近些年来，我一直怕谈房地产，怕谈房价，因为媒体只喜欢听结论，不注重背后的道理，甚至还会忽略一些常识。一个耸人听闻的标题，在吸引眼球的同时会带来许多的争吵、不和甚至谩骂。今天我想把我对房地产和房价背后的一些思考，完整和大家说一说。
从1998年开始，过去的二十年，中国的房地产行业用市场化的办法，让许多人的住房条件改善了，让城市的面貌大为改观了。应该说，房地产行业在这二十年中功不可没，用市场去配置和组织资源也功不可没。
我们必须承认，二十年后的中国房地产市场一天比一天畸形，已经违背了基本的常识。先不谈房价，先谈房价背后的更深层次的东西，它就是租金回报率。租金回报率就是用房子的年租金除以房子的总价，它是全世界衡量房地产市场最综合的指标，没有其他任何一个指标能代替它。也有人用租售比来表达，这两者是同样的经济含义。
以北京为例，现在办公楼的租金回报率大约是3%，住宅的租金回报率不足1%。一定有人会说，我算错了，他们常常会用自己的故事来说服我：十年前我买了一套房子，房价是多少，现在租出去了，算了一下租金回报率是6%或7%。其实这是他自己搞错了。计算租金回报率有一个特别重要的前提，就是要“用今天的钱算今天的帐”，要按现在的价格来算，而不是当年的价格。否则就乱套了，六百年前建故宫时也没花多少银子，这样比是没有意义的。
正常的租金回报率应该是多少呢？应该是银行贷款利率再加1%到2%。目前银行的贷款基准利率是5%，所以租金回报率就应该是6%或7%。长期来看，当租金回报率低于银行贷款利率时，说明房价太高了、会跌，反之就说明房价太低了、会涨。这就是房地产市场的常识。
政府说：房子是用来住的，不是用来炒的。每个人、每个企业对这句通俗易懂的话都有自己的理解，也有人把这句话无限地去引申。我的理解很简单，就是要让租金回报率回归到正常的水平，要把过高的房价压下来。
近些年来，我一直怕谈房地产，怕谈房价，因为媒体只喜欢听结论，不注重背后的道理，甚至还会忽略一些常识。一个耸人听闻的标题，在吸引眼球的同时会带来许多的争吵、不和甚至谩骂。今天我想把我对房地产和房价背后的一些思考，完整和大家说一说。
从1998年开始，过去的二十年，中国的房地产行业用市场化的办法，让许多人的住房条件改善了，让城市的面貌大为改观了。应该说，房地产行业在这二十年中功不可没，用市场去配置和组织资源也功不可没。
我们必须承认，二十年后的中国房地产市场一天比一天畸形，已经违背了基本的常识。先不谈房价，先谈房价背后的更深层次的东西，它就是租金回报率。租金回报率就是用房子的年租金除以房子的总价，它是全世界衡量房地产市场最综合的指标，没有其他任何一个指标能代替它。也有人用租售比来表达，这两者是同样的经济含义。
以北京为例，现在办公楼的租金回报率大约是3%，住宅的租金回报率不足1%。一定有人会说，我算错了，他们常常会用自己的故事来说服我：十年前我买了一套房子，房价是多少，现在租出去了，算了一下租金回报率是6%或7%。其实这是他自己搞错了。计算租金回报率有一个特别重要的前提，就是要“用今天的钱算今天的帐”，要按现在的价格来算，而不是当年的价格。否则就乱套了，六百年前建故宫时也没花多少银子，这样比是没有意义的。
正常的租金回报率应该是多少呢？应该是银行贷款利率再加1%到2%。目前银行的贷款基准利率是5%，所以租金回报率就应该是6%或7%。长期来看，当租金回报率低于银行贷款利率时，说明房价太高了、会跌，反之就说明房价太低了、会涨。这就是房地产市场的常识。
政府说：房子是用来住的，不是用来炒的。每个人、每个企业对这句通俗易懂的话都有自己的理解，也有人把这句话无限地去引申。我的理解很简单，就是要让租金回报率回归到正常的水平，要把过高的房价压下来。