主题：未封顶楼盘禁贷，房产投资新三法

日前，北京市住房公积金管理中心下发通知，不再发放未封顶楼盘的公积金贷款；至此，商贷、公积金贷款都不能购买未封顶楼盘。由于购买新房的消费者中，贷款的比例达到八成，因此对于这项政策，许多开发商都是坐立不安，而许多楼市的投资者其实也满是疑惑，是等待楼盘封顶还是转战其他战场呢？“链家地产”市场研发中心希望通过分析，能给这部分投资者一些建议。

 

未封顶楼盘禁贷致使投资收益下降

 

未封顶楼盘禁贷对于欲贷款购房的投资者而言，有利也有弊。有利的地方在于：楼盘封顶，可以降低购买期房的风险，避免买到烂尾楼；不过也减少了投资的收益。投资者的根本目的在于获得投资收益，开发商对楼盘价格普遍的操作方式是低开高走，开盘价不高，然后制造热销场面，不断提升售价，最后，现房价格往往比开盘时的期房价高出不少；比如CBD区域的某楼盘， 2006年8月5日开盘的均价为9500元/平米，而目前均价已经达到11000元/平米，短短四个月间上涨了15.8%。这样对于购买了未封顶的期房的投资者，就可以一开始便坐享房价上涨的利润，事实上很多炒房的投机者都是利用预售阶段的房价上涨获利的；现在全面叫停未封顶楼盘贷款，开发商炒作楼盘的运作空间被压缩，投资者所获得的利润就会相应减少。

 

未封顶楼盘禁贷，房产投资有三法

 

在全面叫停未封顶楼盘贷款后，投资者要想买到价格相对较低的期房，只能支付全款了；而如果还希望继续贷款，那只有两种可能：要么等待楼盘封顶，要么购买二手房。那么，这三种房产投资方式都适合哪些人群呢？

 

方法一：资金雄厚者全款投资期房有利可图

 

投资者以全款购买期房，首先要看购房者可投入的成本，其次要看投资收益率。以购买面积50平米，价格8000元/平米的1居期房为例。

全款购房，一般能从开发商处得到折扣不等的优惠，以9.5折为例，总价为38万元（50×8000×95%），交易费用主要是契税（成交价的1.5%）和公共维修资金（成交价的2%），总计1.33万元（38×（1.5%+2%）），因此全款购买需要一次性支付39.33万元。一年后可入住，购买后用于出租，以月租金1500元出租，每年空置期为一个月。在持有5年后出售，售价为55万元，5年的租金总收入为8.25万元（1500×11×5），印花税等较小的费用不计，那么收益为55-39.33+8.25=23.92万元，投资回报率为23.92/39.33=60.8%，投资年限为6年，年投资回报率为10.1%。

“链家地产”市场研发中心认为，从收益来看，目前房产投资年回报率一般在6-8%左右，全款购房的收益显然更高，不过这是以投入大成本为代价的，因此，全款投资更适合于资金雄厚者；不过，投资者需要承担期房相关配套的不确定风险。

 

方法二：专业投资者可以考虑选择楼盘封顶投资

 

按照楼盘的基本操作方式，在开盘到封顶一般在一年左右，有时甚至更长，这就意味着全面叫停未封顶楼盘贷款后，许多购房者需要等上一年半载才能办理贷款购房；如果购房者通过综合交通环境、区域供需状况、开发商品牌形象、物业配套等各项因素，可以得出良好的预期，这种等待还是值得的，因此，等待楼盘这种方式，适合对楼盘投资前景有充分认识的投资者。不过，“链家地产”市场研发中心认为，等待其实也需要付出成本，首先，大部分个体投资者对房产投资价值较难做出专业的判断；其次，在付出等待楼盘封顶存在时间成本的同时，资金会形成沉淀，从而造成一定的浪费；而房地产市场也存在各种不确定的因素，未来不可预知的成本是这部分投资者必须考虑在内的。

 

方法三：众多投资者可以转战二手房市场

 

对于不能贷款购买未封顶楼盘期房的投资者而言，不妨转战二手房市场。“链家地产”市场研发中心认为，二手房适合大部分的中小投资者。

首先，从投资的可能性以及投资成本来看，二手房投资完全允许客户的贷款，而且二手房价格比新房便宜10-20%，可以减轻投资者初始投入的压力，容易进入和利于推出是投资者风险最低化的最好保障，而二手房就具备这两个条件。

其次，从租金收益来看，二手房一般处于交通位置良好、周边配套设施完备的区域，而这些区域的租赁市场往往是需求远大于供给，同是普通住宅的新房与二手房虽然有新旧的差别，但是在租金方面相差无几。

第三，从持有成本来看，二手房物管费用一般较低，虽然房龄较老，存在一定的折旧，房地产市场发展的时间不长，市场并没有形成完善的投资机制和培育出成熟的投资者，加上近几年房价不断飙升，很多投资者其实抱有短期低买高抛的心理；因此从持有时间看，目前的投资者准备做持有15年以上的长线投资的比例并不高，而多是5年左右的中线投资；既然这样，房龄和折旧的问题对投资者而言，其实影响并不大。

 

综上所述，“链家地产”市场研发中心认为，全面叫停未封顶楼盘贷款，阻止了部分投资者投资期房的步伐，不过，只要投资者进行相应变通，二手房不失为一个良好的投资替代品。

国家相关部门应该出来管理一下了