主题：3-8 2006年北京公寓同比2005年增长90.2%

3-8 2006年北京公寓同比2005年增长90.2% 


 
◆《北京地产》北京土地项目转让信息 www.land.bj.cn 来源：中国房地产报/马一丹

与2006年的别墅市场一样，北京高档住宅市场也受到政府“限外”政策的影响，但由于高档住宅市场的存量已达相当高的程度，所以并没有像别墅市场一样表现得那么活跃。

消化供应量12.6%

《中国房地产报》统计显示，北京房产交易信息网有销售记录、单价在12000以上的197个高档住宅项目，在2005～2006两年的销售金额近475亿元人民币，总销售套数为19,538套，销售面积为3,000,039平方米，消化了市场存量的两成左右。其中，2006年总销售套数为12807套，销售面积为1,895,465平方米，而2005年的销售套数为6731套，销售面积为1,140,574平方米，分别增长90.2%和66.2%。197个项目共为2006年的北京高端住宅市场提供了1600多万平方米供应量，但2006年仅消化了12%。 

有关调控限制高档房的政策不断出台，高档住宅的新增数量得到一定控制。但实际上北京市长久累积起来的存量较大。

《中国房地产报》统计的单价在12,000元以上的197个高档住宅项目，到2006年北京市场存量已经达到了约10万套。即便按照2006年的销量计算，大约需要10年左右的时间。这种占地面积大、容积率低、空置多而且解决居住功能少的住宅是一种资源的严重浪费。同时，高档住宅的涌现也不断地推高了北京房价，容易形成泡沫。

《中国房地产报》从北京高档住宅市场的实际情况出发，只罗列了在2005、2006两年时间内发生销售行为并且销售单价在12000元/平方米以上的197个项目，已经售完，或以住宅立项的写字楼项目并未记录在此次的汇总表格当中。

而在这197个项目中，销售率过半的只有区区19个项目，占10%左右。

售价涨幅约20～30%

通过每个项目的销售量可以大致看出其实际销售状况。

位列《中国房地产报》“高档住宅销售排行榜”前10位的项目60%来自朝阳区。星河湾、主语城和银泰中心等项目都是2006北京市场的明星项目，分列销售排行榜的第五、六和第八位。

从区域分析上分析，朝阳区以108个项目位列供应榜的首位，仅这一个区就占据了北京高档住宅供应54%的份额。而西城区的豪宅消化比例是最高的，大约已消化掉本区域内1/3的存量。区域销售均价最高的也是西城15,863元/平方米；区域销售总金额最高的是朝阳区，占313亿多元。

尽管今年房价调控政策频繁出台，但是高端住宅的价格仍在迅猛上涨，上涨幅度在20%至30%左右，而顶级高端住宅价格上涨幅度更大在40%至45%左右。

以朝阳区为例，价格基本上在15,000～25,000元／平方米不等，但位于燕莎地段的昆仑公寓在2005年底爆出60,000元/平方米的天价，日前北京银泰中心公寓柏悦府以70000元/平方米、每套4000万至6000万元的价格成为北京最贵的项目，也刷新了北京豪宅的单价最贵、总价最高的记录。

从价格上分析，在售的197个高档住宅项目中，单价12,000～15,000元/平方米之间的项目分别占到了约70%的绝对主力地位。而单价在30,000以上的项目只有两个，即上文提到的昆仑公寓和银泰中心，平均销售率则高达52%。同样是单价在12,000～15,000元/平方米之间的项目总的销售金额最高258亿多元，远超其他价格范围项目的销售总金额。

此外，高档住宅市场还有一个较为有趣的现象，《中国房地产报》从高档住宅的统计表格中，摘出了38个以住宅立项的写字楼项目单独排列，随着政府“民宅禁商”政策的深入，这些项目的前景不甚明朗。