主题：私房出租个税征管

深圳地税局澄清“私房出租个税征管”规定 房屋出租税负：0.5%或1%

此次规范政策并非新出台政策，也非部分媒体解读的税负上调至10%或20%

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近日拍摄的罗湖黄贝岭 二手楼盘。

近日，深圳市地方税务局发布《关于个人出租房屋个人所得税征收管理的公告（征求意见稿）》。意见稿公布后，引起社会广泛关注。对这次出台政策征求意见稿的相关情况，记者采访了市地税局，相关税政部门人员对政策进行了解读。


据悉，此次政策调整并不是新出台政策，而是对现有私房出租的个税政策的明确与规范。按照征求意见稿的规定测算，出租住房的绝大部分纳税人采取核定征收方式，实际税负率仅为0.5%，非住房仅为1%，税负水平与现 策基本保持一致，而非部分媒体解读的税负统一上调至10%或20%。


根据个人所得税法的规定，个人出租房屋取得所得的行为均属于个人所得税的应税行为，需按照“财产租赁所得”项目缴纳20%的个人所得税，同时对于住房出租则减按10%的税率征税。除据实征税方式外，对于纳税人租赁成本费用不清或不能提供有效凭证的，按照税收征管法的规定，税务机关则有权采取核定方式进行征收，据此我市按照租金收入的5%核定应纳税所得额，纳税人实际应纳税额为应纳税所得额乘以税率。因此，纳税人的实际税负率为0.5%或1%。


此次征求意见是深圳地税按照依法 的要求，履行制定规范性文件的相关程序。拟发布的公告从规范征税的角度单独列示出个人所得税的征税方式，将更有利于我市房屋租赁市场的健康发展。

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出租房屋个税要征10%、租不起房了？纯属误读！


本月14日，深圳市地税局官网挂出了《深圳市地方税务局关于个人出租房屋个人所得税征收管理的公告（征求意见稿）》（下文简称《征求意见稿》），《征求意见稿》有一条款为“拟自明年4月1日起，个人出租住房暂减按10%的税率征收个人所得税”。


该条款引发网友热议，“个人出租房屋要收税啦，房租肯定跟着涨！”“买不起房了，也租不起房了”、“个人出租住房，不报备税务部门从何而知？”网上各种议论声音纷至沓来。事情果真是这样吗？楼三姐调查了解到，目前深圳个人出租房屋也在按照综合征收方式征税，《征求意见稿》只是将个税这个条款单独列出来明确，就个人出租自有房屋而言，实际征收比例仅有0.5%-1%。


新政：明年4月起个人出租住房将收个人所得税

请留意条款的第二三条：

请留意条款的2、3条：以一套月租5000元的普通住房为例：

应纳税所得额=5000*5%=250元

应纳税额

根据深圳地税局官网前日挂出的《深圳市地方税务局关于个人出租房屋个人所得税征收管理的公告》（下文简称《公告》），个人（含外籍个人、华侨、港澳台同胞）在深圳市范围内将自有房屋或租入房产出租给承租人，并取得租金或者其他经济利益所得，应按照“财产租赁所得”项目缴纳个人所得税。


个人所得税征收采取据实征收和核定征收两种征收方式：

1.纳税人出租（转租）房屋采取据实征收方式计算应纳税所得额时，可凭合法有效凭证，从其租金收入中依次减除房屋租赁过程中缴纳的税费、向出租方支付的租金、由纳税人负担的实际修缮费用，以及税法规定的费用扣除标准。


2.纳税人不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算房屋租赁成本费用的，按租金收入的5%核定应纳税所得额。


3.应纳税额的计算公式如下：

应纳税额=应纳税所得额×税率

个人出租住房，暂减按10%的税率征收个人所得税；个人出租非住房，按20%的税率征收个人所得税。


《公告》指出，房屋租赁所得以一个月内取得的收入为一次，纳税人同一个月多次取得房屋租赁所得应合并计算纳税。个人出租房屋的个人所得税收入不含 税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包含本次出租缴纳的 税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的 税税额，在计算转租收入时可予以扣除。


公告拟自明年4月1日起实施。原深圳市采取的综合征收方式和征收率同时调整，其他税种征收率及税率按原规定执行。


到底征多少？


以一套租金5000元的普通住房为例：

应纳税所得额=5000×5%=250元

应纳税额=250元×10%=25元

从上述我们可以看出：

出租住房的个税计算公式为：房租×5%×10%=房租×0.5%

出租非住房的个税计算公式为：房租×5%×20%=房租×1%

调查：深圳现行个人出租住房也需缴税

昨日下午，楼三姐致电深圳税务热线12366和深圳市地税局官网获悉，事实上，现行个人出租住房，官方早已开始征税。目前主动纳税的情况主要有：如有人家有孩子想在租住地址 ，一般需向租赁部门登记，房东须缴纳一定税金、一些单位工作人员租住房屋需要 报销等。现行征税一般由房屋租赁管理部门代征或者在税务部门窗口办理。


自今年5月起营改增后，深圳个人出租房屋委托代征税收综合征收率为：

（一）个人出租住房

1．（不含税）月租金小于等于30000元，税收综合征收率为4％；

2．（不含税）月租金大于30000元（不含本数），税收综合征收率为6．12％。


（二）个人出租非住房

1．（不含税）月租金小于等于30000元，税收综合征收率为4％；

2．（不含税）月租金大于30000元（不含本数），税收综合征收率为9．62％。


需要注意的是：对个人出租住房和非住房的租金金额为含税租金，应先换算为不含税租金（不含税月租金＝含税月租金/（1＋5％）），再判断适用综合征收率。


值得注意的是，《征求意见稿》最后一条为“原深圳市采取的综合征收方式和征收率同时调整，其他税种征收率及税率按原规定执行，”我们可以理解为：此前个人出租房屋时，个税与多个税种一起“打包”征收，该征求意见稿只是将出租房屋应缴个税单独明确列出而已。

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