主题：房地产新政考验政府执行力 ”细则”未出对策不少(转载)

细则未出对策不少后续措施令人期待

尽管此次九部委《意见》推出后，开发商中的几大“龙头”企业对外都做出低调姿态，但实际上，最近几

乎所有的开发企业在等待实施细则出台的同时，都在围绕着“90平方米中小套型占全部新供应量70％以上

”新规定的一些关键点在展开激烈的争议，并相互交流，揣摩政策走向，研究应对措施。

中小套型政策成焦点

九部委《意见》明确要求，“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平

方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。”对此，北京房

地产商的反响十分强烈。

一些开发商提出，政府在实施细则中，不应该将每个具体项目都套用“70％”的比例，而应在总体开发量

上力求达到70％的政策要求。也有不少开发商提出，“70％政策”可变通为以项目供应量总套数计算，即

套内建筑面积90平方米的中小户型占全部套数的70％以上。

为落实九部委《意见》，本月6日，北京市勘察设计与测绘管理办公室向北京各设计单位已经下发通知，

要求对新承接的商品房设计项目必须按“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建

设的总面积的70％以上”的要求进行设计，已经审批，但未取得施工许可证的项目，不符合该标准的必须

修改方案。然而，不少设计单位反映，由于新政策中90平米以下“套型面积”概念不是很明确。主要问题

是，建设部没有对此概念下的住宅公摊范围给出明确定义，无法操作。目前，对“套型面积”与“套内面

积”、“建筑面积”有什么区别，业内的看法比较乱，尚需进一步明确。

细则未出对策不少

尽管北京市的有关细则还没出台，开发企业已经着手应对即将面临的市场变化。据了解，开发商除了向政

府提出，“70％政策”可变通为以项目供应量总套数计算外，不少企业策划在设计中，将户与户之间预留

可拆墙，或“变卖平方米为卖立方米”，将90平方米以下的住宅建成5．8米层高，预留装修跃层空间，使

小户型产权房实际可以双倍的价格“1变2”，从而享有大户型功能空间，并合理规避掉各种税费。另有位

于市中心的高档项目则准备采取“魔方组合”形式，即用一套房包含二至三个产权的“伞式”方式进行销

售。

一些开发商表示，如果在其后出台的细则中，没有针对这些做法的限定，改善居住条件的需求仍会继续释

放，市场还会比较看好。开发企业的利润仍然能有较好的保证。

然而，有业界人士提出，如果按开发建设总面积计算，同一个开发项目中，“90平方米以下住房”无论是

80平方米，还是50、60平方米，其最终建设的面积之和需要占到全部商品房面积的70％以上。但如果按开

发总套数作基数，若90平方米以下的套型面积都比较小，虽然套数达到70％的标准，但整体面积之和很有

可能达不到项目总建筑面积的70％。再有，“改卖平方米为卖立方米”的做法，虽然不能算违规，但其实

际效果无疑与新调控政策的目标是相背离的。

很多人关心新政对房价将产生怎样的影响。全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，九部委《意见》的严

密性存在问题，需要后续政策的进一步调控。结构调整针对所有项目，要求户型为90平方米以下的占到70

％，却没有限制房价，那么，即使是小户型的住宅，也可能在市场上被炒到很高的价格。很多开发商也认

为，即便都是90平方米以下的住宅，会有以低价取胜的，但好地段的项目，仍会在市场良好预期下，在利

润上通过设计“以小博大”。

政府是否有违约之嫌？

据了解，目前北京大约有100多个开发项目只拿到了规划证，没拿到开工许可证。有开发商提出，如果按

照九部委新政执行，很多项目要面临改变与建材商、建筑商等许多上下游企业的合作合同问题，政府有违

约之嫌。因为，此前开发企业与政府已经签了项目立项合同。而且，今年通过竞拍方式高价获得土地的开

发商是根据当时政府的规划要求拍下地块的，新政策对项目的改变有可能使开发企业退地。

对此，北京大学法学院房地产法研究中心楼建波主任提出，九部委“意见”属于行政法规，由此牵出的上

述问题不是法律和政策的冲突问题。此前，开发企业与政府间只是民事合同双方的关系，政府只是合同一

方的当事人。由于《合同法》中对法规变化有免责条款，因此，在法规变化、合同无法履行的情况下，作

为合同一方的当事人应不承担责任。即便不将其视做民事关系，而是行政行为，当有关法规变了，从法律

上看，此时的政府也没责任。至于新出台的行政法规是否对市场干预过多，是否影响了政府的信誉，则是

法律之外的问题。

很显然，新调控政策的实施取决于地方政府后续政策的出台，而地方政府配套细则的执行力与市场可操作

性，将决定中央政策最终是否能落到实处。

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