主题：1-8 供需决定房价高低 出让土地有待形成有效供应

1-8 供需决定房价高低 出让土地有待形成有效供应 


◆《北京地产资讯》www.land.bj.cn
   来源： 中华工商时报  
 
供需关系直接决定房价的高低。尽管政府一再申明，北京土地供量可以满足5年的开发需求，但近两年业内对土地的呼声始终不断。 

中原地产华北区总裁李文杰分析，土地供应短缺将带来2007年上半年可供上市销售的房屋套数供应持续下降，而购买力的积蓄将不得不面对今年房价大涨的事实。 


有业内人士提出，北京2002年到2005年政府已经出让的住宅用地尚有4500公顷，规划住宅面积约8000万平方米没有形成住宅供应量。估计其5000万-6000万平方米掌握在依靠银行贷款和销售回款的中小开发商手中。北京房价出路在盘活这8000万已出让土地。 


从政府动作看，北京土地整理部门也在加快土地上市步伐，最近将有65块土地陆续入市进行交易，其中住宅性质土地供应达39宗，除12宗未注明规划建筑面积外，已有可建筑面积达415万平方米。 


但土地从批租到开发成产品上市供应需要相当长的过程，相关部门对规划的审批速度、开发商的资金调配、新政策的影响、拆迁进程等都会影响有效供应的形成。有业内人士认为，即便今年加快土地供应量，也不能在近期使住宅供应量明显增加。 


政策有效性直接影响房价 


政策本身的有效性对房价会产生直接影响。去年，国土资源部多次发文强调，禁止对“别墅类”用地的审批，然而由于该政策缺少相关部门在产品概念上的界定，致使该项政策成为“空中楼阁”，别墅类用地并没有得到抑制，普通住宅用地并未因此而增加。相反，还引发出市场上的“稀缺”概念炒作，致使别墅等低密度住宅项目销售价格迅速增长。 


对此，房地产业界人士认为，房地产管理相关部门应该形成合力，避免政策本身存在漏洞，在今年及时出台相关规定，使禁止批租的别墅类用地真正转化为普通住宅用地，从而减少人为的涨价因素。 


许多业内人士认为，2006年土地供应因为“70%·90平方米”新政要求调整住房户型结构，而影响了供应进程，2007年的土地供应将大幅增加。从现有情况看，由于人们对2008年后楼市走向不尽看好，今年多数楼盘会加紧上市。下半年北京商品房供应有可能走出去年的低迷状态，商品房的供需矛盾将得到极大缓解。中原地产认为，2007年下半年将出现商品房集中上市的现象。伟业则预计，北京有效供给住宅面积约2145万平方米，比2006年的供应量可增长50%以上。供量的增加和需求的平稳增长，将使房价在下半年相对放慢增长速度。
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