主题：《物权法》将给开发商借口侵占公共物业

   修改理由 

“约定方式”给开发商借口侵占公共物业，形成垄断 

广州业主委员会联谊会筹委会认为，业主生活所必需配套的公共房屋和设施，如果以约定优先原则确定其产权归属，允许归特定人专有，只不过是给了开发商等侵占公共物业一个“更适当”的借口而已。 



业主生活所必需配套的水、电、气、热等基本公共服务设施设备，如果允许归特定人专有，将变成事实上的垄断，从而破坏市场秩序，影响业主的安定团结，这些问题已经被此起彼伏的开发商和物业公司的停电停水事件所证实。 


二、业主大会可注册成为法人机构，可提起诉讼 

4.第七十四条更改为：业主可以按建筑物设立业主大会，同时可以按建筑区划内所有建筑物设立联合的业主大会，业主可以选举业主委员会，业主委员会对业主大会负责并报告工作。经半数以上业主同意，业主大会可以经民政部门登记注册成为非赢利性法人机构。 


[说明]允许按建筑物设立业主委员会，将方便业主管理建筑物，同时又方便业主通过建筑区划内业主委员会之间的合作来管理楼宇外的共有部分。业主大会可以注册为法人机构将极大地保护业主的共有权益。 


5.第七十九条增加规定：业主大会可以为维护共有财产之目的设立物业维护费公共账户，业主应按业主大会的决定缴纳物业维护费用，公共账户由业主委员会负责管理，资金的支出预决算由业主大会审批。 


[说明]业主大会设立物业维护费公共账户将理顺业主和物业服务企业之间的关系，回归物业管理的本来面目。 


6.第八十二条增加规定：业主大会或业主委员会可以代表业主对侵害业主共同权益的行为提起诉讼，同时公告全体业主，业主也可以以自己名义对侵害业主共同权益的行为提起诉讼。 


[说明]允许业主大会、业主委员会和业主对侵害业主共同权益的行为提起诉讼，将极大地保护业主的利益，遏制开发商和物业公司对业主权益的侵害，从而减少纠纷，为创建和谐社区打下扎实的基础。 


7.增加规定：《物权法》(草案)生效前关于建筑区划内的公共设施、设备、场地等的归属存在争议尚未达成一致的，适用《物权法》(草案)的规定。 


[说明]明确《物权法》(草案)生效前的有关产权纠纷问题。 


律师评点 


《物权法》(草案)从来没有承认业委会诉讼资格 


“《物权法》(草案)从来就没有承认业委会有诉讼资格！”针对倡议书中，业主提出的“《物权法》(草案)取消了业主大会和业主委员会的诉讼主体地位”的说法，律师许奋飞昨天更正说。 


许奋飞是广州市律师委员会房地产专业委员会主任，有多年的物业管理案件从业经验。他认为，目前小区管理中有两个问题特别突出：一是业主大会成立难；二是业委会没有诉讼资格。因此即使成立了业主大会和业委会，业委会也不能代表业主大会去打官司。 


许奋飞说，在广州物业管理实践中，地下停车场，球场、游泳池等公共设施的使用引起大量纠纷，但现在《物权法》(草案)也没有相关明确、完善的条款来规范。因此“现在的草案即使通过了，仍然会出现大量的物业管理纠纷。” 


人大代表应到基层倾听业主受损害经历 


许奋飞用“非常激烈”一词来形容《物权法》(草案)在立法过程中的各方利益斗争，他说这是其他法律所没碰见过，只有这部法律才能用这个词来形容。而建设方、物业管理机构都有自己的行业协会和政府主管部门，更容易影响立法。业主则没有自己的团体可以将利益诉求反映到立法机构。 
 

因此，许奋飞认为，现在业主通过上书全国人大这种理性的方式表达自己的意见，关注自己的利益，是一种令人欣喜的事情，这在之前的立法中是很少见的。也符合国际立法的趋势。 


许奋飞同时建议，人民代表大会的代表应该更多到基层收集意见，听听目前业主所经历的苦难，认识他们的权益被损害的程度。 


背景 


盛华仁：物权法(草案)要确保在即将召开的人大会上通过 


1月18日-19日，在京的十届全国人大代表听取了关于物权法草案的汇报，全国人大常委会副委员长兼秘书长盛华仁在会上说，这部法律非常重要，立法非常迫切，属于中国特色社会主义法律体系中起支架作用的法律。从常委会审议情况和社会各方面反映看，现在对这部法律草案已取得共识，出台时机已经成熟，要确保在十届全国人大五次会议上顺利通过。 


物权法(草案)七审史无前例 


从2002年至今，《物权法》(草案)历经多次审议。 


作为我国民法草案的重要组成部分，2002年12月，《物权法》(草案)提请九届全国人大常委会第三十一次会议进行初次审议。后十届全国人大常委会高度重视制定物权法的工作，对《物权法》(草案)先后进行了四次审议。根据全国人大常委会委员长会议的决定，2005年7月10日，《物权法》(草案)向社会全文公布，广泛征求意见。社会各界通过网络、信件等方式共提出意见11543份。 


    2006年10月，十届全国人大常委会第二十四次会议对《物权法》(草案)进行了六审，创造了全国人大立法史上单部法律草案审议次数之最。12月，十届全国人大常委会第二十五次会议对《物权法》(草案)进行第七次审议。 (《大中华地产》)


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