主题：原创：调控新政之下，房价将会走向何方？

老百姓买不起车，不会影响社会的安定；老百姓买不起房，一定会造成社会的不安定。所谓安居才能乐业嘛。政府已经认识到住房是国计民生的头等大事，所以痛下15剂猛药来调控疯涨的房价。

自从颁布调控新政以后，这一个星期里，房市交易似乎是格外的冷清。购房者持币观望；售房者囤房待涨。双方处于一个僵持的状态。

上海有记者采访了几家房产中介，几乎是门可罗雀。碧水在深圳也走访了几家房产中介，同样是门庭冷落，无人光顾。问及：是否受新政影响？回答是：不完全是。主要是当前的房价太高，超出购房者的心理承受能力；而业主又不急着出售，高价挂着，等待买主，颇有一种姜太公钓鱼，愿者上钩的味道。因而双方形成僵持的格局。至于这种僵持的格局会持续多久？僵持之后，房价是走高还是走低？都是一个未知数。

现在各媒体与网络论坛，对房价走势的分析，那可真是众说纷纭，各抒己见，不一而足。碧水现在既不是房产待售者；也不是房产待购者。自己认为可以比较客观的看待楼市，在此做一下辨证分析。

楼市是涨还是跌，完全是由楼市的供需双方的关系决定。供大于需，必跌；需大于供，必涨。
眼下楼市究竟是需大，还是供大？这要根据目前的状况作深入的分析。并且还要对供需双方作心理分析。

一． 需方是增还是减？碧水认为增的可能性不大。为什么这么说呢？因为现在的需方有虚假成分，就是投资客的比例较高。碧水看见许多早就售罄的楼盘，根本没有几家是有人居住的。而且楼价上涨，租金反倒微跌，就足以证明实际的需求并不高。

调控新政中的5年之内转让全额征收营业税的政策，是狠狠的打击了房产投资客，让炒房者无利可图而退避三舍。相对来说，就是减少了投资需求。需方只剩下自住客，自然是只减不增了。

有人反驳说，出售二手房可以将营业税打入房价中，转嫁于购房者。碧水认为，这得看购房者是否能接受。据目前购房者持币观望的状态，投资客的这一打算恐怕要落空。

也有人说，短期投资可以转为长期投资，即转售为租。但是，据碧水对身边的几个投资房产的朋友的心理分析，结论是：炒房者没有几个愿意做房东的，万般无奈才会走这步棋。如果真的是许多投资客都转为房东，那么也一定会冲击租赁市场，使之产生波动。您想一想，出租房源增多，供大于需，房租必然会走低。房租走低，租房住就比购房住划算，将吸引许多原来要买房的人，转为租房。这就进一步减少了房市交易中需方的数量。

二． 供方是增还是减？关于这一点，是要根据新政的影响来分析了。

首先是加大对闲置土地的处置力度的政策，会督促房地产商不敢再拖延开发时间，也就加大了楼市的供应量。

再则，90平米以下的中小户型必须达到70％的比例，这一条政策势必将为楼市提供大量的中小户型与经济适用房。

仅此两条，很有可能导致房价的松动。

有人会说，那么90平米以上的户型以后会成为稀缺房源，肯定会导致大户型的房价的挺坚，甚至上涨。碧水认为这种说法未免太乐观，也太简单了。

房价的优势并不取决于户型的大小，而是在于地段，环境，物业的质量。如果大户型的单价高于小户型，购房者就会舍弃大户型，转而购置两套连在一起的小户型，无论是自住还是出租，都是方便的。没必要花高价去买大户型。

再则，中国历来是上有政策下有对策。针对90平方70％比例的政策，早已经有房产商拿出对策来了。将原来的大户型改成连在一起的小户型，届时，购房人将一道虚掩的非承重墙一打通，就是像模像样的大户型。大户型还是小户型，任你购房者随意挑选。对房产商而言，不过是增加一部分设计费而已。哪里会导致大户型的房源短缺？

当然，真正短缺的房源也确实有，那就是容积率较低的花园别墅。因为政府已经下令停止别墅用地的供应，在建的别墅就成了绝版。因此，如果说有房源短缺的户型，那就是非别墅莫属了。但是，别墅的价格再怎么涨，不会影响普通老百姓的购房，因为能住别墅的人家，财力必须在中产以上。既然有钱，就让他们住吧。价格涨得再高，再离谱，也与普通老百姓无关。您说是吧？

房价是走高还是走低，也取决于供需双方的心理博弈。需方一致看跌，大家都持币观望，而新房源又一批一批不断上市，房价势必松动，走低；供方一致看涨，大家囤房不售，并大造涨价的舆论，蛊惑购房者，那么，房价也有可能走高。

目前供需双方正处于僵持状态，僵持以后的格局，究竟是哪一方在这场心理战役上获胜，大家将有目共睹。

等着瞧吧，嘿嘿！

说得好,顶一个!

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