主题：喻海文：国六条能降房价吗？

喻海文6月2日在喻海文的博客（搜房网）发表上  《国六条能降房价吗？》 。

全文如下：

５月２９日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，又称“国六条”实施细则。 
 
很多人，包括国内一些专家，均认为“国六条”及其细则能打击炒房，降低房价。但不要忘记，2005年3月30日，国务院曾出台了《关于切实稳定住房价格的通知》（又称“国八条”）。 “国八条”已经将房价问题提高至政治高度，并明确表示要将追究地方主要领导的责任。一年多过去了，房价并没有下降，今年上半年甚至出现了报复性的上涨。
 
现在，人们自然会问，“国六条能降房价吗？
 
让我们先看看最近《财经时报》记者对软库（软银）金汇投资银行总裁温天纳的采访。
 
温天纳说，“国六条”中“重点发展中低价位普通商品住房”和“有区别地适度调整信贷政策”的提出，使得一些高档房地产项目的融资渠道局限性加大，这就为外资进入中国的房地产市场提供了更大的空间；尽管政府不断地进行宏观调控包括出台“国六条”，但从长远看，不会对中国房地产市场产生太大的影响。
 
温天纳还认为，由于人民币升值的预期，外资直接投资国内的房地产项目就可以在汇价上获取升值，宏观调控打击了规模和资本额较小的民营地产发展商，但扩大了外资的价格谈判的空间。
 
再听听北京科技大学教授赵晓的观点。
 
赵晓认为，中国的国情是严重的贫富不均，很多富人可以一人买十几套甚至上百套房子，再加上境外资金的推动，即使中低收入的人群买不起高价房，但房价仍然不会跌，因为有富人、有境外资金愿意接盘。
 
赵晓说，“指望‘国六条’后，房价下跌，很难。”
 
很多人寄希望于新一轮的调控政策能使房价下降，这可能只是一种短期难以实现的愿望。我在5月31日发表的《流动性过剩推高房价》一文中提到，中国2006年出现的股票和住房一齐上涨的深层次原因就是人民币的流动性过剩。富人的钱没有什么投资渠道，就会去买房买股票。由于人民币升值的预期，还会有更多的热钱流入中国。本币的流动性泛滥，推高了房子的价格和股票的价格。在银行需要将过多的钱贷出去的时候，是很难指望银行的工作人员去认真区分谁是真正的自住购房者，谁是炒楼的投机者。
 
土地出让金是地方政府主要的收入来源在相当长的一段时间内不可能改变。以广州市为例，广州要建那么多条地铁，要承办2010年亚运会，这些钱不可能来自中央政府的转移支付，相当大的一部分还得来源于不断拍出新高的土地出让金。土地的价格降不了，房价能降吗？让开发商少赚些，开发商能学雷锋吗？
 
我还没有发现哪一样商品在其流通环节增加税负能降低该商品的价格。增加二手房流通环节的税收，在目前的供求状态下，只是将增加的税负由真正用于自住的购房者去承担，结果必然是推高二手房的价格（具体分析见我在5月23日发表的文章《加征税收不能控制房价的上涨》）。根据广东省某房产中介提供的数据，占70~80%的二手房源不足5年，这些房子因增收营业税短期内将上涨5.5%。
 
我们所谈的商品房供应的结构性失衡，不是经济学意义上的失衡。商品房供应的结构并没有失衡，商品房供应的结构真实地反映了社会贫富分化的现实（引自我在5月21日发表的《谁来发展中低价位中小套型普通商品住房及经济适用住房》）。中低价位、中小套型普通商品住房及经济适用住房的供应不足，本质上是这些中低价房的潜在购房者的购买力不足，他们的购买力不能满足房地产商的利润期望。每个楼盘70%只能建90平方米以下的户型，并不能防止有钱人买相连的几套房子打通当作一套来使用。建筑师们面临着新的挑战，他们要设计一些既可以当做一套房使用，又可以与毗连的房子打通后合起来当作一套房使用的户型。以前设计的大户型和超大户型将成为市场的稀缺商品，这些房子的价格也要走高。
 
市场化的改革越是深入，政府对市场的行政干预就越可能失效。当中央政府和地方政府的实际目标不完全一致时，这些调控措施在地方也很难得到实质性的推行。这两方面的因素，使得过去一年的对中国房地产市场的调控措施收效甚微。
 
我们还应看到，国六条对房地产宏观调控的目的是要继续维护房地产业的支柱作用。房地产促进经济全面发展的重要作用是其他产业无法比拟的，其在国民经济中的支柱产业地位长期不会改变。中央政府不会去刻意打压房价。举一个简单的事实，与房地产相关的建筑业是吸收农民工的主要行业。如果整个房地产业萎缩了，农民工的就业机会就会大量减少。农民工的大量下岗，会带来比城市“房奴”更严重的社会问题。房价若是下跌，国有银行的呆帐坏帐又要多起来。
 
国六条中“合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长”是非常有积极意义的。广州市在这方面有很好的经验，广州市政府在城市建设中，主要是建设开发新城区，而不是拆迁改造老城区，这是极其明智的做法。否则，由于旧城区拆迁带来的被动性住房需求，将更大地推高广州市的房价。“完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度”是政府职能范围内的事情。买房和卖方不对称的信息，会加大购房者承担的风险。国六条及其实施细则也明确了地方政府在建设廉租房中的责任。
 
“国六条”在调整住房的需求和供给以及提高市场透明度方面比以前的调控措施有了很大的进步，但是这些措施并没有涉及房地产价格高企的两个根本性原因：（1）过剩的流动资金；（2）地方政府收入对土地出让金和相关房地产税费的依赖。
 
什么时候房价会降呢？等到人民币完成升值以后，热钱将从中国的房地产业撤走，这将导致房地产价格的大幅度下降。

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