主题：关于网友对我“房价走势综合分析”一文所提问题的6篇回答

我在搜房网发表的“关于房价走势的综合判断——涨！”一文（原文在http://bbs.fang.com/salon~1303~7671/50430660_50430660.htm）引起了部分网友的回应，现在就有关网友的提问回答如下：

一、原文：
1、人口因素决定房价要上涨
由于我国有13多亿人口，年轻人和没房的家庭要买第一套房，而有房的人，不论是想升级换代的追求更好生活质量的人，还是看重房产的保值增值性的投资者都要买第二套房，甚至是N套房。庞大的人口基数，加上人类对住房的天生需要，这就决定了市场需要的无限性。因此，该因素决定房价上涨空间相当大。

网友提问：这话是没错,对住房的"需求"是很大的.但这里头,"有效需求"有多少?
"年轻人和没房的家庭要买第一套房",这话也没错,但买得起的年轻人,又有多少?

我的回答：
1.我这里写的是需要，而不是需求，需要是没有考虑购买力的，本文下段就有写道“需求是需要加上消费能力。简单地说，人人都有买别墅的需要，但由于消费能力的不同，只有少数人才买得起别墅。”
2.偏离年轻人的购买能力的房依然可以销售，原因是政府也没有强调要开发商所开发的房子要所有人都买得起。房子只让买得起的人去买（即便通过按揭）。这就像我们并没有要让所有的人要去买汽车一样。


二、原文：
2、收入的持续增加决定房价要上涨
我国每年10％的GDP增长速度，百姓收入普遍增加，百姓对高房价的承受能力便增强。该因素决定房价有一定的上涨空间。

网友提问：
我国10％的GDP增长速度是没错,但百姓收入是"普遍增加"的么?有点常识的人都知道,现在的贫富差距是扩大的趋势.后文也说了,"因为收入分配的不均等，所以大部分有钱的人会更有钱。",那你的"收入普遍增加",是怎么一回事?

回答：
收入的普遍增加是指两个层面的问题，一是储蓄的增加（可自由支配货币的增加），二是单位时间里收入的增加（如每月的工资）。我想“普遍”（大部分人）都会有这两个层面的“增加”。

三、原文：
3、供给在一定时期一定区域内的有限性决定房价要上涨
不论是土地的供给，还是开发商开发出的商品房的供给，相对于老百姓对房产的需要而言在一定时期一定区域内都是很有限的，因此该因素决定房价要上涨。当然，个别地区由于在一定时期内商品房开发过剩（可能由于土地成本低的原因），而需求又不足时，房价则会有下调的空间，但随着经济和人口的增长，该地区的房价始终还是会涨起来。
而大家也会发现，在一些地区，一方面是高端房销售缓慢，而另一方面又是低端房没人买，为什么呢？原因就是该地区存在大量中端房的需求！

网友的问题：
 首先,土地供给是有限的,这是什么造成的呢?是由于政府没有提供足够数量的土地,以北京为例,06年完成的土地出让任务只有一半.
其次,"但随着经济和人口的增长，该地区的房价始终还是会涨起来。",还是那句话,经济的增长会带来百姓购买力多大的增长,人口的增长里头,有效需求又有多少?
 我不明白这里的高端房指的是什么,低端房指的又是什么.如果是指经济适用房,那么这里"低端房没人买",大概就是所谓的痴人说梦.

回答：
这位网友在后面列出“中国住宅的空置率是26％”。“低端房”我在本文就是指这些可能不具备生活条件的房子（如户型落后、位置偏远、生活配套十分欠缺的房子），而不是只“低价房”。

四、原文：
这就能解释，为什么，一方面，绝大部分人认为房价过高，而另一方面，绝大部分的房产却被买走了！

网友的问题：
我不知道这里所谓的"绝大部分的房产却被买走了","绝大部分"是多少?中国住宅的空置率是26％,也就是74％的房子是卖出去了.如果认为这个比例可以算是上"绝大部分",那也无可厚非.我想指出的是另一点,国际通用的标准,4％-5％是适度空置率,10％以上是比较严重的空置率,而20％以上的空置率就有可能引起严重的金融危机,政府在必要的时候甚至要采取强制措施打压房价.看到这一组数据,不知道您有什么想法?


回答：
首先我不能肯定这位网友“住宅的空置率”数据的有效性。我想这些空置的住宅只有两种情况，一种是开发商定价过高的高价房（这种房只要肯促销降价，消化是肯定没问题的），第二种就是我上面所讲的“低端房”，可能是不具备生活条件的房子，这种房子的空置是十分自然的，我想即便免费入住，有很多也会是无人问津的。
其次，对于所谓的“国际通用的标准”，我个人敢肯定，有许多是不适合我国国情的，而且有许多在统计方法上就不一样，何况事实已经证明，政府是通过规范开发各环节的方式，而不是靠直接干预房价的方式来防止危机的。即便有危机，也是广大老百姓越来越买不起房的危机，而不会是其他危机！

五、原文：
对房价起决定性的人，还有广大的已有房产者。广大的已有房产者，不论是只有一套房，还是有N套房，谁都愿意看到自己手上的房产价格高点，就像股票一样，那样自己的“身价”自然就高了。

网友的问题：
这一段我看不懂.已有房的人当然关注房价,但他通过什么办法来"对房价起决定作用"?我觉得,对房价起决定作用的恰恰是想买房而还没买房的人.如果他们买不起房,那么有效需要就无法形成,住宅卖不出去,开发商资金链断裂,然后~~~~~~~~~~~~~~~

回答：
已有房的人对房价起作用的方式，其实和开发商一样，那就是房屋的转让，也就是通俗讲的二手房的转让。当绝大多数的房主把待转让的房子的价格抬高的时候，购买二手房的人的选择空间就十分有限，当不断有人愿意承接卖家的房价时，二手房价便自然上涨，一手房价也一定要“冲”在二手房价的前面，所以整体房价上涨了！


六、原文：
政府出台多种措施，增加开发商的开发难度，对开发商的资金链、实力都是考验。简单的说，政府需要成熟的开发商，不要造成麻烦的开发商。

网友的提问：
同意.
但政府考验开发商,但开发商能经得起这些考验的,无疑是比较具有实力的.但没有实力的开发商呢?没有实力的开发商占了多少比例?如果他们顶不住了,他们手中的房子怎么办?

我的回答：
在现在这种房价高攀的情况下，由于原来拿地成本较低，如果有开发商因为实力不行而想撒手的话，那么他们可以将该楼盘转让给另外的开发商，转让的价格比房价低，但比成本高，一般是可以成交的。如果有问题，那只有是极少数不负责任的开发商，以违法的手段继续经营，就这点来讲，政府出台的预售政策和交易政策已经较有效地防止了购房者的风险了。所以，认为有些实力不足的开发商会大幅降价是不会实现的。


余源鹏搜房博客http://blog.fang.com/bulu/8721681/stencil004_1.htm
余源鹏个人网站www.eaky.com

1.我这里写的是需要，而不是需求，需要是没有考虑购买力的，本文下段就有写道“需求是需要加上消费能力。简单地说，人人都有买别墅的需要，但由于消费能力的不同，只有少数人才买得起别墅。”[/QUOTE]  [QUOTE]2.偏离年轻人的购买能力的房依然可以销售，原因是政府也没有强调要开发商所开发的房子要所有人都买得起。房子只让买得起的人去买（即便通过按揭）。这就像我们并没有要让所有的人要去买汽车一样。

回答:人们不仅对房子需要,而且需要的多的,用需来描述房地产涨价是毫无意义的!因为有需要所以有涨价空间是一句屁话!香港房价下跌时就没人对房子的需要了??房价下跌与需要无关!!
回答:购买能力不仅仅是指支付首付款,而是指币值对产品价值的支付能力,过高的房价造成首付比例太高,货币价值下跌,在国内的实际购买能力的下降,人民币币值缩水,造成通货膨胀,收入不均恒造成通货紧缩,所以不仅对房价的支付能力下降,对其它生活用品的支付能力都在下降!楼主对于货币经济学一点不懂,其它问题我就不回答了!!

有需要所以有涨价空间，就有涨价的可能，这点我没有把话说死。只有有了需要和购买能力的结合才说得上是需求。撇开需要与需求名词的差别，简单地说，房价是在有能力购买且有需要购买的情况下才被提起来的。
可以这么说，近一年多的房价狂涨，一是对过去几年房价被低估的正常回潮复位（当然是人们需求旺盛与房屋有效提供量较少有关），二是对过去几年人们积蓄增长而消费不足有关，三是人们开始时普遍的非理性的追涨（以求保值增值）的行动有关，四是中国人把房屋土地作为最实在财富（以为可以传给下代）的思想一直根深蒂固有关，五是没有什么有效的政策遏止房价的上涨，六是房地产市场在有效需求巨大而土地及建筑面积有限的情况下造成商品房的实际短缺（实际上这段时期内是卖方市场而不是买方市场）的情况下上涨了！

房价狂涨是对过去房价被低估的正常回潮复位

1我认为这种观点是错误的,自1993年以来,商品房的价格包括土地价格,从来就没人去压制,土地从协议出让到招拍挂,只是入市交易形式发生了变化,交易本质没有变.
2房地产价格的变化,跟货币价值的变化有关,由于中国没有私有土地,国有土地价格的变化,是国家操纵的结果,中国现在政府统一控制的只有三样东西,一个是土地一个是货币一个是军队,国家提高土地价格跟增发货币没有什么区别,由于中国资本帐户不可流通,所以在国际市场上被人低估,并不代表其在国内市场上的价值体系发生变化,也就是说,中国的货币与国际接轨了,中国的黄金价格与国际接轨了,中国石油与国际接轨了,中国的房地产价格也要与国际接轨,可是中国老百姓的工资确没有与国际接轨!!!!这是中国老百姓手中货币或劳动价值相对缩水的最好证明!