主题：中国房地产将在三年内崩溃！

中国房地产将在三年内崩溃！

刘兆辉



 【内容提要】但我们发现无论是中国股市的定价机制，还是中国的汇市的定价机制，都不是在市场市供求关系动态平衡下形成的。特别是中国股市，是名副其实的政策市。没有优化资产配置的证券市场，导致的亏空多达一万多亿！中国的汇率市场，由于汇率机制不合理(非市场化)，中国的外汇储备已经多达7690亿！就在一个月前，国际投行高盛中国区首席经济学家梁红表示过，人民币汇率存在至少20%的低估，汇率严重低估所造成的宏观价格错配已经给国民财富造成了损失。至于房地产市场，经济学家易宪容坦言，“房地产的责任在于政府，房地产行业并没有完全市场化，这是房地产暴利的症结所在”。

中国房地产将在三年内崩溃！

资本是趋利的，一旦中国的证券市场机制合理了，有了价值发现功能，更有了优化资产配置功能。中国股市将面临持续数年熊市后的大底，这对国内缺少投资渠道的庞大资本来说无异是一个千载难逢的机会。一个整体上机制合理的股市整体回报率通常要在10%以上的(美国从1922年到1992年的60年内，股市平均实际回报率达到10%。)，当然中国如果出现了一个牛市的大底的话，囤积在房地产的巨量资金还有什么理由还在高位站岗呢，当房价已经高到所收房租不能够支持买房银行利息时，资金还敢在高位站岗吗？可以说中国股市运行机制合理之时，就是中国股市见底之日，中国股市见底之日，就是房地产见顶之时。分析房地产业何时见顶，只需分析中国股市何时见底就可以了。

近年来中国的房地产价格不断走高，当然围绕着房地产泡沫的争论也从未停止过，如果说房地产没有泡沫那是假的。因为在中国上海、北京的房价高的城市，房价已经高到了连白领阶层都买不起的地步了。一般房价冲到户均收入6倍左右的区域被经济学家称之为泡沫区。著名国际投资银行摩根士丹利最近指出在中国，这一比例已经达到甚至超过了10至20倍。国际上信贷资金中地产贷款的最高占比是 10% 。而据专家潘泰博的研究显示，如果在统计中记入“隐身贷款”部分，地产贷款其实已经占到了银行贷款总量的 30% 。显然中国远远超出了安全的范围，国内银行资金正承受着巨大的风险。国家统计局最新数据显示，10月末，全国商品房空置面积1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积6204万平方米，商业地产空置面积上半年也达2878万平方米。目前全国空置率已达到26%，大大超过国际公认的10%的警戒线。

看来中国的房地产泡沫不是存在不存在的问题，只不过是什么时候崩溃的问题了！当然中国有着种种理由支撑着目前的房地产价格，比如人民币升值，比如中国人口多的国情，再比如中国经济的高增长，但 “日中则移,月满则亏”这是客观规律，再多的理由也不能支撑一个只涨不跌的房地产市场。香港的房地产涨高了会跌，日本的房地产涨高了也会跌，当然中国的房地产业更不会例外！

在中国买房不光是为了居住，更重要的是保值增值。因为整个中国的资本大载体只有房地产、银行和股市。股市是高风险的，股市十余年亏空一万多亿来看，这个市场是严重消耗财富的。存银行又可能面临通货膨胀带来的财富减少。除了股市和银行外，资本要实现保值和增值最好的去处也只有房地产了。

如何解释目前股市的高风险和国内的通货膨胀现象呢？这要从市场大的运行机制上来分析，这有助我们更清楚的了解中国的房地产业。市场有定价的功能，有优化资源(资产)配置的功能。市场的优化资产(资源)配置功能是建立在市场定价功能上的。所以市场没有合理的定价机制就没有优化资源(资产)配置的功能。市场的合理定价是建立在市场市的基础上的，只有在供求关系动态平衡的条件下，这个市场才具备合理的定价机制，才具备优化资源(资产)配置功能。中国股市如此，中国的汇市如此，中国的房地产市场也是如此。

但我们发现无论是中国股市的定价机制，还是中国的汇市的定价机制，都不是在市场市供求关系动态平衡下形成的。特别是中国股市，是名副其实的政策市。没有优化资产配置的证券市场，导致的亏空多达一万多亿！中国的汇率市场，由于汇率机制不合理(非市场化)，中国的外汇储备已经多达7690亿！就在一个月前，国际投行高盛中国区首席经济学家梁红表示过，人民币汇率存在至少20%的低估，汇率严重低估所造成的宏观价格错配已经给国民财富造成了损失。至于房地产市场，经济学家易宪容坦言，“房地产的责任在于政府，房地产行业并没有完全市场化，这是房地产暴利的症结所在”。

来自: 价值中国网

 上世纪20年代末，美国喜剧演员埃迪坎托曾用一句黑色幽默的台词警示股市风险，他扮演的服务生问住店客人：“先生，您是要一间睡觉的房，还是要一间跳楼的房？”如今，在上海，人们在谈论房价时也会互相打趣：“先生，您是要一间睡觉的房，还是要一间跳楼的房？”这一句略带戏谑的台词，正在被不同的上海人演绎出同一种难以言明的辛酸：高房价吓退了不少准备在上海成家立业的人才，增加了他们异地就业的难度；高房价让城市里的“工薪供房族”痛苦不堪；同时，高房价正在吓跑前来投资的企业。上述情况若得不到掌控，势必引起部分行业衰退、薪资下调，然后便是人才流出这个失去“机会”的城市……种种迹象表明，整个上海在默默地吞咽着高房价带来的苦果，而且这个过程很可能才刚刚开始。

高房价吓跑外来人才

行人在上海衡山路上的一家房产中介查看房源信息。在5月七部委调控房市场的“国八条”出台之后，上海房价的平均降幅超过5％。但仍让工薪族感到“望尘莫及”。

来自浙江的私营老板何先生，在上海浦东经营了一家小型软件公司。这几个月来他非常沮丧，短短几周就有6名员工递了请辞报告。更严重的是，公司最近6个月的员工流失率已超过120%，本地的人才招聘网上几乎每个月都有何先生公司的招聘信息。何先生始终搞不明白，公司员工的收入不比行业平均收入少，可是，几乎每位员工经过一段稳定期后，依然会义无反顾地陆续跳槽走人。记者的一个朋友从2001年开始，已在上海陆续更换了四份工作，月薪从1800元涨到7500元，目前他仍不懈地搜寻更高收入的工作。他相当坦诚地告诉记者：“来上海后，有同乡老板照顾，工作也稳定，但工资收入在上海根本买不起房子，没房就成不了家。既然成不了家，要稳定的工作又有何用，还不如跳槽继续再闯。”

一位上海同行告诉记者，即使在被认为高收入的媒体单位工作，依然会被高房价的病痛困扰。工龄不满10年的记者想在上海买房几乎不可能，新来的记者即便仅仅支付租房的费用，也几乎是倾囊而出。她颇为无奈地说：“要在上海扎根，难啊！”看来，房子的问题始终是影响员工稳定工作的根本因素。记者了解到，过去几年里，上海的房屋均价翻了一番，年均涨幅在30%以上，尽管上海人均收入水平保持在10%左右的高增长，且房价在近几个月里已从高位回落，但仍有很多人认为，当前的房价让他们难以承受——上海市区的房屋均价每平方米为1万至2万元，一套房子动辄上百万元，即使是向银行按揭负债买房，那一大笔首付金，对初入社会的人来说也是一道难以跨越的门槛。高房价着实吓退了不少准备在上海成家立业的人才，增加了他们异地就业的难度。去年以来，东南沿海城市难以招到合适的产业工人也验证了这一点。

商务成本急涨 企业纷纷撤离

经济学家郎咸平曾于今年早些时候预言：“上海会是第一个因房地产开始萧条的城市。高房价不仅在一定程度上影响了一个城市的繁荣，也表现为城市的衰退，因为高房价将导致城市发展成本的水涨船高。作为金融、物流和高科技中心，上海的高房价已经成为其发展瓶颈。”2005年1月，浙江省中小企业局发布的调研报告透露，近一年多来，有近3000家在沪浙企逃离上海。而2001年左右，正是市郊低廉的土地，吸引了茉织华、杉杉等浙江企业将总部迁往上海。如今，承受不住地价上涨压力的浙企，已纷纷将基地向湖北孝感、安徽淮南及浙江平湖等地转移。

“上海要打造人才高地、资金高地，以及商务盆地，但是房价正在构成商务壁垒。”上海浦东的一位台商这样对记者说。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成对记者分析，房价高涨，使普通企业不得不大幅增加房租开支，在资本总量一定的前提下，用于购买劳务的资本只能随之而减少，由此造成的后果是：或者降低从业者的工薪收入；或者减少从业者人数，显然这对稳定乃至扩大就业而言都是不利的。

房贷猛增银行如临深渊

作为研究中国房地产多年的专家，易宪容虽对高房价对上海经济的影响未进行过深入研究，但他还是向记者分析了房地产泡沫破灭将带来的危害。易宪容认为，一旦泡沫破裂，房价下跌，需求就急剧下降，房价再持续下跌，形成恶性循环。购房者多数高价按揭，房子成了负资产，很多人会抛房，银行接收的是贬值的房产，这就会冲击整个金融体系。从目前国内房地产情况看，基本上把整个风险都归结在国内银行体系上，无论是房地产业还是个人消费信贷都如此。这就孕育很大的金融风险。房地产泡沫破灭，最后承担者只能是国内各银行。事实上，在炒房流水线背后，确实酝酿着银行巨额贷款风险。今年初，人民银行上海分行即发出预警：2004全年，上海全市中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元，同比增加204亿元，占全部贷款新增额的76%，其中个人住房贷款累计增加728亿元，同比增加106亿元，新增个人住房贷款占中长期贷款增量的比例高达48%。该行提醒，要高度重视房地产市场风险向银行信贷转移的可能性。统计显示，今年1至2月，上海商业性房地产贷款新增214亿元，占全部新增贷款比例高达87.7%，其中个人住房贷款增加153.2亿元，同比多增59.75亿元。房贷竟然占到新增贷款近九成，对于各家商业银行而言，风险已是不言而喻。但银行已陷骑虎之境，“现在收紧信贷可以预防泡沫进一步放大，但这有可能会把前面埋藏的风险引爆。地产商只有把房子卖了，才能偿还银行贷款，但是房贷收紧到一定程度，就可能使一部分房子卖不出去，造成地产商的呆坏账。”易宪容说。

楼市退烧经济增速下挫

近几个月，一路上扬的上海房价终于显露颓势逐渐下跌。数据显示，自今年8月起，上海已连续3个月成为内地70个城市中房价环比降幅最大的城市。在所有的跌价楼盘中，超过一半的跌幅在20%左右，价格下调额度约2000元/平方米，部分高档楼盘甚至下跌了5000元/平方米。习惯性依赖房地产发展的上海经济，被突如其来的冲击狠狠地撞了一下腰。上海社会科学院一位不愿透露姓名的学者称，今年前三季度，上海实现生产总值6111.68亿元，增长10.6%，增幅同比回落3.6个百分点，增幅回落幅度是长三角地区最大的。此外，工业增长速度下降8%，市场销售增幅下降0.6%，全社会固定资产投资增幅下降5.8%，直接利用外资合同金额下降21%，各项指标全面下滑。今年11月1日，上海市市长韩正公开表示，今年上海GDP增速是15年来最低的。他同时坦言，房地产在上海的GDP中的过快增长，已使某些经济领域处于极大压力之下。

事实上，数据也显示，2005年上半年，上海的工业增加值回落非常明显，从1月份的20.20％下降到5月份的7.60％。其中，最明显的是固定资产投资增速的大幅回落，固定资产投资同比增幅从1月的22.50％下降到5月的1%，几近零增长，从而导致依靠固定资产投资拉动的经济增长明显放缓。业内人士分析说，上海经济出现的下滑形势，除土地、信贷收缩导致的投资下降之外，与上海经济过度依赖房地产经济战略紧密相关，而这种通过外部资金投入的经济是最落后的经济，并不能激发内在有效的投资需求，而投资放缓将导致发展放缓。由于房地产业成为主导产业和地方税收的主要来源，因此当中国进行以抑制房地产投资过热为核心的宏观调控时，上海的经济增长就会面临较大的困难。易宪容在接受记者采访时指出，房地产是个很长的产业链，它的上游是建筑材料、钢铁、煤电、运输，都是资金密集型产业。房地产泡沫破灭，整个产业链生产过剩，经济趋于萧条。因此，房地产泡沫带来的危害不仅仅限于行业本身，而且影响到其他许多行业。一旦房地产崩盘，甚至整个国家的经济都可能发生危机。

“饭要一口口吃，路要一步步走，把未来当现实，把本来要10年、20年的房价涨幅在短短2至3年中提前完成了，这样严重透支未来的结果，是严重制约了其他产业的发展，损失了上海人民的福利，伤害了上海增长的潜力。”尹伯成对本报记者说。