上海的影响可能比北京要大，但是北京05的年房价基本还算比较平稳，那么明年的房价怎么样，说心里话房价问题是我最不愿意谈的话题，因为学者在谈、政府官员在谈、老百姓也在谈，开发商当然谈得更多了，应该说是人者见仁，智者见智，开发商应该说没有先知先觉，学者预测不来，开发商也预测不来，不管谁说的都是一个参考，非要说价格这个话题，考虑的北京的规模、以及它的居住的人群，北京作为一个移民的城市，从这个角度来讲，北京的房价的趋势还是一个上升的趋势。它和其他城市不一样，北京的特殊性可能更强一些，当然谈房价也不能笼统的就房价谈房价，应该就一个区域来说，比如前几年的房价多少，那你是指二环还是三环，现在好多都到六环了，从这个角度讲，研究没有任何意义，东五环和东六环这边的价格前几年相比不可同日而语，从区域来讲，两年前是什么价，五年以前是什么价，这样才有意义，好多人看统计报表说涨了多少多少，那个幅度对开发商、对我们搞策划的人来讲只是一个参考的数据，更不能说把它作为战实战的调研的数据，谈房价有一个时空、坐标的问题，没有这个坐标比是没有任何意义的。因为房地产它很特殊，它是不动产，它是和地连在一起，我觉得这一点，购房人在买房的时候，要关注你要买的区域和周边区域的比较，他们的价差，这可能更重要一些，06年房地产的价格我刚才提了一句，我是持谨慎、乐观的态度的，如果说这个产品非符合市场，符合客户的需求，我觉得它的价格是上扬的趋势，假如说这个产品的定位不准，它可能就会滞销，这就会意味的，所以不能笼统的说都涨都跌，肯定有涨有跌，如果客户留意的话，能看到有的开发商开发的产品一年就卖完了，但是有的项目卖了四五年了，大家留心的话能看到这样的项目，不是的房地产项目都是热销，都是供不应求，总的来说现在不是短缺经济时代了，在某种程度上供略大于求。谢谢大家！


主持人 蒋举：刚才听王总发言我发现一个问题，老百姓说的房价、开发商说的房价、以及学者说的房价不是一回事儿，老百姓说的房价可能就是一个笼统的概念，不管在哪个区域，我买一平米花我几个月的工资，这件事我心里是有数的，比如我四五年前想买房子，这个房子一平米相当我一个月的工资，过了几年后这个房子还是相当于我一个月的工资，这是涨了还是没涨，我想听听关于对这个问题的观点。


黄玺庆：应该说你想买的房子他一定会涨，你不想的买的房子他是在降的，有的人希望离越近越好，现在四环以内土地几乎都开发完毕了，在这个开发完毕的区域出现的楼盘，你指望它是没有可能的，你不想买的在郊区了，这个房子1千多块钱你不想买它，离开北京到北京那的房子更，但是我们不会去买，所以说房价通常不是由成本决定，是由供求关系决定的，对于开发商来讲，当他的利润10％以上的时候，他考虑的是供求关系，如果市场需求多了我的价格就高一高，市场需求少了我的价格就低一低，他的价格在10％以内的时候成本会逐渐的起作用，所以说房价主要是市场供求关系，大家都想住在四环之内，但是四环之内就是这么多土地，就这么多房子，怎么能把价格降下来，去年国家开始规范土地市场，现在开发商拿地盖房子，要通过招、拍、挂的形式，如果通过拍卖获得的土地，大家知道价高者得。这样开发商无形中加大了成本，越是好的地块价格越高，成本就起到了推动作用，加上市场有需求。四环以内也算是好的地段，到明年五环以内也会成为好的地段，因为四环之内的土地已经没了，如果你看好一个房子，你就要赶紧去买，不可能下降，因为这个地段越来越成熟，配置越来越好，它怎么会下降呢？即使是国家卖这个土地，开发商拿到的土地成本越来越高，因为市场的因素、成本的因素，都决定我们看好的房子的价位一定是要上涨的，如果再加上刚才两位老总阐述的，目前很多人都想在北京买房子，全中国人都在北京买房子，他远远大于北京人口的需求，在未来两三年之内，北京的房价毫无疑问根本不用讨论，它可能是往上的，明年7月份北京市政府将出台奥运战略，也就是说奥运区域的，四环之内是不允许再盖房子了，因为到08年是不能有工地的，也就是说明年的四环之内房屋的供应量将会相当的紧张，也许国家会在远郊区县放一些房子，但是你想买区域的房子的房价一定是涨的。我们是开发商，但是我们也是购房者，我们必须认清一个现实，希望房价降下来是我们的一个美好的愿望，在北京人多地少以及作为首都这样的特殊情况下，房价真的是很难降下来，所以我们要买房子不能犹豫，好的区域就去买吧！


嘉宾合影

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主持人 蒋举：房价的问题应该是一个抓人的问题，我听了几位老总的回答，我自己总结了一下怎么做买房人，首先要加快自己工作的节奏，早点升职，这样才能买更好的品质的房子。


黄玺庆：我补充一下，我们看好一个楼盘，一定要买这个楼盘前面的房子，尽量不要买后面的房子，一个房子从开盘到收盘，如果持续一年的时间，它刚开盘的几栋楼可能是最的，慢慢随着区域的成熟房价一定是要涨的，所以这是一个购房技巧。


主持人 蒋举：揭露一下开发商，他们总是把最的分子搁到前面卖，但是最好的房子在后面，比如说这是长安街，他们先从后面卖，然后再往先卖，最后买的房子一定是最贵的，也是最好的。应该说越往后盖的房子，技术是越来越成熟的，材料是越来越先进的，所以听黄总一家之言，大家还得动脑子，还是有一点是对的，先开盘的是的，这是没错儿。2008年以后我们怎么办呢？2008年是一个时间结点，我们买了房子和没有买的房子都要面临这么一个问题，2008年以后这么的多房子怎么办，2008年我们的房价是会涨上去还会降下来，最后请几位老总谈一谈这方面的问题。


王振平：现在谈这个问题可能有些早了点，大家会觉得奥运会开完后房价会降下去。2008年以后人们就不愿意买大了，就不会买品质好的房子了，应该说这是不会的，所以我觉得2008年北京的房价还会延续07年的趋势往下走，不会跌的，要跌的话08年以后我们就失业了。


于鲁：我认为同意王总的观点，房价和奥运会没有直接的关系，从总的趋势来看房价肯定会上涨的，因为成本、供求的问题。但是房价有另外一个重要的干扰的因素，就是政府的宏观调控会对房价造成影响，当宏观调控发生的时候房价可能会出现短时间的下跌，但是这个和它整个上涨的趋势我认为它是一个暂时的和局部的，总的趋势来讲，北京的房价还是一个稳步的缓慢上涨的一个趋势。


主持人 蒋举：黄总不在，咱们再讨论一下这个问题，2008年以后很多基础建设的工程停下来了，不一定像奥运会之前需要那么多的职务了，就业是不是会减少了，这方面的因素对我们的房价有什么影响。


黄玺庆：08年之后房价会逐步的稳定，增幅不会像这几年的增幅这么快，为什么这么讲？首先我还是从供求关系来讲，08年之前由于国家开始规范土地，对中国来讲土地市场必须要整理、规范，中国的地少，人多，我们很多的城市建设和嘴在争土地。以前由于土地市场不规范，很多开发商和政府进行私下的交易，造成了土地的流失，以前虽然开发速度很快，但是实际上造成上土地上国有资产的流失，国家开始从03年开始下决心整理、规范土地，由原来开发商千军万马去做土地开发，突然之间变成了政府一个部门来整理土地，所以这个速度在一段时间之内肯定会慢下来，因此由于土地在一段时间慢下来了，所以造成了房屋市场上供求关系稍微紧张一些，由于供求关系紧张，所以房价会涨起来，我想这是我们国家整理、规范土地所必须付出的代价和成本，但是我也相信随着时间的推移国家整理、规范土地的速度会逐渐的加快，逐渐的委托开发商做一级开发，这样的话土地市场的供求关系会逐渐的达到新的平衡，这个时间段大家会有这么一个五六年的时间，正好跨五年计划，按照这么一个计划走，那么08后是我们第十一五计划的后半时期了，同时由于08年奥运会的利好消息，在这之前我们购房者纷纷的抢购北京的房屋，或者奥运周边的一些房屋，或者奥运辐射地段的房屋，在这段时间造成了房屋的供不应求，随着奥运会的结束，人们的消费需求慢慢趋于理性。一个是土地的供求关系趋于平衡了，从而房屋的供求紧张也会得到缓解，另外一个人们的购房需求会趋于理智，因此在房屋的供求关系上会逐步的平衡下来。供求关系平衡了，房价的涨幅也就会平稳下来，至少在增幅上我认为肯定会比这几年增幅上要减下来，但是说指望房屋，我还是那句话，不可能的，因为你喜欢的区域逐渐的成熟了，没有地块开发了，但是08年之后房价会稳定下来，不会像现在这样一涨就到一千块钱，但是没有办法，这是市场需求太旺盛了。


主持人 蒋举：今天我们的话题基本上说完了，后天的一些朋友我再给大家介绍一下今天在座的三位嘉宾，我旁边的这一位是亿城天筑的于总，这位是鸿业兴园的王总，最能说的这位是万年花城的黄总，那位是房天下的编辑郑晔，我是房天下的主编蒋举，感谢各位光临我们的现场，感谢各位网友参与我们的论坛，谢谢大家！

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