主题：铁规还是陋规？新政还是恶政？——评《关于做好稳定住房价格工作的意见》 刘大生(转载)

建设部等七个部门发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，被官方舆论说成是房地产“新政”

，是稳定房价的“铁规”。鄙人以为，这个《意见》有一定的积极意义，但是也存在着许多严重的问题。
一、原则太多，规定太少。
既然是稳定房价的政策或者规章，就应当提出明确的、具体的、便于操作的、并且有相应的处罚措施

的行为规范。然而，这所谓的“八条铁规”中，真正属于行为规范的只有那么几句话，大概100多字，其

余绝大部分内容，大约3000字，都是一些原则性套话，显得很空洞。空洞的原则能成为调控房价的“铁规

”吗？这很值得怀疑。
二、“意见”当规定，于法无据。
所谓意见，就是见解、看法、愿望。不是都说要依法行政吗？怎么能用一种看法和愿望来约束下级行

政机关、企业法人和公民个人呢？《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国国务院组织法》、《中华

人民共和国立法法》从来没有授权各个部委“用意见约束社会”的权力。既然叫《意见》，就不是行政命

令，就不是行为规范，更不是法律，公民个人、企业法人、下级行政机关都可以不予执行，至多可以参考

参考而已。
《中华人民共和国宪法修正案》第七条要求“国家加强经济立法，完善宏观调控”，而没有说“多多

发表意见，完善宏观调控”。可见，用不确定、不规范的“意见”搞宏观调控，也不符合宏观调控的宪法

原则。
三、行政首长不署名，谁对这个《意见》负责？
《中华人民共和国宪法》第八十六条第二款规定：“国务院实行总理负责制。各部、各委员会实行部

长、主任负责制。”总理负责制要求总理必须在国务院发布的文件上签名、署名。这一点，国务院历任总

理是做到的。部长、主任负责制要求部长、主任们必须在本部门发布的文件上签名、署名。遗憾的是，号

称“八条铁规”的意见，七个部门的一把手一个也没有署名。这样一个没人负责的文件，其严肃性是要打

折扣的。
四、“无偿收回”明显不符合宪法。
《意见》中有这样一句话：“满２年未动工开发的，无偿收回土地使用权。”这个“意见”的意图是

好的，是为了打击囤积土地、哄抬地价的不正当行为。但是，用不正当的、明显违反宪法的手段打击不正

当行为，利小弊大，得不偿失。
《中华人民共和国宪法修正案》第二十二条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。”“国家依照

法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私

有财产实行征收或者征用并给予补偿。”
土地使用权也是公民合法的财产权，为了公共利益，为了调控房价，当然可以征收，但是要“依照法

律”并且必须“给以补偿”。宪法修正案墨迹未干，政府部门的《意见》就敢说“满２年未动工开发的，

无偿收回土地使用权。”这究竟是无知还是霸道！真让人不寒而栗。
五、公民没有“依照意见纳税”的义务。
《意见》说：“自２００５年６月１日起，对个人购买住房不足２年转手交易的，销售时按其取得的

售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时免征营业税；对个

人购买非普通住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征

收营业税。”
加税的目的是为了限制炒房，意图是好的。但是，部门的《意见》有加税功能吗？没有。公民有“依

照《意见》纳税”的义务吗？也没有。《中华人民共和国宪法》第五十六条规定：“中华人民共和国公民

有依照法律纳税的义务。”可见，只有法律才能设定公民纳税的义务，只有法律才能加税。行政机关不经

人民、人民代表、人民代表机构的同意，随便发表一个“看法”、一种“见解”，就能增加公民的税务负

担，实在不可思议。
六、限制大套住房毫无道理。
《意见》要求各地严格限制大套住房的生产和供应。并且将大套的标准定在120平米，地方可以浮动

，向上浮动不得超过20%，向下浮动不受限制。限制大套住房的生产和销售，是为了缓解住房用地的紧张

局面，意图是好的。但是，意图好不等于手段好，更不等于效果好。
那些制定政策的人，恐怕早就住上大套住房了。当普通百姓也想住得宽敞一些的时候，他们说“不行

！不准生产这样的住房，至少要严格限制大套住房的生产。”这合理吗？
限制大套住房的生产就能缓解住房用地的紧张吗？不能。比如，有一户人家，6口人，三代同堂，本

来买一套120平米的住房非常合算。但是，当120平米以上的大套型受到严格限制以后，大套住房必然量少

价高，甚至根本没有供应，挤在一个中套甚至小套里面又很不舒服，到那时，这家人只好买两套70-80平

米的住房。这样一来，反而加大了住房用地的紧张。
七、社会知晓期太短，近似于突然袭击。
这个《意见》是新华社于2005年5月11日晚上发布的，2005年6月1日就要实施，社会知晓期只有20天

。搞得整个房地产市场措手不及，一片紧张与慌乱。这种突然变化，以及变化之后的立即实施，不符合

WTO关于政策透明度的要求。因为任何透明的政策，都有一个合理的社会知晓期，否则，社会和公民可以

推断为不知道。这个知晓期不应当少于6个月。
近年来，我国全国人大制定的法律，尤其是增加公民义务的法律，一般都在公布6个月以后才开始实

施。如《中华人民共和国人口与计划生育法》是中华人民共和国第九届全国人民代表大会常务委员会第二

十五次会议于２００１年１２月２９日通过的并于当日公布的，实施日期是２００２年９月１日，社会知

晓期是9个多月。两相比较，社会知晓期只有20天的《意见》显得很不文明。
八、溯及既往，有违政治文明。
任何带有处罚性质的规定都不能溯及既往，这是近代以来政治文明、法制文明的主要成果之一。任何

一个行为，只要在行为时是合法的，以后的法律和政策、变化了的法律和政策就不能再宣布它违法。任何

一种行为，只要在行为时不附带义务，以后的法律和政策，变化了的法律和政策，就不能增加它的义务。

也就是说，任何法律和政策都应当针对未来而不能针对过去。
假如立法者今天规定：“1年以后，凡穿拖鞋上街的，罚款10万元。”这样的规定虽然不合理，但是

我们却可以严格遵守它而避免处罚。大不了我赤脚上街就是了。
假如立法者于2005年1月1日规定：“10年以来，凡穿拖鞋上街的，征收10万元文明礼貌税。”许多人

就要倒大霉了。
炒房是导致房价不正常上升的一个重要原因，适当限制是必要的。但是，炒房人炒房之时，七部门并

没有说“必须两年之后才能卖”，等人家将房子买好了，七部门才说“两年以后才能卖，否则罚税”，这

就是追溯既往。合理的规定应当是：本规定颁布6个月之后，即2005年11月11日以后（至少也应当是1个月

之后，即2005年6月11日之后）购买的商品房，未满两年出售的，征收全额营业税。


刘大生 2005年6月1日于南京求稗书斋 


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