主题：3-8 2007年北京写字楼市场走势

3-8 2007年北京写字楼市场走势 


 
◆《北京地产》北京土地项目转让信息 www.land.bj.cn 来源：中国房地产报/马琳  

2007年北京写字楼市场走势：低开高走写字楼集中放量的影响确实客观存在，但国内投资机构的加入使得市场呈现供需两旺的状况，而投资者的日趋理性使得价格走势趋于平稳。

“2007年是国内外资本趋于活跃的一年，投资与自用都将在写字楼市场中有所展现。”这是2007年1月初在北京房地产业内机构举办的一次写字楼年会上的共识。

作为全球知名顾问行北京区域写字楼部负责人，世邦魏理仕办公楼业主服务部董事房炜亦认为，国内外资本的共同作用会助推北京写字楼市场的繁荣，使市场朝更理性的方向发展。

市场供需两旺

中国房地产报：2007年北京写字楼市场的放量将达到150万平方米，这样一个体量对于市场的概念是什么？

房炜：确实，2007年是北京写字楼集中放量的一年，包括国贸、金融街及中关村。有人会认为市场的压力也将集中到来。但我认为不能从简单的数字上说明市场的供应压力，项目品质不同所面临的市场需求是不一样的，今年高端写字楼市场的需求还是相当活跃的。诸多国内外企业和资本都在把关注的目光转向写字楼市场。

中国房地产报：北京写字楼市场的需求状况如何？ 

房炜：市场的需求非常大。以租赁市场来看，老牌物业如国贸、嘉里中心包括京广中心的租赁状况非常好，很多企业都在排队等待进入，并且租金都超过每平方米30美元/月。有些项目的租金价格更是比去年上升了20%。

在未来几个月内，很多客户均有上万平方米的租赁需求，租赁的原因更多是企业现有规模的扩张，有的外资企业对写字楼的需求是原来的2~3倍。金融街是国企较为集中的办公区，但现在潜在客户里面，外资企业已经占到80%以上，银行、保险及相关的金融顾问公司的需求相当强。国内市场对外资银行放开后，诸多外资银行也在北京选择物业作为总部。

从2006年第四季度开始，我们已经感觉到北京写字楼租赁市场相当活跃，租客非常活跃，扩充需求的也相当多。

中国房地产报：租赁市场的活跃直接提升了国内写字楼的投资价值，那么2007年资本层面会有怎样的动作，市场的销售情况又将如何？

房炜：资本层面的需求及企业扩张的需求均基于人民币升值及中国整体经济形势的向好。如商铺方面有的企业已经表明要在北京市场一年内布局10个点。从外资来看，限外政策并没有降低外资对国内物业的投资热情，相反更规范了他们操作方式。不仅外资积极寻找物业，更多的国内投资机构也准备或已经进入北京寻找物业。

在参与大量物业买卖成交的过程中，国内资本相当活跃，国内企业的自用需求也在释放，未来一段时间内这一需求也会进一步地释放。

价格走势趋于理性

中国房地产报：活跃的国内外资本是否会提高写字楼市场的价格？

房炜：从租赁市场来看，2007年仍是许多新入市项目的预热期，在推向市场之初会遇到供应方面的压力，包括一些企业在选择新项目时往往会测算搬家的费用、员工支持度等，尤其是大面积的租赁，对租金变动的承受力不是很高，将导致这些写字楼的租金会低于市场平均水平，甚至影响到市场的整个层面，在某一时期将拉低写字楼市场的整体租金价格。但总体市场会处在一个平稳的水平。

未来两年到三年，租赁市场的需求将会进一步上升，租金也将随之有所上调。原因是2008年以后的一两年间北京高端写字楼的放量不会超过10个，市场供应减少将直接导致价格的上扬。

从销售市场来看，产品价格会随着供应的减少有所上升，但市场是有底限的。原因是国内外资本在选择投资目标时，对价格是有要求的，一旦价格超过投行的承受能力，他们可能放缓投资，因为这将会影响到投行整体的投资回报率，并且未来的租赁市场仍有一定的风险存在，导致其购买价格一定会控制在可承受范围内。

中国房地产报：写字楼市场的成交价格会有大幅度提高吗？

房炜：需求层面的释放并不表示市场会出现较大的变化，如果没有新的调控政策出台造成市场波动的话，市场还是比较平稳的。此外，现在的北京写字楼市场比10年前更加理性，机构投行有固定的投资预期与测算方式，价格不会涨得很快。