主题：宏观调控背景下房地产业的“十一五”规划问题

答大公报记者：宏观调控背景下房地产业的“十一五”规划问题

    记者：中央“十一五规划”已经出来1个多月了，地方政府也正在加紧制定“十一五”规划，在中央的规划中，尽管没有具体谈到房地产行业，但是在经济发展、社会建设等方面的意见都成为了房地产业的指导意见，您能不能从中央宏观调控政策的角度来谈一谈“十一五”建设当中房地产行业该如何发展？我国的房地产有必要继续宏观调控吗？为什么？
    董藩：我认为，中央的规划建议应该对房地产业的发展给出具体、明确的说法，但要强调作为主导产业，房地产业要接受调控，规范、健康地发展。这样地方政府在房地产业的规划、政策制订等方面才能有一个指针，提高科学性。近些年来房地产业实实在在成为了国民经济的支柱产业，这是有一系列客观原因的，是历史发展的必然，我们要承认现实，承认规律。但是这不是说房地产业就可以自由放任地发展。我曾在《人民日报》上专门发表文章，谈调控房地产业的理由，应该说调控房地产业是一项长期的任务，当然包括“十一五”计划期了。原因就在于房地产业确有特殊性，除了中央政府一直强调的国民经济必须协调发展外，还在于两点：第一，住宅作为一种商品不够纯正，从总体上看带有三分公共产品色彩，这就要求社会保障的参与；第二，房地产业的发展将大量耗用土地，特别是耗用耕地，而土地在中国大陆是公共资源，需要特别注意可持续利用问题，这也是房地产业可持续发展的前提。耕地占用而且还涉及粮食安全问题。这都是政府的职责，需要通过调控来履行职责。在“十一五”期间，房地产业发展必须在节能省地、控制需求、完善保障机制上下功夫，不解决好这些问题就会出乱子或者埋下隐患。
    
    记者：面对国内外的房地产投资、投机行为不断高涨，在接下来的房地产管理政策当中，会不会继续打击这种投机行为？同时对投资行为会产生什么样的影响？
    董藩：不是打不打击投机行为的问题，而是如何规范房地产的交易行为，抑制投机的空间问题。在住宅市场上，从消费者角度（凡是购买者都是消费者），可把需求划分为直接的消费需求和理财需求（投资需求），理财需求又分为长期的出租用需求、短期的投机需求和相机行事的混合需求。出租用需求是能和真实的需求对接上的，房子很快被租给了居住需求者而不是投机者，相机行事的混合需求也有一部分租给了真实的居住需求者。真正的“泡沫”是由短期的投机需求和一部分相机行事的混合需求转化成投机需求导致的。由于中国处于城市化加剧阶段，有大批农民进城或居留在城里打工，还有许多流动人口，需要有人满足他们的承租需求。因此，法律规定内的房产投资应该被允许，这对租赁市场的健康发展是有好处的，但超过标准的职业炒房行为要严格禁止。
 
    记者：据称，上海已经在十一五规划中，取消了把房地产行业作为经济支柱产业的地位，这是不是可以看作一个地方政府正在主动抑制房地产过度投资的情况？为什么？
    董藩：支柱产业和是否存在投机不存在必然联系，只要存在市场，就存在投机行为，问题是法制和市场运行机制要尽量不给投机留下大的空间，不能使投机“成气候”，否则就会影响市场的健康运行。上海市政府应该在这方面多下功夫，而不必忌讳提房地产业的主导地位。在“十一五”期间，房地产业不可能不是上海市的主导产业，这样回避有什么必要呢？我们不能因为不提房地产业的主导地位就能保证这个行业的健康发展，这个行业也不会因为必须接受调控就不是主导产业了，这可不像对待官员，犯了错误就要撤他的职。
 
    记者：在您所了解的地方政府的十一五规划中，有哪些城市还在继续把房地产当作地方经济的支柱产业？你怎么看待地方政府的这种规划？
     董藩：我不了解到底有哪些城市还在继续把房地产当作地方经济的支柱产业写入自己的“十一五”计划中，应该是比较少的。大多数地方政府考虑到宏观调控问题和在房价问题上的行政问责制，加上要照顾老百姓的情绪，在字面上会回避这个问题。我想这还是与中共中央和中央政府的态度有关。在这个问题上，我首先希望中央明确态度，既要调控，解决好房地产业发展中遇到的问题，又要明确房地产业的主导地位，尊重事实，尊重规律，这才是实事求是的态度。
 
    记者：如果中央和地方政府继续加大房地产宏观调控，这会对海内外房地产投资者产生什么样的影响？
     董藩：这取决于政策走向，看以后会出台什么政策。从我个人角度看，海外资金进入非住宅领域进行开发经营，不应该限制，进入住宅开发领域也不要限制，但开发的产品要接受国家的调控，基本思路是要体现出节能省地的精神。外资进入住宅领域搞经营活动要严格限制，因为在我看来住宅具有三分公共产品属性，必须抑制投机活动。我主张在一个城市只允许一个外国家庭或个人购买一套住宅，如果不限制，将会出现一些麻烦，上海今天这个局面的出现就与很多外资进来炒住宅有关。我写过一篇可读性很强、寓意也比较深的文章，叫《比尔·盖茨的来信：我要做中国的大房东》，讲的就是这个观点，可惜很多人没有看懂。