主题：金泰访谈录：金泰地产总经理马强 十年只做一件事

第一个问题是关于公司层面的，金泰地产是金泰·城丽湾的开发商，但是这个公司的背景情况是怎么样的，还是希望马总给我们做详细的解释。

首先感谢各位网友对金泰·城丽湾一如既往的关注，也感谢各位网友对金泰地产的关爱，我们项目能够走到今天、公司能够发展到今天，应该说和各位网友的支持是分不开的，在此一并表示感谢。 


很高兴今天能在这里和各位网友一块聊一聊关于公司、关于我个人，跟各位做一个交流、做一个沟通。 


首先介绍一下金泰地产公司，金泰地产公司正式成立于1998年的12月2日。任何一件事我都喜欢讲一个词就是“逻辑的起点”，所谓逻辑的起点指的是，我们金泰地产是一家国有控股的房地产公司，经历了一个从计划体制到市场体制变化的过程，也经历了从纯国有到国有绝对控股再到国有相对控股这样一个治理结构不断优化的过程。公司走到今天经历了风风雨雨，马上就要过9岁的生日了，我作为创业团队的一员，目睹了金泰地产的成长、发展、壮大。 

金泰地产总经理马强


金泰地产的控股股东是原北京煤炭总公司转制而成的金泰恒业公司。北京煤炭总公司历史上，由于是北京工业和民用煤的保供单位，一直到现在还承担着原料保供的政府职责。由于搞煤炭的储备、运输和经营、加工，历史上形成了比较丰富的背景。在04年的“8·31”大限之前，土地可以协议转让，原北京煤炭总公司和北京金泰地产有限公司充分这个优势，顺应这种市场变化，加大经营结构调整的步伐，迈出了可喜的步伐。煤炭总公司历史上说知识结构比较低，主要做煤炭的加工、经营、储运，但是可喜的起点就在于说我们形成了丰富的土地资源。 


求生存、求发展，必然从你的优势开始，我们的优势就是这个土地资源，所以原北京煤炭总公司和北京金泰地产有限公司积极做了结构调整的工作。首先第一步利用业内土地资源，叫做合作开发。我们分了三步，这是第一步，实际上就是吸引有实力的专业开发商和我们进行合作，按照实物分成，同时置换出来货币资金，完成了第一步，形成了煤炭总公司这种持有型物业的基础，大家现在看到的金泰大厦、金泰国益大厦、金泰富地大厦、金泰海博大酒店等等，这些写字楼和酒店的建设单位、产权单位都是我们的。属于北京金泰恒业公司的持有型物业，应该说基本上都在四环路以内。为我们整个行业的持续发展做了成功的战略性转型。 


第二步，实际上我们也看到以土地使用权折价入股的方式，或者说转让土地使用权这种方式，都能够实现企业利润的最大化，同时我们感觉到在利用土地资源优势的基础上，还应该获得独立开发房地产的能力，所以我们迈出了第二步，在98年12月2日成立了金泰地产公司，对业内土地进行开发。 


成立这间公司后，自主开发自有土地的第一个项目是和平里城铁柳芳站旁的新天第项目。之后，在02年年初我们也积极的进行了新的项目储备尝试，但由于当时的实力和思路的原因，业内的土地已经转让得差不多了。

还是刚才讲的叫逻辑的起点，历史不可以假设，因为当时的人员结构只能这样做，所以都有一个逻辑上的必然，另外这也是我们集团的一个决策。我们的土地资源利用的比较好，积累了一定量的持有型物业，为公司的发展打了比较坚实的物质基础。 


第三步，自主开发业外土地。当时企业内部的土地资源也是比较有限了，我们也一直在关注政府的导向，国有土地使用权的招拍挂在所难免，所以我们积极的探索第三步，经过长期的磨合，2003年的9月份我们就和丰台区卢沟桥政府、东兴联房地产开发公司签署了金泰城·丽湾土地使用权的转让，开始做这个项目。 


金泰地产公司发展到现在已经不是一个项目公司了，但是金泰城·丽湾这个项目在金泰地产公司发展进程中起到一个承前启后的标志性的作用，对我们公司来讲非常重要。从这个项目开始公司的发展思路就全面展开，公司也驶上快速发展的轨道，对金泰城·丽湾这个项目倾注了很多心血，是我们未来做强、做大的一个基础和平台。包括外埠的项目和北京其他项目的开发，都是以金泰城·丽湾的运作为基础的。

【马强】：应该说过程可以说很痛苦，也可以说很有意思。把我们公司的发展历程和万科做个对比，去年万科的缪川写了一本书《道路与梦想》，整本书我也是从头到尾认真的看了，万科走地产之路走了20年，前十年的发展历经，我们和它惊人的相似。当时万科也比较痛苦，但是整体上我们金泰恒业这个集团的领导比较开明，市场化这个方向看的也比较准，过程走得相对来说比较舒服，如果没有这样强有力的支持，我们就是另外一个状态了，可能到现在为止还是类似于基建处、房管处这样的机构。 


从公司成立到现在9年了。我毕业十年回母校的时候，我说我十年只做一件事，就是参与、推动建立了一家专业地产公司，并促进把这家地产公司的治理结构不断的合理化，股权结构更加明晰。第一步，我们98年刚成立的时候也叫有限责任公司，实际上是纯国有公司，2003年的时候我们把注册资金增加到5千万，金泰恒业公司绝对控股。第二步，在2006年又进一步，国有股本结构调整到43%，股本结构更加均衡合理。我们也感觉到在这个过程中金泰地产公司不仅仅是换了一个牌子，现代的治理结构、现代的产业模式在慢慢的建立、慢慢的生长、慢慢的起作用。 


我想建立现代治理结构的这9年过程是一个学习的过程、是一个痛苦的过程，也是一个蜕变的过程，这个过程是任何一个国有企业从翻牌子到治理结构的建立，到成长、成熟，这是不可逾越的一个过程，也许他们学习快一点，我走了9年他们可能走5年、6年，但是这一步是不可逾越的，一定要自己经历过才能更多的体会到。一个官和商的廓清，在商里面国有的体制和纯粹的房地产行业市场方向的碰撞，应该说都是一步一步走过来的。

【马强】：这个治理结构的成熟，最开始这家公司最后一次04年我们股本1个亿的时候金泰地产应该说还是名不见经传，操作的项目不是特别多，好在拜这个行业所赐，市场机遇一直不错，我们入市的时间不错，所以问题没有显现出来。选这些股东进来的时候考察主要两个方面，第一，这家公司有没有持续发展得能力，项目的资源到底是好还是坏，认真的考察我们的项目，也听取了我们项目的可行性研究报告。另外一个方面就是考察我们的团队，你这个团队到底是不是可信的，职业操守怎么样，专业技能怎么样，我们经过考察以后入进来了，入进来以后应该说我们的股东结构有民营资本，也有海外资本，但是是以国内公司的这种形式进入的，应该说进来了以后首先经营管理理念上优化股东结构，他们是有全球的事业，对我们的管理体制提出很高的要求，也带来很大的挑战。 


我举一个例子，按照现在结构运作坚持一电气石很困难，国有体制下很随意，但是这一点经过改变比较完善了。开董事会之前要提前10天把全套的会议计划准备，你体现准备人家可以提出瑕疵，但是提前10天把这个东西做出来，而且国有系统有国有系统的特点，这套文件要做得相当完善，在10天前都在认真的准备。

马强】：也不是对付股东，就是拿出高水平的技术草案，很大的挑战，实际上整个决策的流程包括会议的流程。再一个，原来的年初工作计划、年底的工作总结，从这个治理结构优化以后就提出要做全面的预算管理，人财物全部纳入这个管理过程中，这样人财物做任何变动年初的时候或者年底的时候就要有全面充分的考虑，我们全面预算执行三四年的时候，最早也是不是特别的严格，从04年到现在制度一年比一年好，误差率也是越来越少。做预算的时候我们也非常痛苦，从头一天的十月底就开始编制，非常大的一个挑战，公司整体管理规划应该说有比较大的提高。近来四个金泰，还有一个制度金泰，实际上也是对现在治理结构、对我们过往工作的一个高度总结。

【马强】：丽湾现在的状态，应该说在比较好的起点的前提下正在朝着更好的方向发展，我们应该说因为具备开工条件的楼不是特别多，我们把原来准备放到后期开放的7号楼提前推出来，也是我们的一个景观楼。应该说在三四个月的休眠期，但是我们正在做我们自己的工作，比如对品质的完善，对于内外装修、二次结构一直在紧张的进行，还有一个楼座没有开工。

【马强】：已经开工了，这个开工比较早，原来准备把最获得位置留在最好的时点推向市场，也是慢慢的向市场渗透，但是现在考虑到市场的热情也非常高，我们可推出的楼盘又比较少，这样我们想也算提前回馈一下这些新老朋友吧。 


到年底之前我们目标是全面开工，包括所有的配套设施，除极个别楼栋号以外全部结构封顶。我们对客户也做了给我们带来挑战委员大的承诺，从6月份开始我们以往做访谈的时候说要积极履行承诺，不过房地产开发面对的是一个综合的机制，要调动非常庞大的社会资源，希望各位网友能够给我们宽容的时间，以宽容的心态。上次和谢总一块沟通，说有些客户不理解，说我们一直在努力，给大家一个满意的结果。