主题：喻海文：土地出让作为地方政府的收入是不可持续的

 喻海文的博客

前些天，我一个朋友从深圳过来。他公司的业务和建筑市场有些关联。他说，深圳新开工的建设项目少了，原因是土地越来越少了，一些建筑业人士准备到广州来发展，因为广州新的政府建设项目和房地产开发项目还是比较多的。
 
这是一个重要的信号。深圳的土地有限，特别是特区内的土地非常有限。以前有人做过估计，深圳未来10年到20年，除了山那样不能卖的土地，所有的土地都将被卖光。现有的土地卖完怎么办？扩大行政区划或者把楼龄二三十年的住房拆了重建。深圳市中心有大量的城中村，是否将城中村进行拆迁改造。广州的行政区划面积比深圳大得多，这些问题的出现将比深圳推后很多很多年。
 
土地出让金本质上是地方政府的一种税收。地方政府掌控着作为房地产业两大核心要素之一的土地（另一核心要素是资金，其主要来源是银行贷款）。地方政府通过出让土地使用权，获得了大笔财政收入。有数据推算表明， 2004年中国地方政府仅通过土地出让一项，就获得近2000亿元的收入。假如没有了土地出让的收入和相关的房地产税收，地方政府的主要收入来源就是缺乏财产税制下的地方税收和中央政府的转移支付。地方政府是市场经济中一个相对独立的利益主体，在有限的财政收入条件下，土地出让收入和房地产税收就成为地方政府收入的重要来源，这也是地方政府进行基础设施建设和各种形象工程的主要财源。因此，当地方政府的收入主要来源于土地，那么卖地，就变成了政府增收的不二法门。从农民或者拆迁户手中低价买进，又高价转手给开发商，地方政府的这独家垄断生意简单又来钱，美其名曰“经营城市”。
 
地方政府将土地出让给开发商，开发商建造商品房后将房子卖给购房者。购房者在70年的房产证有效期内就不用再向政府交一分钱了，地方政府得到的土地收益是一次性的。当每届地方政府都拼命卖地增加政府收入的时候，终将会有一天某届地方政府无地可卖。而且，在经济快速增长的时候，政府可以通过不断高价卖地满足新增的土地需求；但是，一旦经济进入调整时期，也会出现没有新增土地需求的情形。
 
因此，土地出让作为地方政府的收入是不可持续的。当没有土地出让金收入的时候，地方政府的开支缺口从哪里填补？
 
在这里，我不得不提醒那些购买大量房产作为投资的人士所面临的政策与法律风险。考虑到这一风险，很多投资者可能因此改变他们对房产的长期投资所作的收益分析。当城市政府快要无地可卖的时候，也就是政府开征房产的财产税的时候。财产税才是维持城市长期发展的一个重要资金来源。因为不动产的财产形态很难隐瞒，不动产的财产税的征收效率显然高过所得税的征收。在很多国家，财产税在地方政府的税收中占有很大的比例。例如，在上世纪70年代的美国，财产税占到地方政府税收的70%，现在可能也接近地方税收的一半。
 
拥有自己房产的网友，有没有想过你在购买商品房的时候一次性缴纳了70年的土地出让金后，还要在今后某个时候开始每年缴纳房产的财产税。当然，财产税也不一定是每个有房者都要交的。譬如，在美国，为鼓励普通居民购房，居民在购买第一套自住房时可免除财产税；当他购入第二套住房时，就要对其征收财产税；如果他再购第三、第四套住房时，财产税的税率就会阶梯式的增长。在欧洲一些的国家，房产多的人将房子空置，要被征收惩罚性的税收。拥有多处房产的网友，就不能不考虑自己投资的税收法律风险了。
 
股市曾经重分配了很多人的财富，那些高位出逃的成为赢得财富的胜利者。房市也正在重分配很多人的财富，谁将成为赢得财富的胜利者。

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