主题：房地产基础知识扫盲

房地产基础知识 
一、房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”。 
房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体。 
房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称； 
房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。(构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等) 
房地产按类型分为：1、住宅用(70年)；2、生产用(50年)；3、经营用(门头等，50年)；4、行政用(市政府、法院等，50年)；5、其他用(学校，博物馆等)。

二、房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。 
房地产产业的主要内容： 
1、 土地的开发和再开发； 
2、 房屋的开发和建设； 
3、 地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)； 
4、 房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)； 
5、 房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)； 
6、 房地产物业管理； 
7、 房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。

三、房地产的特性 
1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制； 
2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同； 
3、房地产的高质耐久性； 
4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。

※ 房地产的前景 
1、城市化水平走势稳步提高，形成对房屋越来越高的需求。2010年城市人口达6.1亿，每年需新建住宅3.27亿㎡； 
2、人口流动增加形成对住宅的需求； 
3、居民消费水平的提高； 
4、城市的旧城改造，增加居民对住宅的要求； 
5、深化改革与市场发展的促进对住宅的需求。 
政府改革深化内需 
1、 取消福利分房，实行住宅货币化； 
2、 开发二手房市场； 
3、 下调存款利率，吸引大批投资性客户； 
4、 下调税费，出台法律法规，激励住房需求。

五证两书 
一、《建筑用地规划许可证》 
建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。 

二、《建设工程规划许可证》 
有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。 

三、《国有土地使用证》 
经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。 

四、《建设工程开工证》 
建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。 

五、《商品房销售(预售)许可证》 
市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件 

六、“两书” 
《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》

名词解释 
一、基本参数 
※ 复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高)； 
※ 错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅； 
※ 进深：一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)； 
※ 开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~3.9m较舒适)； 
※ 层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m); 
※ 静高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m); 
※ 户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室； 
※ 建筑系数：“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。 
※ 三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。 
※ 七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。

二、与产权有关的概念 
※ 房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干涉的全能，是物权的一种，房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。 
※ 房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占有范围的土地使用权权利主题一致的原则。 
※ 房地产权登记：通常称“产权登记”(包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记)城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续，在规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请所有权登记，经审查确认产权后，由房屋管理机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。 
※ 共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并承担相等的义务。 
※ 房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。 
※ 过户：即更换房屋承租人姓名。

五、与住宅相关的概念 
※ 公寓式住宅：相对于独门独院别墅，大多数为高层，每层有若干个可以单独使用的套房，里面一应俱全。 
※ 花园式住宅：一般带有花园、草坪、车库样式为二、三层，特点：建筑密度低，内部居住功能相当完备，装修华丽、富有变化。 
※ 双拼：连拼，叠拼。 
※ 商住住房(SOHO)：Small Office Home Office是住宅观念的延伸，属于住宅。但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达，能使居住的同时从事商业活动的居住形式。事业一些小公司，以及依赖网络进行社会活动的人群。 
※ 经济适用房：具有社会保障性质的商品住宅，它具有经济性和适用性。经济性：是指住房价格相对市场价格而言即比市场商品房价格低，能够适应中低收入家庭的承受能力，适用性指住房的设计和建筑标准上强调使用效果，而不是降低标准。

销售技巧 
一、购房客户的类型、特征，如何应付 
1、理智稳健型(40岁左右) 
特征：考虑问题深思熟虑、冷静、稳健，不易被推销员言辞打动，认为疑点的地方一定要搞清楚 
措施：加强产品品质，公司性质、实力。独特优点，出奇制胜。有理有据，虚心解决问题。 
2、热情冲动型(年轻男性较多) 
特征：天性爱激动，易受外界怂恿和刺激。 
措施：趁热打铁狂轰炸。成交量不到50% 
3、沉默寡言型 
特征：出言谨慎，外表反应冷漠。 
措施：静、引导。亲切诚恳态度拉近感情。 
4、忧柔寡断型 
特征：犹豫不决，反反复复。 
措施：从我的角度坚决的给他自信，让客户慢慢产生依赖于帮他的决定，分析清楚。 
5、喋喋不休型 
特征：过分小心，想用言语说服你 
措施：取得信任，加强产品信心、不会跑 适当引导，适当快刀斩乱麻，交定金一定要快，无后悔余地。

6、盛气凌人型 
特征：趾高气昂、吓唬、态度拒人于千里之外，外强中干。 
措施：不卑不亢，保持原样，寻找弱点，不抵怵。 
7、求神问卜型 
特征：做决定之前找风水先生，决定权取决于此(别人手中) 
措施：不要否定他的世界观，以现代观点配合其风水观。适时提醒他一下，可接触些了解些谈得来 先肯定在否定，否定时强调任的价值。 
8、畏首畏尾型 
特征：前怕狼后怕虎，一个问题反复忧虑，缺乏经验，考虑太多。 
措施：有力的业绩品质和保证，强调肯定，不必产生其他想法。 
9、神经过敏型 
特征：悲观、什麽事都能刺激他。 
措施：慎言 少说话、少说多听，重点严肃说服 
10、斤斤计较型(似5) 
特征：心思细腻，什麽都想要，想占便宜。 
措施：要用气氛逼他，尽快做决定，马上调价，强调已经有优惠 
11、借故拖延 
特征：个性迟疑，推三推四。 
措施：追查客户不做决定的真正原因，路过闲人、市调，