主题：精彩推荐！！宏观经济下的楼市走向（一）

宏观经济下的楼市走向（一） 
 

 作者：qudodo 

在论坛潜水多时，看过一些关于地产的热门帖子；工作中，接触的地产界的人也很多。总结来说，发现一个奇怪的现象：我身边的地产开放商、运营商、地产研究员对地产还是比较看好的；而论坛里面的网友们看空地产的观点非常强烈。我也认真拜读论坛里的一些文章，总体感觉是：很多观点很有道理，但是缺乏系统和专业。所以，工作之余我也抽空写了这份帖子，这份帖子针对的读者主要是那些在买房与不买房之间痛苦选择、挣扎的朋友们。


我在大家看这篇文章之前，先清晰的说出我的结论：我认为大部分中国城市的楼市有不同程度的泡沫，而且15年内会有一定程度的危机出现。但是，我反对片面的，一刀切的认定现在就不该买房的观点。不同的人，不同属性的资本应该作出不同的选择。有些人我建议马上买房，有些人我建议一辈子都别买房。人和资本的特性决定最后的策略。这就是我写这篇文章的理由。也是我与大多数网友持不同观点的地方。

我建议有耐心的网友认真看完这篇帖子，因为对你肯定有用。

本文从宏观经济的视野下看楼市，希望能给各位网友一定的帮助。

宏观经济：
1、 全球经济：迎接一轮新的经济周期。本轮世界经济景气周期已经进入了第六年。世界经济的三大引擎：美国强劲的消费、日本充裕廉价的资本、中国大举的投资和出口。均出现了微妙的变化：
美国消费方面：美国的房地产市场已经具备一定程度的泡沫危机、联储持续加息，美国透支的消费到达极至。多年来，美国透支的需求，支持着中国、日本、欧洲的过剩产能；一旦美国的消费萎缩，将对外部需求造成巨大的冲击，首当其冲的就是墨西哥和中国的出口；
日本资本方面：得益于日本央行宽松的货币政策下充裕的日本资本，为世界范围内的资产提供了充裕的资本流动。最近日本央行宣布将考虑结束低利率时代，这有可能对世界范围内的资产溢价造成冲击。
中国的投资和出口：中国的固定资产投资已在05年达到极至。同时出口也面临美国消费收缩，人民币升值的负面冲击。

以上三大引擎如果发生变化，世界经济将步入调整期。至少有一点是明确的，目前世界范围内的宏观经济的风险还是比较大的。

说完宏观面，引出几个概念为后面的地产篇幅做铺垫：
1、 利率走势预测
我个人认为未来很长的时间内，中国央行将继续推行低利率的政策。甚至很可能在目前利率基准上进一步降低利率。
低利率政策有其客观层面的必要和主观层面的需要。

客观上是防止国内消费继续萎缩和抵御国际投机资本博弈人民币升值而造成的外汇占款。具体的：
国内消费：虽然降息本身对刺激国内消费已被证明是无效的，但是如果未来升息的话，无疑会更加坚定储户的存储决心，进一步加剧国内消费的萎缩。

外汇占款问题：04、05年广义货币M2供应量的增幅为21％和17％，央行奉行了“宽货币、紧信贷”的策略。既然银根是被抓紧的，信贷政策是苛刻的，为什么央行还需要加大货币的供应量？比较合理的解释是，大量国际投机资本博弈人民币升值，而造成人民币的巨大需求。央行为了对抗外汇占款问题，加大货币供应的同时，也必须保持低利率。中国央行和美联储的息差，将可以为中国的决策部门提供RMB升值的有利空间。从这个角度出发，央行必须维持低利率的政策。（这里其实也引申出一个结论，人民币06年可供升值的客观空间其实就是中美央行的息差）。

主观的需要：
这个问题涉及加息的阻力。
2004年10月28日，央行九年来第一次加息27个基点。其实这次加息已经错过了调控经济的最佳时机（2004年的5月）。造成这样的结果，是因为中国央行并非独立的机构（美联储，日本央行、欧洲央行均有很大的独立决策权，法律也保障了他们不受本国政府决策的影响），中国央行在作出决策之前，必须权衡各部委的利益。
现在我说说，一旦加息，以下部委和金融机构所受的影响：
国资委：直属央企支付的贷款利息增加，提高央企经营成本（别小看27个基点，那么多央企加一块，到国资委那里可就是几百个亿了）；
财政部：直接提高国债发行成本；
四大商业银行：持有大量国债，加息对国债现货市场造成冲击，直接损失帐面利润；
发改委：心态比较矛盾，一方面想控制固定资产投资增幅，防止经济过热；另一方面时刻预防通缩（中国经济逼着决策部门走钢丝啊）；

小结：利率大家就别指望能提高了，低利率时代将得以持续。

2、 通货膨胀率
一般学术界把消费者物价指数CPI等同于通胀比率。
CPI的测算是加入很多种抽样消费品，然后对应各自的权重得出的结果。具体公式是保密的。不过，依据广大人民群众的自我感觉看，大家都认为统计部门所出示的CPI数值中，房地产、医药开支、教育的权重是偏低的。我本人也不认可目前公布的CPI数值。
在中国，通胀的性质属于成本推动型。成本指标方面，PPI（工业品出厂价格指数）很具有参考价值。对过去十年的统计数据进行曲线拟和，会发现GDP平减指数与PPI成高度一致。这也部分解释了为什么GDP平减指数在04、05年与PPI指数相近，但PPI指数却与CPI指数偏差较大。
所以，GDP平减指数也许更能反映当前中国的通胀程度，CPI存在一定程度的失真。附上04、05年GDP平减指数：04年上涨6.9％，05年上涨3.4％。
在本文中，我把GDP平减指数作为通胀率。

3、 GDP平减指数－银行存款利率
这个数值反映的是：假如你把钱存放于银行，你的购买力变化。
如果是负值，说明购买力减少，如果是正值，说明购买力增加。
现在的实际情况是，购买力逐年减少

你的贴子在哪里？

以下是引用楼十八在2006-4-3 16:06:53的发言： 2、 通货膨胀率 一般学术界把消费者物价指数CPI等同于通胀比率。 CPI的测算是加入很多种抽样消费品，然后对应各自的权重得出的结果。具体公式是保密的。不过，依据广大人民群众的自我感觉看，大家都认为统计部门所出示的CPI数值中，房地产、医药开支、教育的权重是偏低的。我本人也不认可目前公布的CPI数值。 在中国，通胀的性质属于成本推动型。成本指标方面，PPI（工业品出厂价格指数）很...

看是否有通货膨胀，能不能从黄金价格的涨副来看呀？我也不懂经济

十八楼兄弟：
    写的有水平，可是，上海的房价不是早跌了吗，北京的也要跌了，只是跌的幅度上，恐怕要让大家失望的！！

你的研究报告在哪里啊？不会是那502字的文章吧。