主题：西安浐灞河生态区的四道坎

最近，由著名策划机构王志纲工作室完成的《浐灞时代—西安国际化新战略下的浐灞选择》策划报告研讨会在西安浐灞河管委会举行，王志纲工作室为我们展示了浐灞河生态区作为第三代新城的美好蓝图及其在西安城市发展中的独特魅力。但是，浐灞河生态区仍然面临严峻的考验，必须逾越四道坎：
一是同质化问题。浐灞必须差异化定位，要与西安已建成的三大新区——高新区、经开区及曲江新区错位发展，从自身的资源特质及西安市赋予的历史使命，提出了以国际化为主导的定位。笔者认为出发点是对的，但这个定位是值得商榷的，虽然要放眼世界，西安要国际化，浐灞要国际化，但浐灞首先是浐灞自己的浐灞，要体现其独特个性。生态不仅仅是基础，生态也是产业，浐灞的生态不仅仅是有水、有树，浐灞的生态内涵至少有以下四点：以生态重建为先导提升城市容量，以生态经济为核心兴办商务、会展、游艇等特色产业，以循环经济为基础构建功能组团，以生态化理念创新土地运营模式，笔者曾对这些生态战略作为专题在2005年初博鳌亚洲论坛举行的中国第二届生态论坛上演讲，并于2006年6月以《土地资源的生态化开发》为题在建设部《城市开发》杂志上刊登。生态是浐灞的命根子。
二是行政区划壁垒。浐灞跨灞桥、碑林、未央三区，并与多个区县接壤，如果不能突破行政区划壁垒，就不可能有浐灞的未来。必须考虑与东、西、南、北的联合发展，但不能仅局限于以浐灞河三角洲为中心来考虑，未来的浐灞生态区应该拓展到浐、灞、渭、泾，涵盖四河、三个三角洲。不要把眼光只是集中在未开发的浐灞三角洲这一张白纸上画画，现在就可以收编已经有一定基础的未央湖、草滩生态园，目前，草滩已经挂靠经开区，收编越来越困难了，未央湖已经成为独立王国，并多次与华侨城等外地战略伙伴商谈深度合作，如果能成，浐灞向北的拓展将会止步。另外，渭河以北的泾阳县、高临县正在泾渭谷地、三角洲实施工业园区项目，等到真的西咸一体化的时候，我们治理浐灞渭泾的战略将会再次付出沉重的代价。行政区划壁垒是浐灞的另一道坎。
三是名份问题。俗话说，名不正则言不顺，这不仅是说有没有名字的问题，关键是名份问题。“营销浐灞”是浐灞实现社会价值的必然选择，但是，浐灞是什么？是国家级的、还是省级的开发区？还是一个独立的行政区？说到底，没有名份，怎么敢去大张旗鼓地张扬？是到了解决浐灞的名份的时候了。
四是土地问题。土地问题不解决什么战略都是空的，土地一级开发及引入战略运营商的建议很值得借鉴，但是浐灞的问题远不是这么简单。对于增量土地，是否能够作为建设用地来开发，来运营（就是卖地），需要两个前提，一是是否已纳入土地利用总体规划及城市总体规划，二是是否纳入年度储备计划及出让计划，就是通常所说的是否有指标，据悉，新一轮的西安市城市总体规划至今仍在国务院各部委待批，经开区、高新区及曲江新区开发正如火如荼，争夺指标大战从未停息。关于一级开发战略运营商可以通过土地增值来获利的假设，更是遥不可及的海市蜃楼，尽管北京、上海、杭州等地的土地一级开发取得了卓越成效，但由于没有全国性的相关法规，本地的相关政策更是空白，西部地区很多成片开发项目同样遭遇这个无法逾越的障碍。
以上提到的四道坎，是浐灞正在或即将面临的，绕也绕不过去，没有逾越这四道坎的真功夫，所谓的“定位浐灞、发展浐灞、经营浐灞、营销浐灞”都是纸上谈兵。

（崔元星  国际商务策划师  中国泛地产策划网 0755-26722240）
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