主题：请教，买期房是一个什么程序啊？
- 发表于2007-06-26
以下内容为个人理解，呵呵~~
目前理解的：
摇号/排号－－选房－－签约－－首付－－月供－－等待收房
以上理解基本准确
选房后就签约吗？
答：选房后10日内签约交首付，但实际操作中基本上开发商没怎么催，个人认为一个月内交上就ok。
签约就付首付吗？
答：是的，签约同时付首付。
月供什么时候开始？
答：由于人民银行严格要求按揭贷款必须在项目封顶后放款。
目前理解的：
摇号/排号－－选房－－签约－－首付－－月供－－等待收房
以上理解基本准确
选房后就签约吗？
答：选房后10日内签约交首付，但实际操作中基本上开发商没怎么催，个人认为一个月内交上就ok。
签约就付首付吗？
答：是的，签约同时付首付。
月供什么时候开始？
答：由于人民银行严格要求按揭贷款必须在项目封顶后放款。
- 发表于2007-06-26
购买期房者应注意规避三大风险：
付款风险 中国银监会日前出台《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》，要求将每笔个人住房贷款和月房产支出与收入比控制在50％以下，月所有债务支出与收入比控制在55％以下，并要求商业银行对收入真实性进行调查。如果从收入真实性进行实施的话，将会有一部分购房者不能获得或者不能足额获得支付房价的贷款。购买者不切实际地签订了房屋买卖合同，购房者就有不能按时支付房款的违约风险。如果购买者不能从其他渠道筹集房款，将有被追究违约责任的风险，并因此遭受损失。
不能交付房屋风险 房地产开发是资金密集性行业，去年人民银行就出台政策要求对土地开发、高档房地产项目的贷款项目进行限制，现在资金供应总量减少。房地产投资资本金比例的提高，银行也会加强对在建项目风险的审视。这样必然造成建设资金不足。一旦资金链断裂，出现建设工程“烂尾”，买受人购买的标的即房屋落空，房屋买卖双方的损失都将是很大的。
权利冲突带来的风险 由于资金吃紧，开发商有可能在借款和建设单位垫资下完成工程。如果按揭贷款门槛提高，开发商预售房屋受阻，开发商没有足够的资金按期偿付贷款或者施工单位的工程款。施工单位可以按照合同法的规定，行使建设工程的法定抵押权（也有称优先权）；银行可以行使抵押权。造成买受人无法收到房屋或者没法得到具有完整权利的房屋。
付款风险 中国银监会日前出台《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》，要求将每笔个人住房贷款和月房产支出与收入比控制在50％以下，月所有债务支出与收入比控制在55％以下，并要求商业银行对收入真实性进行调查。如果从收入真实性进行实施的话，将会有一部分购房者不能获得或者不能足额获得支付房价的贷款。购买者不切实际地签订了房屋买卖合同，购房者就有不能按时支付房款的违约风险。如果购买者不能从其他渠道筹集房款，将有被追究违约责任的风险，并因此遭受损失。
不能交付房屋风险 房地产开发是资金密集性行业，去年人民银行就出台政策要求对土地开发、高档房地产项目的贷款项目进行限制，现在资金供应总量减少。房地产投资资本金比例的提高，银行也会加强对在建项目风险的审视。这样必然造成建设资金不足。一旦资金链断裂，出现建设工程“烂尾”，买受人购买的标的即房屋落空，房屋买卖双方的损失都将是很大的。
权利冲突带来的风险 由于资金吃紧，开发商有可能在借款和建设单位垫资下完成工程。如果按揭贷款门槛提高，开发商预售房屋受阻，开发商没有足够的资金按期偿付贷款或者施工单位的工程款。施工单位可以按照合同法的规定，行使建设工程的法定抵押权（也有称优先权）；银行可以行使抵押权。造成买受人无法收到房屋或者没法得到具有完整权利的房屋。
- 发表于2007-06-26
大家多多交流哦~~~~~~~~ - 发表于2007-06-26
- 发表于2007-06-26
审查房地产开发企业开发资质及经营范围
房地产开发企业的资质是相关的行业主管部门根据开发企业的综合实力认定的，资质越高，说明其开发能力越强，承担风险及责任的能力就越强，反之亦然。如果某一个开发企业没有开发资质，多半情况是这个企业第一次涉足房地产领域，资金及房地产开发的相关经验欠缺，可能因为方方面面的关系或施工组织设计等原因导致延期交房，最严重的后果是没有后续资金跟上，在预售不理想的情况下，不能及时回款，建筑承包商，材料设备商拒绝与开发商继续合作，最终导致楼盘烂尾。在购买期房时，一定要看其营业执照是否有允许销售楼房的经营范围，如果没有销售楼房的经营范围，那么消费者与其签订的售房合同就是无效合同。
房地产开发企业的资质是相关的行业主管部门根据开发企业的综合实力认定的，资质越高，说明其开发能力越强，承担风险及责任的能力就越强，反之亦然。如果某一个开发企业没有开发资质，多半情况是这个企业第一次涉足房地产领域，资金及房地产开发的相关经验欠缺，可能因为方方面面的关系或施工组织设计等原因导致延期交房，最严重的后果是没有后续资金跟上，在预售不理想的情况下，不能及时回款，建筑承包商，材料设备商拒绝与开发商继续合作，最终导致楼盘烂尾。在购买期房时，一定要看其营业执照是否有允许销售楼房的经营范围，如果没有销售楼房的经营范围，那么消费者与其签订的售房合同就是无效合同。
- 发表于2007-06-26
提防商品房使用面积"缩水"
新实施的《商品房销售管理办法》将面积误差比绝对值的3%作为一个"分水岭"，在双方对建筑面积、公摊面积没有其它约定的情况下，按法定原则即第二十条来处理，但这个原则并没有明确在建筑面积不变的前提下公摊面积增加及增加幅度的处理方式，只是把公摊面积含在建筑面积中笼统地加以规定。实际上商品房"缩水"，主要体现在公摊面积的扩大上，纠纷也往往出现在这里。建议购房者在处理面积误差时明确在合同中约定：在建筑面积不变或在3%误差以内时，公摊面积的增长比例不能超过总建筑面积的比例，或者约定公摊面积不能增加，这样就能防止"缩水"问题的出现。
新实施的《商品房销售管理办法》将面积误差比绝对值的3%作为一个"分水岭"，在双方对建筑面积、公摊面积没有其它约定的情况下，按法定原则即第二十条来处理，但这个原则并没有明确在建筑面积不变的前提下公摊面积增加及增加幅度的处理方式，只是把公摊面积含在建筑面积中笼统地加以规定。实际上商品房"缩水"，主要体现在公摊面积的扩大上，纠纷也往往出现在这里。建议购房者在处理面积误差时明确在合同中约定：在建筑面积不变或在3%误差以内时，公摊面积的增长比例不能超过总建筑面积的比例，或者约定公摊面积不能增加，这样就能防止"缩水"问题的出现。
- 发表于2007-06-26
谨防广告及宣传的诱惑和误导
购房者从开发商那里了解楼盘情况，听到的往往都是对此项目的溢美之词，如果您看到开发商的广告、楼书、沙盘、样板间的情况，就认为将来房屋交付时就像你所见所想的那样，那就大错特错了。楼书、沙盘、样板间在合同的缔结过程中属于要约引诱，它是相对于不特定的多数人发出的，除非购房者将广告、楼书、沙盘、样板间已明示的部分作为合同的一部分，才对开发商具有约束力，将来出现与宣传不符的地方，开发商才会承担违约责任。这里提醒您，不能让一些美好的设想误导您，使您做出不客观的、不全面的评价。《商品房销售管理办法》对有关房产广告、样板间问题做出了有利于购房者的规定，但实际上执行起来非常难，开发商很容易规避。
购房者从开发商那里了解楼盘情况，听到的往往都是对此项目的溢美之词，如果您看到开发商的广告、楼书、沙盘、样板间的情况，就认为将来房屋交付时就像你所见所想的那样，那就大错特错了。楼书、沙盘、样板间在合同的缔结过程中属于要约引诱，它是相对于不特定的多数人发出的，除非购房者将广告、楼书、沙盘、样板间已明示的部分作为合同的一部分，才对开发商具有约束力，将来出现与宣传不符的地方，开发商才会承担违约责任。这里提醒您，不能让一些美好的设想误导您，使您做出不客观的、不全面的评价。《商品房销售管理办法》对有关房产广告、样板间问题做出了有利于购房者的规定，但实际上执行起来非常难，开发商很容易规避。
- 发表于2007-06-26
慎交购房订金
目前在房地产销售过程中订金问题的争议很多，主要表现在购房者在正式签约前要向开发商交纳一定数额的款项，作为订金。但在签约谈判时双方因为合同的某些条款达不成协议时开发商都以对方没有签约违反订金的约定为由，拒不退还订金。购房者往往在订金不退的压力下，违心地接受开发商的不平等条款，自己的真实意思不能体现在合同中，有失合同公平、公正的原则，但购房者一般都举证不能，即不能用证据证明自己是在不平等状态下违背自己的真实意愿与开发商签订的合同。如果您与开发商在认购书中明确了所交款项为订金，且在规定的日期内没有与开发商签订成协议，那您将面临订金不能退回的损失，虽然您在交这笔钱时真的不知道会有这样的法律后果，但这种民事行为的后果只能由您自己来承担，除非您能证明自己是在受胁迫、欺诈的情况下交的这笔钱。如果开发商所售项目不具备合法销售条件或双方约定所交款项为预付款性质费用的，那么您的所谓"订金"在合同签不成的情况下是可以退还的。
目前在房地产销售过程中订金问题的争议很多，主要表现在购房者在正式签约前要向开发商交纳一定数额的款项，作为订金。但在签约谈判时双方因为合同的某些条款达不成协议时开发商都以对方没有签约违反订金的约定为由，拒不退还订金。购房者往往在订金不退的压力下，违心地接受开发商的不平等条款，自己的真实意思不能体现在合同中，有失合同公平、公正的原则，但购房者一般都举证不能，即不能用证据证明自己是在不平等状态下违背自己的真实意愿与开发商签订的合同。如果您与开发商在认购书中明确了所交款项为订金，且在规定的日期内没有与开发商签订成协议，那您将面临订金不能退回的损失，虽然您在交这笔钱时真的不知道会有这样的法律后果，但这种民事行为的后果只能由您自己来承担，除非您能证明自己是在受胁迫、欺诈的情况下交的这笔钱。如果开发商所售项目不具备合法销售条件或双方约定所交款项为预付款性质费用的，那么您的所谓"订金"在合同签不成的情况下是可以退还的。
- 发表于2007-06-26
目前理解的：
摇号/排号－－选房－－签约－－首付－－月供－－等待收房
选房后就签约吗？
签约就付首付吗？
月供什么时候开始？