主题：元亨苑开盘分析

什么时候开盘了，仍是未知，总之超过自己分析的那个价，也就是咱与金城尚品say goodbay的时候，咱可不愿被虚幻表面给忽悠了。开盘时间老拖后反而给了咱充沛的时间去做分析、考虑。如从这撤退，咱就又得转战华润上地那个坛子候着去了，NND老百姓置个窝咋就那么难捏。
咱一门心思等这盘的两居，可现在看坛里的各种传说，也不知道还有希望不。
从市场推广的角度来看，这个盘开盘定价很关键，因为涉及到二期、三期的价格定位，通常一期更多是为凑人气，推出的楼也是整个小区相对较弱的，价也就相对较低，以便给后几期价位有往上走的空间，才有可能完美收盘。当然通常买一期也得要冒点风险，一旦盘开完，如后续推进不顺时，买了一期的那个郁闷噢。北京城东的华侨城一期价位就较低，开得就较成功，现整个盘的价位在慢慢往上走，买一期的那班人高兴坏了，那个坛子被业主踢的热火朝天的，旺的很，开发商也有和业主时时沟通，组织了很多互动活动，良好的口碑为开二期奠定了扎实的基础。扯远了。
金城尚品的一号楼南紧紧贴着电视机厂一正盖的楼，西面对小区，栋间距本就窄，所以买一期就不要对视野、空间有要求，三号楼就较好，旁是很矮的配套楼，再往北隔一条路是另一小区的约六层居民楼，视野就教开阔，整个楼盘三号楼是最好的一栋。说到金城的位置不错那也是相对而言，牡丹园这片的房租可比不上学院路，也比不上成府路，比不上知春路，更比不上苏州街，那么我们来看看01年卖七千左右的华清嘉园，租金可算是周边较高的，现二手房价在9500—10000，我一朋友当年期房买是七千多，他说如现一万卖保本都有点勉强，因加上办入住时交的杂费，办产权的那些个税费，再加这几年的房贷利息，加极简单的装修费早超过一万一平米的成本，再看01年6000多的太阳园还代了简单装修，现二手房130平米以内的也就在八千—九千之间，大户型的还要低些。更别说当年那些价位吓人的冠城园，今典，看看它现在的二手房价就知道，如卖就得亏。而这些盘的小区规模，规划、小区配套是金城根本比不了的。裸车价与裸房价是一个概念，后面到入住还有不老少的钱一点一点让你往外掏，正式住进后，拿个计算器好好加一加，一套房全部的总价是多少。
那么金城开盘价，值多少呢？
那么三五年后的金城尚品在二手房市场应值多少呢？
咱今儿个又愿拿多少钱来买金城这个单呢？
为啥老不开盘，有的说是因预售没下，有的说拖着吊胃口，有的说先忙着内部分……众说纷坛。金城开盘让开发商头痛的应是三居，一居，两居不用太愁，就算单价高些，但总价因面积而不致太凸现。但金城是三居居多，又是165这样的大面积，当初要是把三居设计在150以内，开发商就彻底赢了。您可别说多十几平米不在乎，放在几年后的二手市场您会发现，它是那么难出手，又扯远了。呵呵。您可别说我买来是自住，我又没打算卖，干嘛关心二手市场，就像您买一车，也没想卖，可天天开着它耳边老听说又掉了多少价，那心里那个气。谁也不愿意，买个房，若干年还不抵今儿买的价位。大市不好，大市好都会有人被套，九几年买亚运村附近的，朝阳公园附近的有的至今也没到那时的买价，深圳用港币买罗湖楼盘的那些港客永远也不可能解套。
如传说中的金城一期两居、三居被有钱的五矿包了好些，那么接下来的三号楼五矿能包多少？三号塔楼、板楼加一块可是以三居为主啊。一期的开盘价如考虑不周详，一旦推不动，三号楼的价格定位势必会处于尴尬。毕竟接下来能否把三号楼三居推完是整个楼盘的关键。，现在的金城坛子里热闹非凡，点击率在焦点、搜房都排前几位，一旦开盘价格定位不成熟，这种热闹会立马降温，而传说中的已有三千多的意向登记，又会有多少变为实际客户？
就像一场戏没开演前尽可任人揣摩猜测，而大幕一旦拉开，就不可能再叫 NG，硬着头皮也得往下演，至于看戏的拍不拍巴掌，可由不得演戏的。让我们拭目以待。

再拿出具体数据就更好了！

转1》
以166平的三居为例，首付超过37%（现在必须超过30%）
房屋总价： 1494000元 （假设房价为9000）

首付款： 554000元 
契税： 22410元 
公共维修基金： 29880元 
印花税： 747元 
房屋首期费用总和： 607037元 （好大一笔啊，装修大概还需要10万，天啊！）
还款总额：1923867元 
息款负担：983867元 （银行真黑）
《转2》
以163.7平的三居为例，首付30%（现在必须超过30%）
房屋总价： 1389750元 （假设房价为8500）

首付款： 429750元 
契税+印花税：25000左右，公共维修基金明年付，只有印花税和契税是现在付，
房屋首期费用总和： 454750元，还凑合吧，和父母借一部分，装修也是明年了，

商业贷款 
贷款额：960000元 
月还款额：6607.68元，把现在的房子租出去，每个月大约有2300左右的收入，这样还剩下4300左右，基本等于每月工资的40％左右，还在承担范围之内。
还款总额：1585843.2元 
息款负担：625843.2元 （银行黑是黑了点，谁让咱没钱呢，不过可以提前还款，应该付不了那么多吧，这么算算也还凑合）这么算下来，感觉也还可以承受，就是装修的时候会吃紧一点。您说呢？
《转载3》
163.7平为例，总价1389750元（假设房价8500元）
首付429750+25000契税
贷款额：960000
月还款6607.68元
假设月薪税后一万，有旧房出租2300元月，月还款6607.68-2300=4300+（物业费，暖气费，夏天电风扇费，居家水电气卫生费，电视，宽带平均每月）1500=5800，占工资的58%，余4200每月，存2000每月在银行还向老妈借的十万的装修费，2200元每月生活费用于坐地铁公交，买菜做饭，小灵通，算算，也还凑合，就是报纸杂志在报刊亭只看不买，旅游休假还完贷款二十年后再享受也不迟，同学朋友应酬就以加班为借口二十年后再参加也不晚，外面饭馆不卫生就在家做挺好，开车危险坐地铁大巴安全，小孩教育费还完贷款再说。
感觉还挺好，您说呢？

（（：两居真没了吗？三居咱连首期都付不起。看来是到与这个盘say goodbye的时候了。