主题：新一轮房地产调控是否会成为＂空调＂?

 

 作者：没钱的朱员外 

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 这次的"国六条"是对之前相对笼统的调控方针政策的进一步细化,是更具操作性和针对性的指导方案.其它政府主管部门的实施细则应该不久就将陆续出炉.可以预见,新一轮的调控即将到来.

 1."各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求."正如引子中所说的,"分类指导，区别对待",中央政府赋予了地方政府更多的自主权,让他们根据自身的具体情况,拟定政策和实施方案,制定切实可行、符合实际的具体标准.这样做可以有效地避免以往那种一刀切政策的弊端,中国这么大,各地民情不尽相同,大城市与小城市不同,东部与西部不同,即便同属一线大城市,北京和上海也各有各的特点,如果处处都搞一刀切,肯定会在保护公平的同时损及效率.

 地方政府在许多政策的执行上和中央的政策设计初衷南辕北辙,这里面固然有地方政策受利益驱动,谋求自身利益最大化的因素影响,但是不容否认的是中央的政策也很难保证放之四海而皆准.地方政府被迫根据自身情况对政策进行一些调整,虽然在行政体系上有些不妥,也绝对没有达到"政令不出中南海"的那种严重程度.但是中国的官僚考核机制决定了地方政府在施政时不可避免具有短视性和急功近利的特点,所谓的集权和分权之争也在所难免.但是这种人治更加从本质上决定了中央对地方还是有相当的控制力,因为手上毕竟握着人事权这把尚方宝剑.还是那句话,不是政府能不能控制,而是想不想控制.这一次的方案可以看作是一定程度的施政进步.

 2."有区别地适度调整信贷政策".可见前段时间盛传的首付提高至五成的说法并非空穴来风,尽管央行方面已经出来辟谣,对这种说法予以否认,但是我相信在不久的将来就会有政策出台,适度调整信贷政策,针对首次置业、投资操作、机构行为等不同的用户类别,实行不同的信贷政策.这种先是否认,然后冷不丁杀个回马枪的做法是央行的惯用伎俩.正像郎咸平曾经说过的,这种出尔反尔、言而无信的做法,最终损害的是央行的信誉,而信誉正是各国央行最宝贵的资产.像FED、ECB他们都非常珍视自己的声誉,因为这将影响到其货币政策的可信度和执行力,当然像BOE和BOJ的信誉则差了很多,国际市场上曾经有一段时间对他们的言论几乎熟视无睹,现在人行也加入了他们的行列,信誉很差,说话根本没有人相信,你说东,大家往西走肯定没错.

 另外一个问题就是信贷政策的贯彻执行是否彻底.银行从自身利益出发,当然不愿意把能够带来高额收益的大客户拒之门外,而且政府、银行和开发商之间错综复杂而又遮遮掩掩的种种暧昧关系,就决定了这个政策的难以贯彻.否则也不会有前一段时间所谓的"政府托市"的案例.房贷在银行眼里是收益稳定,期限长,坏帐率极低,绝对的香饽饽,毋庸置疑的优质资产.这一部分要是再遭控制,银行的日子还要怎么过啊.所以,不难想像银行会力保这项业务,祭出上有政策、下有对策的招数,想方设法的找出这个政策在实际中的不切实际性,不如首次置业和二次置业者之间如何区分存在难度,区分起来的工作成本支出过高,等等.

 3."合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长".主动权和决策权还是在地方政府,大力搞基础设施建设,上政绩工程,哪能不拆迁?这么一搞,各级地方政府的政绩从何处体现?不难料想,这一条将被地方政府用实际行动加以抵制,嘴上不说,手上照干.

 4."制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为".这是把枪指向了房地产开发商,但是这条政策究竟能够取得何种成效,令人生疑.每年都有数不清的和住房有关的诉讼,从房子质量到绿地和空间的承诺等等,但是还没有看到哪个开发商因此请领牢狱之灾.而就以北京为例,建委对一些房地产开发商和中介机构的欺诈行为的处罚措施轻到了极致,摆明了是做做样子,目的就是不要引起太多的民愤或者引发所谓的群体性事件,只此而已.

 但愿不要再次搞成"空调".

北京拆的太快了吧

逐步取消商品房预售制度刻不容缓
广州楼价增长过快的“七寸”在哪？不是供应量也不是需求量，其实就在开发商的“钱袋”上。至2005年底，广州市商品房空置率达19%，空置面积约占全国总数的1/20，那么高的空置率，为什么开发商敢“囤货”，因为开发商的“钱袋”里有钱，或者说，可以轻松地从银行里借到钱，而房子越迟卖价格就越高，这种情况下，叫开发商如何不“囤货”？ 
要打击楼价的“七寸”，就要堵住钱袋的两个来源：一是银行的贷款利率继续提高，虽然已经两次加息，但与开发商“囤货”后所获取的利润相比实在太少；二是要取消商品房预售制度，预售房款是很多开发商重要的资金来源，取消预售制度，可使开发商的“钱袋”空瘪。当开发商“钱袋”里没钱时，利润的最大化会让位于资金的回笼，在那种情况下，楼价自然会更接近于其本来价值。 
停止预售时机已成熟
预售制度混淆了在房地产领域中投资和消费的界限，将投资行为的风险转嫁在消费者身上，原本是开发商所存在的问题，现在变成了购房者和政府的关系。
中国房地产业已完成了资本原始积累，成长为不容轻视的巨大资本源，因此停止预售的时机已成熟，其赖以生存的条件已不复存在。日益深化的金融改革，也为取消预售制度提供了条件。
政府应制定一个时间表(如2年或3年)，逐年提高商品房的预售条件，直至最终取消，实现市场上一手交钱，一手交楼。当然，交楼的同时还应交付包括相关的产权证书等。
看看房价是怎么被抬上去的
在售楼处现场，一位长期关注这个楼盘的购房者告诉笔者：“‘万年花城’三期共12栋楼。2005年5月12日，三期第一次开盘，均价为每平方米5500元，到了当年10月份第六次开盘时，房价变成了5600元，当年11月第七次开盘就5700元了。到了今年，房价开始疯涨。1月第八次开盘6100元，而3月三期最后一次开盘时，是6500元。我眼睁睁看着这个楼盘三期价格一步一步地涨起来。”
京城一位业内人士哼了一首“卖房谣”：“没被许可先预卖，取得许可又不卖，分期开盘捂着卖，最后拖成现房卖。”
“没被许可先预卖”。北京万德福房地产开发公司的“摩界”楼盘，在尚未取得商品房预售许可证的情况下，违反有关规定，擅自收取诚意金并摇号选房，今年5月被北京市建委查处。
北京市和平里一新开楼盘，今年4月才取得商品房预售许可证，但去年4月就开始认购登记。今年5月开盘日，购房者蜂拥而至，却被告知去年10月底已有近千人排队预定，此后的预定者根本无权参与摇号选房。
“有了许可又不卖”。北京市朝阳区大望路一高价楼盘，其中一栋2003年底就获得了商品房销售许可证，但这个楼盘一直拖到今年5月，在房价涨声一片时才开盘。楼价也从当时同期楼盘均价每平方米8000元左右涨到现在的每平方米11000元。
“分期开盘捂着卖，最后拖成现房卖”。更是楼市普遍采用的“销售策略”，万年花城是这样，其它很多楼盘也是如此。
和平里某小区今年4月取得2栋楼和1个车库的预售许可，但第一次开盘只卖其中的160套房子，“其他期房什么时候开盘我们也不清楚，但价钱肯定会比现在高。”售楼人员告诉记者。
房产商通过上述各种方式控制房源供给，实际上改变了真实的市场供求关系，人为地制造供不应求虚火，最终操纵市场，对房价持续上扬起到推波助澜的作用。