主题：◆1-11 土地一级市场招标瓜熟蒂落 北京上市地价将下降

1-11 土地一级市场招标瓜熟蒂落 北京上市地价将下降 

◆《北京地产》www.land.bj.cn    来源：中国证券报/林喆  
 
 北京土地一级开发走上了市场化道路。日前，首批土地一级开发招投标项目花落两家房企。北京天泰兴业置业发展有限公司和北京世纪龙泉房地产开发有限公司，分别中标了北京市石景山区南宫住宅小区土地和北京市门头沟新城城子地区21－28号用地两个一级开发项目。业内资深人士认为，通过招投标方式进行土地一级开发，将有利于控制成本和开发流程，土地上市价格相比将有所下降，土地上市速度将因此加快。


有利于增加供地效率


北京师范大学管理学院房地产研究中心徐青博士接受采访时表示，实施土地一级开发招标后，房地产价格形成的各个环节都将通过市场完成，公开、透明，土地开发成本可以正常传导至最终产品，有利于价格机制发挥作用，有利于房地产价格的形成，也有利于提高土地开发效率。


中国人民大学土地管理系曲向东副教授介绍，由政府主导的土地一级市场开发，在征地补偿、拆迁安置、土地平整，地上、地下市政基础设施和社会公共配套设施建设等方面，往往由于行政程序繁琐而进度缓慢，影响土地供应。


珠江地产（北京）财务总监李作照坦言：“对于土地市场来讲，改变原来协议出让的方式，打破垄断，允许并鼓励开发商通过市场化竞争途径进入，这级市场才能活起来。”


北京市国土局有关负责人在接受采访时介绍，以前土地一级开发项目基本两种情况：一是在2004年“8.31”大限后没有过关的项目，根据当时政府文件，这些土地仍然由原来项目的拥有者进行土地一级开发，开发成熟后进入北京市土地整理储备中心以公开方式出让，原项目拥有者可以参与竞标；二是区县政府和开发企业签订土地一级开发协议。


第一种方式等于直接将一级开发权赋予了原先靠协议出让拿地的企业。业内专家介绍，这些企业中相当大一部分并没有实力进行一级开发，甚至只是靠炒地皮为目的的项目公司。这显然影响了北京市的供地计划和节奏。


事实上，对土地一级开发进行招标，早在四年多前已明确。但招标到现在才开始破冰，而协议出让一直是开发商从政府手中获取一级土地开发权的主要方式。这种方式将一级土地市场的空间留给了某些“有办法”的企业。


上市地价将有所下降


北京市国土局有关负责人表示，由于在招标过程中已经确定，进行土地一级开发的企业利润率不得高于8%，所以通过招投标这种方式，可以有效地控制土地开发成本。


北京市土地整理储备中心副主任陈倩表示，整个招投标中，对土地一级开发的成本、利润率等问题做了详细的约定，约定企业一级开发的总成本由征地、拆迁、市政建设费用、财务成本以及一定比例的不可预见费组成，中标企业的利润率不得高于总成本的8%。另外，通过合同，还详细确定了土地一级开发的时间、流程，可以实现加快供地、推进土地上市速度。但由于在实际操作中，企业多是通过贷款等融资方式完成项目运作，以企业实际的自有资本来看，利润率相对会高一些。


市国土局副局长曾赞荣对记者表示，目前确定的原则是，进行土地一级开发的企业利润率不得高于8%，但通过竞标，有的企业可能以利润率不高于6%就参与投标了，价格最终是通过竞争产生的，成本可以有效控制，所以完成一级开发后的土地上市价格必然会相对比较低。曾赞荣同时也表示，目前该项工作才刚刚起步，还没有具体的量化数据来说明土地价格将出现多大幅度的下降。 
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