主题：征收物业税评估体系待完善 发表于2004年3月11日

本报3月4日刊登了《物业税征收会影响房价吗》一文后，许多读者纷纷打来电话、发来邮件和信件，询问有关物业税的问题，其中读者最关心的问题主要有以下几个：现在买房子会不会收物业税？以前买的房子要不要收物业税？对二手房市场是否会有影响？针对这些问题，记者采访了复旦大学金融研究院房产研究中心副主任华伟博士。

现在买房会征物业税吗

华伟博士认为，统一征收物业税的制度环境、政策环境、人文环境等配套在现阶段还非常欠缺，因此上海目前全面征收物业税的可能性不大。征收财产税（物业税）有一个核心的问题：现在的房地产到底有多少税？按照国际惯例，房地产作为不动产缴纳财产契税是天经地义的（目前我国的房产契税是6％，普通商品住宅的契税为3%，由于政府承担了一半，所以个人购房的优惠契税变为1.5％），而我们的新房由大产证到小产证进行产权分割的时候还征收了5.5％的营业税，已经双重收税了，只不过一个是开发商代缴、一个是消费者自己缴而已，最终都是消费者来承担。契税的6％和营业税的5.5％是双重的，应该去掉一个，新房要么作为流通中的商品征收营业税，要么作为财产权利征收契税。当前，物业税的征收也只是在个别省市进行试点，国家的有关部门也还没有制定统一的征税科目和征税标准，因此上海在近期估计不会出台征收物业税的相关政策，现在买房当然也不用缴纳物业税。

二级市场影响不大

物业税对一级市场的冲击是比较明显的，但在二级市场，“我爱我家”市场推广部孟军认为影响不大。他表示，政府拟对不动产征收物业税，其范围主要适用于新商品房，对于已经投入使用、经过一次交易的二手房，税法制定部门决定对此类旧有物业将实施过渡措施，但目前还没有明确的说法及条文出现。依照二手房市场现有的明文规定，二手商品房的土地税费已经在新商品房买卖中交缴完成，无需再缴。可见，开征不动产物业税对于目前的房地产二级市场还并不适用，所以在短期内其影响将不十分显著。

投资客前景模糊

成熟的房地产市场少不了众多的个人投资者，但开征物业税后，投资房屋租赁显然成本会增加，风险也会提高，市场将会减少很多个人投资者。相关人士指出，物业税改革的目的不是要特别打击炒楼行为，但从另外一方面讲，楼价下降后，房地产投资利润空间减小，炒楼的风险也将增大。另外，初始房价下降后，老百姓购房的能力将增大，令房地产炒家知难而退。如果这样，投资者会把资金转移到其他投资项目中，从而影响投资型物业的市场前景。同时担心目前在房地产市场以“买房出租”作为投资的形式将会受到打击，进而动摇投资类物业的市场前景。目前财税专家提出了几种解决方案，其中之一是对新房和旧房采取不同的税率和征税办法。新房税额的调整考虑土地出让金的因素，而旧房的税率暂时不含有土地出让金并入的因素。

评估体系待完善

实行物业税需要一套完整的评估体系。但目前，国内物业价值评估体系尚未完善，如何合理评估不断变化的房屋价值从而征收物业税也将是有关方面面临的一个重要问题。体系未建立、配套不完善、市场不规范，在此情况下，开征物业税有可能引发社会问题。而且根据国际惯例，征收不动产的物业税需要有关部门定期对房地产市场价格进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税，因此税值会随房产的升值而提高，将来征收物业税一定会结合购房者的经济承受能力进行设置，这样不仅不会增加居民的负担，还会促使地方政府改变其短期行为，更关心投资环境。

开征物业税对中低收入水平者来说是件好事，虽然目前我们还不知道这项改革的具体细则，但它对我国房地产业的稳定、健康、持续发展必将产生十分深远的影响。