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专家诊脉

楼市“寒”症如何“暖”医？

2008年08月01日深圳商报 卢青 
戴欣明对楼市的判断，《深圳商报》刊载

（上海电视台 第一财经记者李亚就房地产问题采专访戴欣明）

（深圳电视台 财经生活记者余含珠就房地产问题采专访戴欣明）

 

楼市“寒”症如何“暖”医？

2008年08月01日深圳商报 卢青 
戴欣明对楼市的判断，《深圳商报》刊载

从去年“9•27”至今已10月有余，深圳楼市调整大有愈演愈烈之势，这场“近十年一遇”的深度调整考验着市场的方方面面。

量价齐跌仅是表面，目前买卖双方对于楼市真正价值开始迷茫，在种种不理性思维的冲击下，楼市寒彻骨。

救市、断供、洗牌……皆是空穴来风，在期待回暖的同时，楼市各角色的反省也拉开了序幕。

刚性需求支撑，城市经济动力推动，城市化进程难以阻挡……基本面的利好将直接促使深圳楼市日后的回暖。

寒症由来

救市、断供、洗牌……连日来这些词语的频频亮相，让深圳楼市更显“凶险”。从去年“9•27”至今已10月有余，深圳楼市的这场调整仍在继续，远非之前许多人所想象的“两三月即止”，目前还有愈演愈烈、继续扩大的趋势。

深圳房地产研究所的官方报告显示，上半年深圳新建商品房销售面积170．41万平方米，同比减少54% ;上半年深圳商品房空置面积164．73万平方米，同比增加26．72% ;在房价方面，上半年连续数月出现环比下降，虽然曾经受高端住宅入市拉动略有回升，但是整体房价水平已跌回一年前。而更多的专业研究机构直接指出，深圳部分区域房价已经和2006年前处于同一水平。

量价齐跌仅是表象。如果说这场深度调整的真正标志是始于年初数家品牌开发商“领降”的话，那么窥其背后，实质上是金融调控之手在酝酿已久后，终于伸向了房地产市场。

这种对于“源头”上的限制，其效果是无需质疑的。银根紧缩，开发商更多以降价来应市;贷款从紧，投资客迅速撤场的同时，也给自住客更多观望徘徊的理由。

银根紧缩、房价跳水、观望蔓延，深圳楼市开始形成这样一种循环，加上连日来救市、断供、洗牌等等字眼的冲击，深圳楼市在短短三年间如过山车一般，经历了由疯狂到理性，再由理性蔓延至过度“恐慌”。

症状综述

“关内6000，关外4000。”在深圳房地产信息网上，署名“针锋相对”网友的见解得到了许多认同，这是他们心目中深圳房价的“底线”。然而在许多专家看来，这样的“底线”未免设置得太低。

“价格与价值的关系尚未有效建立。”业内有观点认为，这正是当前深圳楼市的“症结”所在，在救市、断供、洗牌等利空信息的冲击下，深圳楼市的价值走势正逐渐失去方向。

“刚性需求是存在的，城市经济动力是持续的，城市化的步伐也是不可逆转的。”这样的总结得到了深圳地产业内的肯定，换而言之，支撑深圳楼市的基本面依然是利好的。

中医有云：太寒需用暖医。那么对于深圳楼市的种种“寒”症又将如何“治愈”？如果说回暖是一种必然的话，那么这样一个周期又将延续多久？

症状总结：量价齐跌、过度观望、信息混乱、价值与价格有矛盾。

专家诊脉

病情陈述：深圳地产回归到10年前，不是从量价上说，而是从营销上说。原来是置业者委托各种关系来买房，现在是随便一个人走进售楼部，都能作“上帝”。事实上，不要将巨额的暴利当做常态，而是要把对市场的战战兢兢，当顾客是“上帝”作为一种常态。

因此这场调整对于深圳地产而言，更多的是经验与教训。例如开发商要在投资中保持合理水平的负债率和一定的现金流，应该通过各种手段将负债率降到合理的水平。同时开发商今后应加强对消费者和市场供求关系的研究，定位好的产品应对市场风险的能力就强。此外，政府要制定合理的推地计划，以此对房地产行业行情进行引导。而对于置业者，则要掌握更为专业的房地产消费技能，懂得以价格和价值关联的角度来衡量市场，相对于股票和期货等领域，目前房地产消费者的专业水准是最低的。

和美国次贷危机相比，深圳的城市地产还是很有投资前景的。必须强调信心的重要性，信心对市场的影响超过供求关系，这也是决定楼市何时回暖的关键。

需要重申的是，回暖必须是大面积量价的回升，而并非单个项目营销刺激下的数据提升。

对症下药：摆正心态，吸取教训，等待回暖时机。

主治人：社会学者、房地产策划人戴欣明

主治方向：以社会学角度入手，强调地产的“泛效应”

病情陈述：楼市调整已近10个月，远超事先预料，卖方市场转为买方市场，这也是无需质疑的，但是基于目前的市场判断，楼市真正回暖还需要2～3年时间。

需要强调的是，前两年中国一线城市房价的普遍上涨，已经给当前的宏观经济带来压力，这种压力具体表现在经济发展领域不平衡，毕竟房地产行业对GDP增长的贡献是很难被否认的，因此这也造成一旦楼市出现不理性状况，将波及宏观经济的稳定健康发展。这也是为何中央政府和央行采取金融大手来调控房地产的重要原因，所以下半年甚至是未来1～2年内，银根释缓、信贷放松的可能性很低，在维护宏观经济稳定健康发展的前提下，在外部经济环境没有得到明显好转之前，开发商和置业者还是需要勒紧裤袋过日子。

此轮对房地产的调整动用了经济手段，而不局限于以往的地产内部调整，所以这也决定了此轮调整的深度和广度都将是对深圳以及各一线城市楼市的考验。但是房地产行业的利润始终是偏高的，决定了市场的创造力依然巨大，加上刚性需求、宏观经济等基本面的利好，对未来楼市理应有信心。

对症下药：稳定压倒一切，金融一路从紧，楼市2～3年后回暖。

 

（上海电视台 第一财经记者李亚就房地产问题采专访戴欣明，7月30日播出）

（深圳电视台 财经生活记者余含珠就房地产问题采专访戴欣明）