主题：[房价听震会]35期:房产新政 穷人只能住鸽子笼?

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网易财经房价听震会办公室成员:
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主持人语：上周建设部在对“国六条”中的“90平米”重新定义时，用了一个专业的计算法来忽悠了一通，之后二天来就没消息了，不过事情应该不会这么就结束。

2006.6.19日，第35期房价听震会开始

专家预测未来新项目将集中在城市边缘集团

新政出台后，大家都在期待，期待北京的地产发生变化，不论这变化会给我们带来些什么，只要变化就好。如果新政策最终把那一刀切在了90平方米上，我们的居住状况将会有怎样的改变呢？且听听建筑学家如何描述未来社区的模样吧。 

不久前，北京市勘察设计与测绘管理办公室向北京各设计单位下发通知，要求对新承接的商品房设计项目必须按“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”的要求进行设计，已经审批，但未取得施工许可证的项目，不符合该标准的必须修改方案。然而，不少设计单位反映，新政策中90平方米以下“套型建筑面积”概念不是很明确。主要问题是，建设部没有对此概念下的住宅公摊范围给出明确定义，无法操作。那么“套型面积”与“套内面积”、“建筑面积”有什么区别呢？ 

90平米还是110平米？

EDSA orient高级设计师巫仝认为，其实套型建筑面积和套内面积相差不大。从1999年6月起施行的《住宅设计规范》第3.5.2条规定：“套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数”；“套内使用面积包括卧室、起居室(厅)、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等的使用面积的总和”；“烟囱、通风道、管井等均不计入使用面积”；“阳台面积单独计算，不应列在套内面积之中。” 

巫仝设计师指出，一般地产商在计算每套住宅的建筑面积时，不仅包括了烟囱、通风道、管井等，还包括了墙体面积、阳台面积，还包括了电梯、公共走道以及其他公共分摊面积。也就是说，“套型建筑面积”要小于每套住宅的建筑面积。可以说“套型建筑面积”基本相当于建筑面积的80%。以此推算，“套型建筑面积”90平方米，相当于每套住宅建筑面积(含墙体面积、阳台及其他分摊面积)在110平方米左右。 

如果从这个角度理解，要求新开发建设项目中套型建筑面积90平方米以下户型必须占总开发面积的70%以上，对目前北京地产影响并不会太大。 

鸽子笼？未必 

但是，从新政调控力度来看，把套型建筑面积理解成和套内面积相当，并不符合新政的鼓励中小户型的目的，所以也有业内人士认为政府会把套型建筑面积当做建筑面积执行，这样无疑将彻底改变今后我们的居住形态！ 

思源顾问总经理李国平认为，90平方米将成为地产分水岭。造成的直接后果就是今后的项目中板楼会大量消失，塔楼成为开发商的首选。中原地产市场研究部副总监张坤昱女士认为，如果最终政策是要把建筑面积控制在90平方米以下，今后开发的社区同质化现象将达到高峰，购房者将不再有大的选择余地。购房者也担心，是否中低收入者都要住进“鸽子笼”？ 

对此，EDSA orient规划设计师王立军认为购房者其实不必太紧张。因为从建筑学角度讲，板式户型的确在通风、采光等方面具有优势，但是板楼对土地的利用率低，在相同的总建筑面积下，板楼的占地面积要比塔楼高出许多。此外，在规划设计中板楼对楼间距有硬性规定，而塔楼则更为灵活，因此采用塔耧设计可以节约出大量土地用于建设配套设施或景观美化。 

对于板楼和塔楼的性能比较，王立军规划师认为，在相同容积率标准下，板楼的通风、日照性能要优于塔楼，而塔楼在景观和整体造型上要明显超越前者。所以塔楼在户型设计上的劣势可以通过优化景观和降低造价来弥补。 

至于塔楼的非南向户型，王立军规划师认为，要根据家庭成员的需求而定，现在家庭多以青年为主，这些人工作时间多为朝九晚五，所以即使购买南向户型，他们享受日照的时间也不多，而北向或西向户型在下午五点后还可以接受较长时间夕照。当然如果家中有老人，选择南向户型还是比较适宜的。所以购房者实在没有必要迷信板楼户型，适合自己需要的才是最好。 

大户型靠“边”站

也有不少购房者对90平方米以下的限制有所不满，特别是那些希望购买大户型以改善居住条件的购房者，他们认为新政后大户型价格必定会上涨不少，自己想住舒适户型的愿望看来难以实现了。 

一名不愿透露姓名的购房者就曾询问记者：“是否通过设计师的巧妙设计可以实现小户型当大户型卖的效果。比如，将两套面积在90平方米以下的房子连为一体，卖给同一家人，打通中间的非承重隔离墙后即可拼出大户型；或者将房子层高提升为5.8米，装修时再加装隔离层，变为复式结构的大户型。” 

对于这种设想，巫仝设计师认为：“将两套小户型整合为一套大户型，理论上是可行的，但是每小户型里的厨房、卫生间比较难处理。而加高户型再装隔离层需要增加装修成本，而且价格肯定也要增加不少。” 

张坤昱也认为，新政对开发商的销控限制很严格，要把两套连在一块的小户型同时卖给一个购房者也不是易事。今后政府会对土地供应计划进行调整，新政后项目会集中在城市边缘地区，开发更多中小户型项目，因此通州、顺义和亦庄等板块会有更多住宅供应。在这些地块购买大户型项目显得更为实际，而且随着城市轨道交通的完善，城市边缘集团的居住环境也并不会和城市中心有太大的差距。 

巫仝也认为，即使在城市中心地块，大户型会相对独立，和中小户型分隔开，并且开发商会把更多的园林和景观向大户型集中，以保证大户型的价格。此外购房者不必太担心今后小区的配套会大幅度下降，因为社区同质化将迫使开发商在社区配套上下工夫，以保证产品得以顺利销售。（来源：温州晚报 作者：陆经强 原标题：新政出台后众人期待变化 我们将住什么样的房）

请表决———————————————————————— 
90平米这个概念突变，您对“国六条”调控房价是否失望？

是，完全失望，很简单的一个面积数字，被扭曲搞得那么复杂
没有失望，上有政策下有对策，不随机应变怎么跟大势
一直都没弄懂“国六条”，现在还是糊里糊涂的

 【投票结果】






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[size=3][size=2]我们的官员玩数字游戏也同政治游戏一样精！
一方面是它们无能，只考虑了事情的1%，漏洞百出，毫无操作性可言。
一方面是它们玩得起，可以从容地制定国十条、国百条、国万条。
一方面是它们不敢认真，因为没有人想自断财路，如果较真，它们离下台也就了。[/size][/size]