主题：安家：土地成本的另类经济分析

本文转自安家北京网 www.anjiaihome.com

土地成本的另类经济分析
《安家》记者 刘子莉/文
2006年房价上涨的速度可能不亚于刘翔的110米跨栏的速度，也正是在大家都找不出其真正根源之所在时，土地又被抓壮丁，承担起了社会舆论中房价上涨的最为主要的责任。
事实真是这样吗？我们对于土地成本在房价成本中的比例分析，正是为了分析未来政府在土地政策方面可能的动向。
谜团一：土地市场以及开发成本揭秘
只要是地产圈内的人都知道，土地市场是分为三级的，而其中作为其所有土地成本只源头的就是土地市场的一级开发。
土地一级开发其实自始至终都没有真正走进大众的视野。虽说现今国家对土地一级开发商的资质已经逐渐放宽，随着房地产市场逐步的健全和完善，土地一级开发市场的公开、透明化的呼声也日益高涨。
其实，地价基本骨架的搭建是从土地一级开发阶段开始的，征地费，人员安置补偿费，大市政配套费用以及一些其他的相关税费及一级开发商的利润构成了地价一个最基本和原始的雏形，也正是在这个前提下，才有招拍挂，从而最终使地价飙升。
谜团二：巨大差额最终花落谁家？
假定一块土地最终的上市底价为10亿元的话，作为土地一级开发商，其最终的利润率是有明文规定的，2%或8%，而且，这个利润率的最终主体与市场上最终落锤的价码无关，自始至终，都是以10亿元为基准的。即便存在一级土地开发商因对成本控制力度不强而造成的一级土地开发成本上升的情况。
其实站在一个社会大众的角度，对于市场经济规律所运作出来的最终地价并无太大的关注，但是如果说自己最终会为开发商所承担的基数，也许就不会那么漠然了。在这一堆庞大的数字背后，成倍增长并最终随定音锤敲定的地价与起拍价的巨大差额，花落谁家呢？
据北京市某权威部门统计分析，北京全年50宗地块中有33宗以底价成交，有17宗土地高于底价成交，且其中有10宗地块的增值幅度在10%以内，只有5宗增幅在50%以上，由此可见，市场竞争并不像一般人想象或媒体报道的那样火爆异常。
其实土地作为国有资产，其为国家创造利润收入无可厚非，但是就是这本属于大众并应为大众创造福利的资金如果落入城市主体的口袋之中，并且这一部分的承载者又将其转嫁给关系到国计民生的房价当中，其后果就非常严重了。
其实地价在经过招拍挂市场的洗礼之后，自身的再升值是应当予以认可的，因为这毕竟是对当下经济大环境利好的佐证，但是建立相对应的一系列监督机制也是不应忽视的。
谜团三：土地成本到底占房价成本多少比重？
据北京市某权威机构对部分项目成本构成的调查结果称：在房地产开发部分的项目的价格构成之中，除了利润占15.69%之外，其他各项的比例分别是：土地成本27.37%，建安成本33.66%，基础设施及配套费6.72%，财务费用4.21%，管理费4.12%，销售费用2.58%，税费5.65%（由于调查项目用地皆为协议出让，地价所占比例偏低，经营性用地全面实行招拍挂公开交易出让后，地价所占比例有所提高）。