主题：住宅市场的新阶段

转折点：住宅市场的新阶段


——《万科》周刊 

  
 

 



王石/文

2005年进入了调整期
      1998年，对中国住宅市场的发展来看，是一个转折点，之前的市场，只是一个萌芽试验培育阶段。
      98年取消了福利房分配政策，开始了以商品房为主的全面市场化过程，这个进程高歌猛进，持续到2004年。而进入2005年，进入了新的转折点。
      回顾一下98年到04年这个阶段，中国整体经济快速发展下的全球有史以来最快的城市化过程中，完成了中国城市福利分配住房向全面住宅商品化的过渡。但从另一方面来看，也出现了一些偏差。98年的时候，新增住宅中商品房占三分之一多一点，也就是说福利房占到70％，到了2004年，包括微利房、廉租屋在内的住宅比例下降到了10％以下，而且2005年继续下降。
      住宅是非常特别的一个产品，它是基本生活所必须的，无论高收入、低收入、无收入者，每个人都不可缺少。房子不可能像家电那样完全市场化，对于基本保障用房那一部分，要靠政策倾斜，从税收上、再分配上予以考虑。拿香港为例，比内地富有很多，但是它一半左右的居民住宅是靠政府提供的廉租屋。
      让每个人都有房子住，这是一个和谐社会必须要解决的问题，应该说从98年到04年这个住宅市场大发展的阶段里，这个问题反而在淡化，这是从2005年进入调整期的内在动因。
      这个调整从1998年至今的一系列国家相关房地产政策中可以看得很明显。
      1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》宣布停止住房的实物分配，全面建立商品住宅市场，随后人民银行出台《关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》，加大商品住房建设投资，鼓励住房消费。2002年国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定经营性用地的出让全面市场化。2003年人民银行出台121文件，对房地产信贷做出规范。2004年国土资源部下发文件（《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》）进一步规范土地市场，也就是我们说的“8·31大限”。这一系列的政策，目标都是推动住宅市场的发展。
      然后是2005年的“国八条”和今年的“国六条”，以及作为其执行措施的2005年的七部委意见和今年的九部委意见。这两年出台的政策，侧重点开始出现了调整。

引导理性消费、建立住房保障体系
      “国八条”主要解决的问题有两点。第一个是部分地区房价上涨过快的问题，主要是长三角地区。引导理性消费，抑制炒房的信号非常明确，有可量化的措施，规定高档商品房两年内转让要交营业税。从去年6月以来，上海的商品住宅价格逐月下降，到年底已累计下降3%。政策在抑制房价上是立竿见影的，市场也渐趋理性。
第二个就是要解决中低收入家庭的住房问题。对此，“国八条”明确提出了目标，改变不合理的住房供应结构，鼓励多建适宜普通老百姓居住的房子；建立住房保障制度。实际情况如何呢？
2005年全国完成商品住宅投资总额为10768亿元，同比增长21.9%；完成经济适用房投资总额为565亿元，同比下降6.8%，连续13个月负增长。也就是说，“国八条”关于提供中低收入的要求市场没有给予正面反应。原因有：（1）房地产行业的特征：一个新的产品从设计、建设到交付使用有一个至少18个月的滞后期；（2）地方政府没有拿出多少可以兴建适合中低收入住宅的土地，从去年下半年以来的统计数字来看，全国各大中城市推出的低价土地仍然有限；与此同时，商品住宅用地的价格仍节节上升，建立住宅保障体系的意图没有体现出来。
 “国六条”是在“国八条”基础上，根据这一年来调控的实际效果进行的补充和深化。

“国六条”的核心
 “国六条”和随后的九部委意见，我认为核心就是两条，第一条是中央政府向地方政府提出的明确要求，必须拿出卖地的钱来补贴保障用房，必须拿出土地进行保障用房的开发，而且要纳入十一五规划。
      第二条就是给市场的信号，这个信号也是非常明确的，调整供应结构，硬性的规定90平方米以下的户型必须占70％。这表明未来的方向就是中小户型，引导理性消费。目前，我国存量住宅户均面积在100平方米左右，而新增住宅面积也有越来越大的趋势，超前消费行为相当流行。要改变老百姓的居住观念，让大家更多的关注性价比、居住品质而不是单纯追求面积，这需要一个过程；而市场上要出现住宅性价比的革命性进展，也需要一个过程。在这个过程完成之前，采取硬性比例规定也是不得已为之。
      有了这个硬性比例，中小户型想不成为主流都不可能了，这样的情况下，老百姓选择房子会主要考虑性价比、综合品质，而开发商就必须要把提高性价比放到首位。
      当然，每个地方可能还需要考虑当地的实际情况。比如说深圳，实际的需要是两极分化的，深圳主要是两个需求，一个是特别小的户型，给那些单身的年轻人居住，这个户型可能就不是90平方米了，而是40平方米甚至以下，这种住宅在深圳非常紧缺。另外一个需求就是换房需求，从换房的角度来看，90平方米可能就太小了一点。我相信实施细则还会根据不同地区的不同经济特征和市场需求而调整。

房地产商应该自省
      从对行业的影响来看，我认为“国六条”首先将使行业进一步理性化，这对于地产企业也是有利的。现在有一种误区，认为房价越高开发商越有利，其实不对。长期来看，商业社会的回报是公平的，没有任何一个行业的资本回报会长期高于其他行业。优秀企业的回报高于社会平均水平，这是正常的，但是一个行业所有企业的回报都高于平均水平，这是不可能的事情。尤其房地产是一个自由投资的领域，谁有钱都可以进来，房价上涨大家就会抢着买地，最后是地价涨得比房价更快，房价也水涨船高。高房价伤害了消费者、伤害了市场，到头来，也会伤害到开发商本身。
      从最新的情况来看，“国六条”的效果已经在体现。举两个典型的例子，一个是在“国六条”刚刚出台之际，北京拍卖一块地，因为预期太高，竞争激烈，拍卖价格节节上升，北京土地交易中心决定暂时停拍。另一个是29号“十五条细则”出台，30号万科在苏州要参加一块地的拍卖，这块地是一个月前公告的，有好几个竞争对手。2001年始，万科就开始关注小户型，研究结果，不影响万科拿地的意向，第二天，万科以底价成交，显然，其它几家因对小户型没有把握而放弃。这表明开发商开始变得冷静、理性。
      中国住宅市场从计划经济的福利分配制度向市场经济过渡的第一个阶段已经基本完成了，现在是第二个阶段：引导商品房市场稳健发展和建立住房保障体系并举。这种调整，会带来很多新的变化。发展商们准备好了吗？

万科在做什么？
      提高住宅质量，以此提高住宅价格性能比，只有走工业发达国家已经完成的住宅产业化的道路。但开发商却缺少动力，因为毛利率高，我手工制造也同样赚钱，为什么要工厂化？还有就是以前行业的集中度很低，大家的规模都没有达到能够推进工厂化的程度。
      但是现在这两点都在改变。随着调控的深入，行业整合将会加速，集中度将会上升。再加上企业间的合作，达到经济规模只是迟早的事情。而毛利率的降低也是必然的，美国最优秀的住宅企业帕尔迪，他们的毛利率只有20％，销售净利润率只有7－8％左右，但是净资产收益率达到了18－22％。而近几年万科的销售净利润率是10％，净资产收益率是12％到16％。我们未来一定要做到帕尔迪这样，在一个销售净利润率8％左右的市场中达到18％以上的净资产收益率，这就需要大幅度提高运营效率。而要提高效率，工厂化是必不可少的一个前提。所以万科仍会加速推动工厂化的进程，我们相信这也是行业的大势所趋。
      再一个因素就是二战之后发达国家住宅的产业化，原始驱动力主要是劳动力成本过高，所以逐步用机器替代人工的方法来降低成本。而中国的情况刚好反过来，劳动力过于廉价，反而使得住宅产业化很难推广。但最近几年随着农村收入的增加，整个沿海经济发达地区都出现了劳动力短缺现象，工资的上升势在必行。这意味着住宅工厂化的最后一个障碍也正在消除中。
      现在最大的问题反而是中国缺少有技术的产业工人。工厂生产部件到现场装配和传统的生产方式是完全不一样的。现在万科正在和其他公司来探讨怎么解决这个问题，尤其是发达国家的现代建筑公司，他们在经验和技术上有非常明显的优势。比如，万科已经在上海合资了一个项目，不仅引进了国际资本，更重要的是引进了国际一流建筑公司在住宅产业化施工方面的成熟工艺和经验。 如何借鉴，在中国培育现代化的建筑队伍，彻底改变住宅的加工方式，是一个很有挑战性的事业。万科在摸索中全力推进。