主题：从通州地产观北京房价未来

房价是百姓话题，也是政府话题，温总理最痛心没解决好的问题就有住房。北京的房价近半年以来涨得很猛，按政府公布数据，06年2月全市商品房平均售价6776元/平米，同比增长17.3%，远远超过了GDP增幅，其实GDP增幅大大超过老百姓钱袋子增幅，所以房地产越来越掏空老百姓。这一两个月，开发商基本上每半月或一月要调高一次价格，火暴异常，未来走势如何呢？不久前我在考虑二次置业，想找面积大一些的房，四环以内基本没有新盘而且房价已经惊人，对于象我这样既没有发财又希望大户型的人来说显然太贵了，所以重点考虑郊区住宅，前几周看了通州的房产，现在就掌握的情况说说房价：

一、 通州房产的代表性与火爆状况
拿通州房产说事儿，是因为通州的房产在北京具有代表性。在北京，购房者除了投资客、拆迁户以外，最主流的是“城市新民工”，也就是所谓的白（领）骨（干）精（英），属于打工一族，收入有限，又要考虑上班远近，现在北京四环以里7000以下的房子极少，因此白领大多选择在郊区栖身。在郊区里面，离中关村、金融街、CBD等主流办公区域较近、交通相对方便的是回龙观和通州，回龙观离城区略近一些，现在新盘价格已经在5500以上，但数量不多；通州是市政府重点支持发展的居住区域，有城铁八通钱及三条东西向道路连通城区，离CBD（一说是China Beijing Dabeiyao，呵呵）较近，价格和距离很适合白领的需求。通州的新盘很多，现价大多在4000-5000元区间。北京的白领，大部分人家庭税后（含社保医保后）月收入在5000-16000之间，也就是说年现金收入为6-20万，按照购房总价为年收入6倍计算，白领有购买力的房产总价在36-120万之间，家庭年现金收入在10万以内的人相对多一些，还有一些人收入虽然高但是非城市出身，有家庭负担，白领购买力的大部分需求区间实际上在40-60万之间。通州的房产，按4000-5000的单价算，首次置业的人，购一个90平米两居要40万左右，再讲究一点购一个120平米左右小三居，要50万左右，这正好在白领的购买力区间内，所以可以说，通州的房产基本上代表了北京白领工薪一族的购买力水平，是有真实需求支撑的，其交投状况，反映了对北京房地产市场的供求状况。
根据看到的情况，通州的房产成交相当火爆，半年以来涨幅惊人。去年很多新盘价格是3000多元，现在普遍上涨了几百至千元，4000以下的房子不多，估计很快要被消灭。最火爆的城铁八通线沿线，步行距离以内的房子涨幅更是惊人，象果园、九棵树、梨园等站，社区和商业相对成熟，附近的新华联、蓝调沙龙、11站、时尚街区的少量尾房和新开盘的后期，好户型楼层的房子基本上都在5000以上，比去年下半年涨了千元以上，只有少数160平米以上复式大户型，受户型、楼层和总价所限，单价略低，即便在相对偏僻的临河里站，DBC加州小镇和瑞都公园世家的售价现在也都在4300左右。这些房子普遍不愁卖，基本上一开盘，一居两居的中小户型就被一抢而空，过不了几个月，其他房型也基本售完，售楼处对于购房者基本上是爱买不买的态度，价格没有商量余地，“我们销售价格是统一的，下周还要调价，您再考虑一下，抓紧交定金，要不就没有了”。低总价小户型房反映的白领阶层的实际购买力水平，泡沫不能说没有，但相对不多，买这种价格房子的人，大部分是自住者。我看的一套瑞都公园世家的大户型，层高三米，客厅开间(宽度)是5.4米，从户型、小区外观和居住密度都没得说，但属于后期购买的现房，与同小区其他住房相比，买价较高，面积原因总价也高一些，并且大于140平米契税分档点，考虑到通州区整体上以低总价的工薪层居住为主，这种半自住半投资性质的房如果将来住几年想迁居，相对于小户型不易出手，最终否定。

二、 从影响房价因素看未来房价
前些天有网文预言全国房价两年内暴跌，理由是今年12月对外资开放金融业，受其影响国有银行吸储减少，资金紧张，从而影响开发商资金来源，将导致开发商抛售引起暴跌。坦白地说，暴跌的观点我是不同意的，外资进入金融业无疑对房价有影响，但是外资银行也不是神仙，没有那么网点与国有银行无法相比，只能走高端用户路线，短期内不会造成太大冲击，此外在金融和政策方面，国家可以利用的调控手段很多，例如财政透支、发债等等，政府决不会坐视房价暴跌而危及自身根本。决定房价最重要的因素仍然是需求和供给，此外就是政策环境、经济环境等也有很大影响：
（1）需求
从通州房产的火爆可以看出，北京、上海、深圳、广州这样的一线城市，白领“城市新民工”这样的主流人群购房需求相当大，每年都有新进入城市的新白领要购房，也有白领发财升级去购更贵的房，也有低收入者收入升级进入这个阶层，这是实实在在的需求，已经能够火爆支撑5000元左右的价格。如果房价跌下来，很多现在还不在这个购买力档次的需求就会大量释放，外来务工者、低收入者、外地迁居户等，想在城市买房的人太多了，他们会把价格抬起来，所以说现在的价格很难跌下去。从收入上说，人们的工资收入是钢性的，只能涨不能跌，要跌也是暗跌，就是物价涨工资不涨，现在能源和资源价格疯涨，很可能引起新一轮物价上涨，到时候工资就会跟着一起涨，尤其是低收入的人，涨幅相对会更大一些，有购买力的人会越来越多。现在很多首次置业的人受总价所限，买的是二居，将来有改善居住条件的需求，市区里还有很多人住着单位房改的那种五六十平米蜗居，将来收入和交通改善了，也会买更大的房子。
（2）供给
跟能源一样，土地也是一种重要的资源，现在城市的土地资源供给已经很紧张，可以看到市中心基本上没有什么可供开发的土地。现在市中心的房价已经非常高，买房人中投资客多一些，短期来看有一定下跌风险，我认识的过去投资购买CBD区域房子的朋友，一年多以前就已经歇手了。现在土地的供给越来越郊区化，新盘一般都在四五环开外，但是人们能够忍受的交通距离是有限度的，房子不可能无休无止地往郊区盖，现在交通相对便利的主要轨道和道路沿线，土地已经开发得差不多了，再开发就是沿着这些地方继续向偏僻的地方延伸，由于交通不便，人们的购买热情会越来越低，这些地方开发数量不会太多，价格也不会太高，将来要想买一个交通方便的房，很可能要考虑二手，二手房交易将越来越多。郊区房源的增多会拖低城市整体平均房价，使政府公布的房价数字看起来低一些。总体来看，由于土地资源的稀缺，需求太大，地价会不断上涨，推动房价不断上涨。
（3）其他因素
利率和资金。房地产是资金密集的行业，资金也是一种稀缺的商品，它的价格是以利率来表现的，现在在银行存100块定期一年，只能得到2.25元利息，而黑市价格起码是12元以上，18元也不稀奇，中国的利率长期以来一直没有理顺，所以一直是便宜了花钱的苦了存钱的，对开发商有利。受汇率上升趋势影响，利率有一定上升空间，利率上升对房地产开发不利，不过利率上升幅度会跟随汇率，都比较慢。另外，从资金供给上，受外资进入中国金融业分流资金的影响，房地产资金供给会略为紧张。不过，利率和资金供给的这些不利因素，国家都有力量调控。由于房地产业从资金上绑架了国有银行，房价暴跌将会引发金融危机和社会动荡，国家投鼠忌器，会从政策上千方百计支持房地产商，让房价平稳过渡，任何期望房价暴跌的想法都是幻想。
物业税。物业税政策香港和国外一直都在实施，但是在国内还没有实行。通俗地说，物业税就是政府把卖地一次性收取的地价款，改成税收，按月或按年分期来收，当然，将来政策推出的时候可能会把现在已有的房产税、土地增值税等打包进去。把一次性付款的东西改成分期付款，降低了开发商拿地的成本和资金门槛，显著降低房子的成本，另外，实行物业税是买房便宜养房贵，对投资客不利，投资性需求会降低，所以从理论上讲，肯定能降低房价。现在地价大约占房价的1/3，改革起来可能会对房价产生重大影响。不过，房地产跟普通商品不一样在于其土地是稀缺的，好位置就这么多，需求非常大，即便成本降低了，也可能因需求太大，导致最终售价不降，究竟物业税开征对房价对国家和社会影响到什么程度，现在还不好说，正因为如此，这个政策喊了几年也没见动静，真正实行恐怕还需要试点再试点，然后再平稳推广。

影响房价的因素太多，比如国家对房地产业在拿地、贷款、施工、预售、按揭等环节的政策等等，都会影响房价，不一一列举了。这些政策因素国家都有比较强的调控能力，总体来看，国家对房地产业的调控能力远远超过股市，国家与房地产业是一荣俱荣一损俱损的关系，国家会采取各种手段来控制房价平稳过渡，国家让房地产象股市一样暴跌的可能性比较小。总的来说，个人看法房价会保持平稳上升，即使偶有下跌也不会是暴跌，而是郊区低价格房供应加大使平均价格看起来下降，大城市人口膨胀对房产的需求太大了，至少在现在白领主流人群能够承受的这个购买力水平上，房价会平稳上涨，将来收入增长，房价会继续增长。房价不下跌，低收入人群购房永远是一个梦，这部分住房需求，要么靠租房来满足，要么靠政府搞廉价安居工程房来满足，“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”……