主题：国家调控房价可用方针（完整篇）

在《房地产降价之国家调控决心》一文中分析了我国房改的国家决心，可谁都知道，只有决心显然是不行的，还必须有可行的调控方针。那么中央——国家体系的总枢纽，有哪些可以实施的方针，本文将试分析一二。
国家可动用的房地产调控手段很多，其中也不缺乏短平快的“打法”，但它们不免都会产生相应的副作用，这不仅可能与国家的调控“中心目标”背道而驰，还可能对国家经济造成破坏。因此本文将从供需本质上，对国家可动用的调控方向进行罗列，并对其相关影响进行分析，最终得出国家可付诸实施的调控方针。
从供需关系本质上出发考虑，在一个交易活动中，能影响市场变化的有四个方面：一、购买力（买方经济实力）；二、商品数量（商品供应能力）；三、求购者数量（市场需求）；四、商品价格。国家要进行调控，都脱离不了此四个方向，所差的只是寻求的细节不同。我们就针对这四方面进行详细分析讨论：
先补充一下国家所具有的干涉市场运行的特殊权力,这些权力虽然游离于市场自动调节范畴之外，但却有着绝对的话语权，国家进行的宏观调控正是依靠这些权力的特殊性进行的：国家的强制执行力、掌控税收杠杆的权力及土地开发方向的审批权力。
一、 购买力（买方经济实力）
购买力，落实到百姓房产交易事例中，涉及到百姓的经济实力及收入水平等指标。很显然，这些指标对普通百姓来说，是很难在短期内得到有效提高的。如果想变相提高百姓的购买力，也不是没有，国家可以实行补贴的形式。但是这种补贴不能大范围普及，因为它存在两个问题：1、过分的补贴，会造成人民币贬值，破坏正常的经济秩序，甚至导致整个社会经济破灭；2、会让很多人滋生侥幸心理，养成好逸恶劳的习性，严重降低百姓的创造积极性。在这两个原因中，如果说第一个原因还可以通过其它调整，第二个原因将是对一个正处于发展期的国家将是致命的打击。所以这种办法是不可取的。
二、 商品数量（商品供应能力）
商品数量的提高，落实到房地产这个特殊领域，可分为开源和截流两个部分。
开源：
一方面，可通过开发新项目提高住宅数量，但考虑到我国耕地资源紧缺，要尽量进行节约开发。
另一方面，在开发项目土地资源一定的情况下，设法提高土地资源开发利用率，现在国家提出的小户型体系就是一个很好的做法（至于为什么要提出70%的90平以下建面比例控制将在以后博文中专门表述），再就是开发商的通用做法——适当提高容积率。可以说国家此次提出的小户型控制体系是一个非常优异的做法，既提高土地利用率，又避免开发商恶意制造"居住攀比炒作"，并合理提高供房数量，为房价下调埋下合理的伏笔，随着政策的实施，效果将逐步显现。当然我们也应看到这种调控效果有可能被开发商及投资客的囤积行为所弱化，因为毕竟现阶段，甚至以后很长一段时期内，我国的房产是供不应求的。这种调控不能作为绝对依靠,只能是为防止强力调控造成市场恐慌的情况下,实行的一种过渡时期调控手段。
截流：
我朋友问我“截流”的“截”是不是“节”，我说不。节流表示节俭支出，而截流是为截住不必要的支出，引导正确支出。从我国现有的房地产状况看，就需要对楼市进行“截流”式引导。堵截开发商与投资者的囤积房源，让有限房源正当流入普通百姓需求市场。至于理由，因为现在的房产囤积行为已经影响到普通百姓的正常生活，已经构成妨碍社会正常秩序罪。具体执行方式可采取以下方式：
1、针对开发商囤积行为
1）对开发商获得销售许可证，却不及时公开销售的，按延期时间征收囤积税；对预定客户实行备案，退订的违约金半数充公。如此可避免开发商恶意炒作，制造供不应求假象。但是此种调控对开发商无疑会造成很大打击，只能作为前期调控手段不佳后，执行的后期特殊调控。（打压短期囤积）
2）对开发商囤积房产（尾房），不公开发售的，征收相应的囤积税。如此，开发商捂盘不售，将增加投入成本，不得以的情况下只能将信息公开，这不仅有利于百姓了解市场行情，还可以增加市场上住宅流通量，对打压房价有积极推动作用。但也应注意到，许多开发商可以以调高价格的形式，以制造的“售不出去”为由，逃避囤积税。如果出现此种情况，可以对已经回收成本的项目所剩余的房产达到一定期限（比如两年）的，售价不得超出该楼盘历史所售最低价，对超出部分全额以囤积税上缴国库，当然，该政策适应于国家房产供不应求的情况下。当然还有其它的方式，我只举一种，说明国家完全有能力调控。（打压长期囤积）
2、针对投资者个人投资行为 
1）短期投资行为，俗话说就是投机倒把，买进卖出赚差价。对该种行为的人应该严格税收调控，税收调控可向两个方向实施。一方面是，剥夺物业倒卖利润，调控方法是：对房产买卖，综合收益（租赁、买卖）超出银行存款利率一定份额后的所得，高比率或全额以所得税形式征收。如此既可以保证正常的物业买卖，又可以防止投机行为。另一个方向是，征收囤积税，对非本地区户口或不在该地区纳税的家庭，在该地区所置办的物业，以及本地区户口或在该地区纳税的家庭，所置办的超过一所自用物业的物业，在没有提供给本地区户口或在该地区纳税人使用的，要征收囤积税。该税率应该高于出租所得税率。不过该调控对市场绝对是一个一击见效的方针，一旦出台可能对整个市场造成致命性的打击，要出台此政策肯定需要一个较长时间的预热期。如果房产调控一直不理想，我想国家为维护自己的承诺，肯定会采取这样的杀手锏的。
2）长期投资行为。国家会鼓励长期投资行为的，因为不论房地产怎么降价，社会上都会有部分群体无法购得起房的。这需要部分人先为他们投资，我想，这部分投资，最后税收调控结果会以总回报（出租，出售）超过银行存款利率一定标准来执行，其中出租税率不会太高。 
政策的制定还要有可实施性，这些政策应该怎么做才能防止营私舞弊，同时降低执行难度呢？我觉得这应该做到两点：一、对所有住房的买卖及租赁状况进行网络公开登记，使税收公开化，便于国家相应职能部门监督；二、合理利用现在的居委会，运用他们分布广，对社区熟悉的特点，每月对每户应该纳税的业主征税，特别是对出租房，要严格核实其身份证明及公司开具的完税证明！对不按时交税的，超过一定期限，可以进行行政强制执行，情节严重的以妨碍社会安定罪进行强制回收房产！
一、 求购者数量（市场需求）
对囤积税的征收，不仅会使现有的投资房重新投入市场，增加市场供应量，还可以降低投资者的投资意愿，减少求购者数量，甚至，会带动部分自主需求者进入观望期，从而让整个市场进入新的供求关系调整，达到一个新的价格平衡点。但是这种调节会对投资者和房地产商造成一定打击，所以才需要有前期的过渡调节阶段，让他们合理的进行调整预防。当然对于冥顽不灵的，坚持将投机倒把进行到底的人，就没有多少值得姑息的了，该下猛药的时候就没有什么好顾及的了。
当然，调整求购需求也有缓和手段。比如：提高首付比例，如此，既可以挤压出部分投资者，又可以让部分自用需求客户暂时退出市场。但是这种调节行为只能是一个过渡行为，作为国家进行更大行动前的预警和危机预防措施，避免无实力者抵挡不了市场压力，进入市场，等房价下调时悔之晚矣，成为房产调控的无辜受害者。并且，这种调控效果也只能是暂时性的，如果只是进行此项调整，虽然开发商可能由于贷款压力进行调价，但是由于首付比例提高，老百姓还是买不起房子，房子只会落入投资商的手里。等几年后老百姓能买起的时候，房价由于刚性需求存在的，还会飙升，最终受益的还是有实力的投资者！
征保有税，也是为降低市场对大户型需求，从而从市场角度出发引导开发商执行将来的建筑结构调控。对大户型的定向征税，是在承认现在社会财富阶级分化的基础上，合理实现社会财富调配的有效措施。并且该措施的实施，有效利用阶层分化的激励作用，不会打压劳动者生产劳动积极性。只要执行合理，有效解决执行中存在的一些实际问题，将是一个很好的调控执行促进手段。
四、商品价格。
中国是社会主义国家，不会像资本主义一样，放任阶级分化的无限制加深，不会让老百姓吃不饱睡不暖成为普遍现象。随着市场机制压榨的不良影响日益显现，国家必然利用自身的行政执行力进行强制调控，在必要的时候会实行强制价格干涉。具体落实到楼市上，国家存在以下价格调控手段：
1、 对出售房屋进行强制限价调控。该调控手段虽可立竿见影，但会因此对整个房地产经济，甚至相关经济链条各类产业造成破坏。并且该调控已经脱离市场调节范畴，还会对社会各界商人严重的心理打击，让人时时提防国家政策哪一天调控落到自己头顶，于国家经济长期发展不利。况且调控虽然解决了普通百姓的住房问题，但也可能从此让一批人存在侥幸和得过且过的心理，降低劳动积极性，把所有生活依赖都寄托政府。而显然我国经济还远没发达到这种程度，绝不能助长这种风气！
2、 提供大量的廉价房，从侧面调控。进行价格调控的一种温和手段是提供一些廉价房，以廉价房的方式，一方面解决普通困难百姓的居住问题，另一方面，降低市场对普通商品住房的需求量，以求打破整个住房市场的供需比，从而起到调控房价的目的。但是提供的廉价房，由于低于市场价，有良好的投资价值，要想让其达到预期目的，首先要对其购买条件进行严格把关，其次，绝不允许上市交易，即使交易也要在政府监督下，向符合购买条件的家庭出售，且出售价格不能高于原购买价！
对廉价住房的开发，不仅仅是社会的事，应该均分到整个房地产行业的所有企业。具体做法是：对房地产开发商的房屋开发资质进行调控，如开发商开发廉价房与普通商品房已经高档商品房进行比例调配，如果要开发高档商品房，必须要开发一定量的廉价房及普通商品房后，才能获得开发许可。


至于如果实在没办法又要解决居民住房又要调动劳动积极性，那就用另一招：以劳动换取报酬。
当然要以劳动换取报酬也要先有活可做啊，至于工作哪来？中国的沙漠需要治理，道路需要整饬，河道需要疏通，那样不需要人力阿。这些活没人做，国家用征得税，开工资进行治理去。如此纳税的人纳的心安理得，你享受了好的环境，对环境维护付出劳动的人，你总要支付报酬吧？拿钱的人拿的也理所当然，你总不能只想政府补贴，却不付出劳动吧？