主题：警惕房地产泡沫

哈佛大学MBA、美国100强企业的咨询顾问，美国著名的股市分析师哈里·S.登特的一本书《下一个大泡泡：如何在历史上最大的牛市中获利：2005～2009》正在流行。中文版的封面上的“下一大泡泡”特别能引起人们的注意。? 这本书从宏观角度预言，2005-2009年将出现人类历史上最大的一次牛市，并详细分析了股票，债券，基金和房地产等不同投资品种，还给出了操作建议。据说此书一出便登上美国亚马逊图书排行榜，并被《大亨》杂志评为2004年度最佳的25种书之一。

作者以率先将人口趋势引入经济分析而闻名。1992年，他首先提出90年代会出现一次大牛市；2000年，在大跌来临前，他提前建议投资者卖出；2002年，股市跌到底部时，他又发出了买入信号。这些预测都让人难以置信。当然，从金融方面来看，中国自然不敌美国健全，美国除了投资房地产外，还有众多基金可以选择；中国的房地产市场发展没有美国成熟，但中国房地产的利润率要高于美国；两国的居民投资理念也不太一样，如耶鲁大学教授陈志武在《新财富》上撰文透露：去年中国的储蓄率为46%,挣100元存下46元;另一个是美国人的储蓄率为-0.5%,也就是每挣100元要花掉100.5元；在不动产的重要性方面有点相同，登特在书中说:一个典型的美国家庭有超过50％的净资产与房屋有关，其中包括自用的和投资的房地产,而在国内在某种程更有甚于美国，有许多可能要用一生来买房子、还贷款。无论如何，我认为作者从历史、宏观的角度中找到了预测经济趋势的重要指标---人口，这是最关键的,另外，这也给了我们一次认识“经济泡沫”的机会。


登特是从投资的角度来看待泡沫、把握在泡沫中的投资机会的！我认为从另一方面来看：在这当下宏观调控环境的中国房地产来说，有诸多借鉴的地方。在房地产上，哈里·S.登特认为在人口统计学周期的每个阶段上，形成房屋需求和价格的所有关键因素，正是它们影响了房屋建设和房地产业。有四个基本的趋势决定了建筑业增长和房屋价格。1.由年龄和收入决定的可预测的住房消费趋势。人口统计学上的消费支出趋势显然是长期中驱动住宅建筑业和房屋升值率的最大因素。2.抵押贷款利率和可承担性,通货膨胀率越低，抵押贷款利率也会越低。随着抵押贷款利率的下降，更多的人可以负担得起更大的房子，也会有更多的人变得有能力购买住房和有资格申请抵押贷款。3.开发商的过度开发周期，这是他们对需求增长的一种反应。这种周期会创造出过多的房屋供给量，引起价格提前于需求高峰前就发生下降。4.总体经济趋势,当整体的经济在增长，就业率在增加时，收入也会增长，购买住宅的意向或更换更好住宅的意向也会上升到一定程度，这还取决于人口统计学上的趋势和抵押贷款利率。他认为从2009年或2010年以后，"婴儿潮"那一代人导致的大规模消费浪潮将调头向下，它造成的影响同1990年到2004年日本的情况很类似。 


在国家新一轮的宏调控中要注意：一、人口统计以及其它方面数据统计。正如登特在书中认为：“人口统计学是一门建立在信息基础上的新科学，它的前提是一些可预测的因果关系，即当我们年龄增大时，我们的行为将如何变化。同寿险公司用来预测人们死亡时间的精算表一样，从整体上看可预测性是完全存在的。这是人口研究上的一大突破，尤其是引入计算机和信息技术后，我们已经可以分析和预测小到一个邮区或街区几十年后的动态变化了！经济学家、商业预测师和证券分析师仍然对这门新兴的简单科学知之甚少。”二、如何来控泡沫的扩大。三、如何避免泡沫的破灭。


笔者以深圳为分析，本地的房地产的泡沫已经处在现在进行时状态。第一、2006年2月份深圳市长许宗衡在广东省十届人大四次会议记者招待会上表示：深圳每年的土地需求平衡点是在900万平米左右，但就在2005年8月份开始，市场却喊出“房荒”，以至下半年深圳房价是一路飙升，很多购房者在媒本上反应是“买房就像买白菜”。2006年3月份有人在网上写道：“没有请示任何人(包括自己的老公)，就自作主张买下花园城三期的房子，每平9000多元，170万呀”；“买了半岛城邦的房子了，如今房子太俏了，私下塞给了售楼先生二万，才挑得好楼层，月供一万哟”；深圳南山自由广场的业主发贴惊呼：“本来买房想投资的，没想到炒房变成了炒地皮的了”。笔者称之谓是“非理性繁荣”。


第二、业界人士分析深圳房价高涨，把原性归为是理性的刚性需求，甚至有人认为是在“补涨”---他们认为是前几年的房价涨幅过低，而在近两年激烈爆发了。这些理由，最少透露出两条信息：一是购房需求量大；二是深圳GDP增长稳步上升，经济形势向好，房价要与GDP增长对接。笔者认为，这些都难令人信服。恐怕最可信的笔者就是“房地产泡沫”。因为只有众多投资者入市才可将房价快速、大幅抬高，“泡沫”得以产生。


第三、自住、投机、投资等诸多需求犹如沉石俱下进入到房地产市场，普通人是很难分辨得清楚投机比例到底占多大比例。2005年据世联地产董事长陈劲松透露：从深圳市统计局提供的数据来看,深圳这一比例已达到17%，而国际警戒线为20%。也有人悲观分析深圳至少有20%-30%的投资比例！而在今年深圳市长则公开对记者说：“深圳九成以上购房者的目的是自住”，可见投资比例数据统计政府亦是语焉不详！这同时也表明，本地政府对“房地产泡沫”的小心、谨慎的态度。


第四、2005年7月份深圳市政府曾召开新闻发布会，深圳市公安局负责人在发布上表示，截至今年6月30日，全市暂住人口达到1035万，加上户籍人口171万，深圳市实际管理人口已超过1200万,再加之来自于香港、内地的来深圳购房者日益增加，表面上使得深圳的购房需求显得非常强大。实际上，连政府相关部门也弄不清楚，人口对房地产将对城市产生什么样的影响，也鲜见关于人口方面规划、预测。笔者认为可以在“民工荒”和中国其它地区经济发展对人才的吸引的作用上找到一些答案。高成本的居住环境必然会带一系列问题，当房子被迫成了普通人手中的投机品，“泡沫”市场就形成了。如果深圳目前只关心造房子，而忽视人的问题,恐怕前景不太乐观。


各种迹象表明，深圳的房地产处在牛市当中，2005年全年房价上涨17.38%，2006年一月上涨10%，名列全国第三。 而全国也是全线飘红，最近《市场报》的一篇《 房贷新政实施周年 大考365天：房价依然重如山》报道梳理了自去3月份以来一年多的全国房价的走势与政策博弈，给人感觉是：越调控越高,似乎宏观调正在失去效用。它山之石，可以攻玉。哈里·S.登特的《下一个大泡泡》的泡沫判断，可以让我们从反方面来思考：有人在炒房，政府就要去有效地疏导和防止过度投资。


历史也总是惊人的相似：中国的“婴儿潮”发生在1962～1979年出生的一代，约有4亿多婴儿出生，与美国的1961年代的“婴儿潮”年代并无二致。同样，中国社会新的消费浪潮已到来,也将在未来10年内爆发!但笔者认为，这也不足以构成房价上涨的理由！因为第一、中国的贫富差距比较大，中产阶并没有美国社会强大，年轻一代的购买力并不大，更谈不上投资了，能达到“居者有其屋”的状态就不错了；其二、正是由于在强大市场需求的“假象”遮蔽下，国内外的“炒房团”、投机者在房地产招遥过市，在抬高房价高，真正需要自住的人却无力购房，这一点可以从统计部门公开的居民可支配收入数据中看到。其三、众所周知，泡沫高峰，必然会跌入到下一下低谷。在中国经济高速发展的今天，也有许多经济学者提出了：“中国未富先老”警告。瑞士信贷第一波士顿亚洲区首席经济学家陶冬分析认为：十年之后,由于老龄化导致的劳动人口比例下降,可能在2015-2020前后导致全球性金融危机。为此，笔者也认为，未来中国房地产没理由支撑高房价，否则必然遭到重挫。


总之，在总需求在被夸大的预期情况下，要警惕“房地产泡沫”的蔓延。对症下药，需要从现象到本质。如何在下一年10年中避免“房地产泡沫”要从人口统计入手、“以人为本”，不然，任何政策都有可能会形同虚设。