主题：在官司中完善物业管理

物业管理纠纷问题是中国实行住房商品化改革以来的一个结症。10月30日北京朝阳法院对部分欠交物业费业主的强制执行，掀起了讨论物业纠纷的热潮。讨论这场纠纷中的责任方已没有意义。赖账成为“业主维权”的主要形式，物业公司成为过街老鼠，矛盾激化到如此程度，就需要反思物业管理的制度基础。 

没有大大小小的官司，就没有物业管理制度的进步。美国人喜欢打官司举世闻名，但是美国的服务质量之高也是地球人都知道。事实上，美国的服务之好，并不是美国人比其他国家公民更友善，而是赔怕了。美国的法律制定之初也不见得比其他国家的法律合情合理，但官司打多了，制度就完善了。中国的《物业管理条例》及各地的细则，只是纲领性的法规，并没有设计具体问题的办法。只是规定应该怎么样，而没有规定不这样如何处理。事实上，问题发生之前，也不可能先知先觉地设计出解决办法。 

《物业管理条例》及细则只有在不断官司中修改。中国人讲究大事化小，小事化无，不到万不得已还是私了。此次强制执行意义并不只是事情本身，如果能给物业管理制度带来一次触动，意义将是深远的。 

物业管理的相关法规只有原则性的条款，已经不能适应物业服务的特殊性。 

把物业管理纠纷问题交给《民法》、《合同法》来解决，勉为其难。“市场化、社会化”是物业管理的重要原则。但是供求双方并不是普通市场经济意义上的关系。 

自由市场中供求双方的选择余地是充分的，价格是可以自由确定的，但是，物业管理公司与业主相互选择的成本相当大，物业管理的价格也没有大的波动，并且物业公司的服务对象是一个集体。 

在非完全自由竞争的市场经济下，政府的规制必不可少。 

对物业管理这样一个高度专业化的行业，详尽的法规制度是必不可少的。 

除了政府制定合理的法规与制度，还有一个重要的角色没有出现，对专业化问题的裁决，需要有专门的裁判，才能保证双方的利益。比如房屋质量问题，曾经困扰房地产业多年，但如果有专业化的权威检测机构，可能就可迎刃而解。普通商品还有消费者协会来管，但在此次强制执行中，我们却没有见到物业管理协会等机构的身影。没专门机构对管理与服务内容的标准化、规范化负责，就不可能消除物业管理的矛盾。 

在物业管理中，某些部门和一些社会机构往往只从行业管理的角度出发，充当了物业公司的打手。物业管理公司的前期管理没有居民参与，前期介入的物业管理公司许多都与房地产开发商有裙带关系，“谁开发、谁管理”的格局还没有根本打破，业主和物业公司还难以实现双向选择，居民购房时，交钥匙的不是房地产开发公司，而是物业公司。这是物业管理不健全，引发矛盾的一个主要原因，但相关部门和一些社会机构并没有在居民缺位时，担负起居民的代言人。 

在物业公司退出机制中，相关部门和社会机构也躲在后台，而在这两个决定物业公司与居民“身世”的关键时刻，最需要相关部门的介入。 

解决这个物业矛盾必须合法。但通过众多事例，不断完善法规和管理办法，规范物业管理的市场竞争，才能最终解决物业管理的纠纷问题，实现双赢。