主题：房地产需要理智和公平，看专家的说法

以下材料摘自  易宪容博士的资料,请勿滥用

朋友送给我的几条信息，加上最近国家统计局公布的数据，有媒体说国内房地产市场出现了产能过剩。

    先看这些信息，第一则是沪市的东方通信近日与工行杭州高新支行签订委托贷款协议，将7000万资金赚贷给杭州三和置业——浙江最大地产商之一，利率14%，跟地下钱庄的利率差不了多少，类似例子在全国还不少，这说明楼市宏观调控的资金紧箍咒正在发挥威力，很多开发商资金链已紧绷。借高利贷预示着开发商在某种程度上已放手一搏，但后果也很严重，那就是一旦资金链断裂，就只有降价血拼一条路。

    还有，本来今年受银行资金链的影响，今年的春节前后上海的房价一定会大降，但是实际却没降。据了解，幕后的真实原因是由政府牵头，组织上海金山石化、有线电视、宝钢等大型企业，将它们的剩有资金通过银行高利拆借给房产商，帮房产商过难关。也就是说，国内房地产市场宁可高息借贷，也坚决不向百姓让利。

    这些信息说明了什么问题呢？国内的房地产市场真是出现产能过剩吗?一边是大量的房子卖不出去，另一边广大的民众渴望房子但无支付能力。一边是政府要扩大住房需求，国家大量的资源投资，另一边是开发商拼命把房子价格哄台一路攀升，至以民众一点点财富都流入这个无底深渊。

    也就是说，无论是从市场还是从经验的角度来说，国内房地产市场出现的情况只是市场的一般行为。因在市场经济中，任何企业或行业的产品短缺或过剩都是一种常态，任何企业都无法让自己生产产品完全达到供求关系的均衡点上。而企业则是根据这种市场行为的变化来调整其企业决策，来决定企业对该产品投入与产出。

    如果没有市场的产品过剩或短缺，那么企业规模的扩大与缩小也就不会发生，企业的产品结构的调整也不会进行，市场产品的价格也就不会变化。目前国内的房地产市场的产品，并非是什么产能过剩，也不在于其空置率多高，而是一是产品的结构不合理，大量的高档产品不适应民众的需求，二是产品的价格过高,从而使得民众无能力来承担过高的房子价格。房地产开发商之所以能够把自己的产品订在过高的价格上，问题就在于地方政府、房地产开发商、银行希望在高价下获得更高的利润或更轻易地掠夺到广大民众之财富。

    从上面的信息可以看到，本来企业之间的融资关系无可厚非，但是这种融资关系变成了一些地方政府托市的工具，那么其市场的问题就大了。那时，本来市场的投资回报率是平均的。房地产的市场私人企业融资可以支付起12%利率，一是说明目前通过正常的途径无法来满足它们这种托市之要求，正式银行市场利率较低；二是房地产市场的投资回报率一定在高于12%，否则房地产开发是不会从这个市场来获得资金。但是目前正规的银行的利率仅是其中的一半以下。其实这样做，是几类企业通过正规的途径获得低成本的资金然后一起来分赃。真正受到伤害的是低利率存款的民众。而正是这样一种完全为非市场因素决定的市场从而使得国内房地产市场价格持续高下。三是地方政府为什么要参与其中，表面上看它是没有什么关系，但是实际上他们是其分赃者，通过抬高房价来抬高地价。因为，顺其市场而为，房地产市场的价格肯定下降，但地方政府、房地产开发商、银行都不愿意。

    总之，从目前的情况来说，国内房地产市场根本无什么产能过剩，只不过是由于非市场因素导致房价过高民众无能力购买。对于这样简单的问题中央政府就真的没有办法吗？

看来大象不笨

大家都是聪明人儿，可还是要买房子~~还不是为了结婚，为了女人（也为了男人的面子）

套用一句广告词：买房，不求最好 只求最贵！

开发商：没事偷着乐

好可爱的大象

广告服务的虽然是少数人 但对大家都有影响~
现在房子就是买涨不买跌 其他都是次要因素

你当房子是股票不就得了

我给你解释一下14%的利率有多低 如果加上暗箱5%好了 一起就算20%的利率

我开发100套t-house  每套100万   地价成本+建筑开发成本通常不超过2000万 

你可能会说，地价不会这低呀？没错，但土地款肯定不是一次性付清，最后也可以用房子抵押嘛

推广费用呢 小项目往死了推算2000万 那净利润是3：2=150%  自有资本金500万 贷款3500万来算

净利润就是12倍  当然这是在所有房子都卖出去的情况下~

不过没关系，现有情况下，刚性需求20套 投资需求20套  忽悠出去20套，剩下的限于种种问题滞销的话就抵押给银行或者代理公司。净赚2000万  利润400%

您说我是不是没事偷着乐

开发高档房肯定比低档房有的赚 

做低档房的不是因为怕担风险，而是因为没路子~批不到规划，