主题：定金会打水漂？

上月，自从杭城老炮儿明哥在快房网义务开课（第一课：关于中介约你见面 杭州“老炮儿”吐血总结四条忠告），楼市菜鸟们留言表示实用，期待第二课。


还有位“躺枪”的房产中介也在后台留了长评，觉得明哥不该良莠不分一棍子打死中介，快房网后台选用后，明哥也看到了这条留言，并对这位中介表示歉意和敬意。


其实明哥说他这些年手上的房子，也都是通过良心中介一套套买进或卖出去的，诚如那位留言的中介小哥，要向他们的诚实劳动付出表示感谢！


第二课：定金



当当当，开课了。明哥本课讲的是定金。


定金，标准的解释一大堆，基本原则一个：“定”。另外有个叫“订金”的，音同字不同，但基本是可以退的，如果连这两字都分不清，明哥建议你不用再往下看了。


定

金


明哥跟我们讨论的是行内的“定金”范畴， 是在二手房交易环节，这些年涉及二手房买卖的定金纠纷的新闻，媒体常年有报道。（明哥解释，买新房跟开发商交定金基本很少纠纷，原因不明哈哈，不在这次讨论内）。


关于定金，杭州二手房交易中最常涉及的就是“立约定金”，即以定金交付为订立主合同的担保。举个例子，买卖双方达成交易意向，通常若在房产中介撮合下，这是第一步，俗称“意向合同”，买方向卖方支付一定数额的定金，作为第二步签定过户合同（俗称“交易合同”）的保证……


扯这么多，说点实际的啊。我们要知道如何不被坑，不掉坑！


明哥喝了口绿茶混杭白菊加枸杞（这是什么混乱的搭配），吐出一句话：“定金的核心意义是诚信和契约。其实就是人性。”


我们有点跟不上节奏：“明哥，第一课你讲智商，第二课就讲到人性了？”


“人性都有弱点，自己的弱点可以克服，然而他人的呢？所以在交易初期，克服他人人性的弱点，得靠定金。”



明哥开始支招



招式一


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双方不要轻易下定，三思而后行，要做君子，不再反悔。


在不动产大宗交易的合同签订方面，一定要慎之又慎，确保无误后再落笔。


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? ? ? ?很多大的中介公司自己开发使用的合同文本，目前相对比较规范。


基本杭版流行的定金约定是——若买方违约，则卖方没收买方的定金，其中50%归中介；若卖方违约，则按定金标准双倍返还买方，其中50%归中介。


最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第115规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。



招式二


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增加定金数额。定金数额是双方约定。


明哥建议：可以尽量把这个数额搞大。


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? ? ? 增加定金额度，明显也是增加了双方违约成本，相对来说这样的定金约束力就强很多。


通常，上限不超过涉及交易房子约定总价的20%，举个例子，一套说好300万交易的房子，最多可以下60万的定金。


招式三


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尽可能缩短下定金的意向合同与到正式网签合同过户交易的时间。


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? ? ? 在第一步到第二步这段真空时间内，你永远无法想像有任何奇葩的事情会发生。


诸如“房东 XX万元”，或者“重拳调控凌晨出台”，再强大的心灵也难免波澜起伏，什么诚信意识、契约精神，估计也只是脑电波存在。


嘿嘿，这就是人性。



招式四


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交易就是交易，一旦发生违约，坚决依合同依法维护自己合法利益。


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? ? ?别跟中介、房东（客户）发生其他关联。如果你情感丰富，那可能发生的后果，你懂的。


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连租房定金都敢“潜”，这也太污了。

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