2013年，不良房产 人冯剑云从瑞士合众集团离开回到国内时，还没有预见到国内即将迎来第三波不良 周期，在随后的一年多里里，经济放缓、银行不良双升趋势愈加明显，一个声音告诉他，机会来了。
冯剑云举了个例子。“我们之前看过一个南通包工头的项目，他在上海周边城市拿了一块有湖景的地，坚持要实现自己的个人梦想和情怀，即建豪宅，于是在湖边造了很多大别墅，500㎡~1000㎡一栋、均价2万/㎡，单价在1000万~2000万元。”“在当地市场上，买得起2000万元别墅的都是超 客户，这种客户 挑剔，不仅挑产品还挑开发商，显然这个民营老板的操盘水平和公司品牌支撑不了如此高售价的豪宅。”冯剑云说，别墅销售缓慢，影响资金回笼，形成烂尾。
处置到最后，只好把部分别墅推倒或重新分割成为200㎡的别墅，还送100㎡的院子，一栋别墅400万元，因为“买400万别墅的人都是中产客户，只看性价比。由于不良房产 基本归属于非标领域，越是有难度的项目处置成功，其回报也就越可观。
作为近十年来一直从事地产或不良资产的 管理工作的冯剑云，除了在全球最大的不良资产 基金阿波罗资产管理公司工作过外，他还服务过摩根士丹利、汇丰控股等金融及地产机构。对于中国的不良房产 市场他则表示：“我感觉，目前中国整体经济现状和美国上世纪八十年代‘储贷危机’之前十分相似，但就房地产市场而言，中国又与 上任何一个国家不同，所以，中国的不良房产 市场必然也会十分特殊。”
逆周期中的暴利行业
2004年，与阿波罗齐名、全球最大不良房产私募基金之一的柯罗尼资本（Colony Capital）进入中国，时逢国内的第二波不良 周期，柯罗尼随后和上海实业集团合作设立扬子基金，专注国内不良资产和房地产 ，其全部项目已于2011年退出。数据显示：从1990年开始，巴拉克的房地产 公司每年的 都可以达到21%IRR（即内部收益率）。据了解，这已经代表了不良房产处置行业的较高水平。
上世纪八十年代，美国陷入储贷危机，大量困境房产项目浮出水面，这也正是柯罗尼创始人托马斯·巴拉克原始资本积累期，他于1990年设立柯罗尼。在接下来的几年中，巴拉克四处物色以房地产项目做抵押的不良贷款，到1995年，他已经从收购的不良贷款中赚取了25亿美元的利润。数据显示：从1990年开始，巴拉克的房地产 公司每年的 都可以达到21%。
在北京，早前有最贵烂尾楼之称的海天广场，由于涉及40多个债权人、38起诉讼，案情错综复杂，被法院多次查封，另众多地产公司望而却步。
2013年，不良房产 人冯剑云从瑞士合众集团离开回到国内时，还没有预见到国内即将迎来第三波不良 周期，在随后的一年多里里，经济放缓、银行不良双升趋势愈加明显，一个声音告诉他，机会来了。
冯剑云举了个例子。“我们之前看过一个南通包工头的项目，他在上海周边城市拿了一块有湖景的地，坚持要实现自己的个人梦想和情怀，即建豪宅，于是在湖边造了很多大别墅，500㎡~1000㎡一栋、均价2万/㎡，单价在1000万~2000万元。”“在当地市场上，买得起2000万元别墅的都是超 客户，这种客户 挑剔，不仅挑产品还挑开发商，显然这个民营老板的操盘水平和公司品牌支撑不了如此高售价的豪宅。”冯剑云说，别墅销售缓慢，影响资金回笼，形成烂尾。
处置到最后，只好把部分别墅推倒或重新分割成为200㎡的别墅，还送100㎡的院子，一栋别墅400万元，因为“买400万别墅的人都是中产客户，只看性价比。由于不良房产 基本归属于非标领域，越是有难度的项目处置成功，其回报也就越可观。
作为近十年来一直从事地产或不良资产的 管理工作的冯剑云，除了在全球最大的不良资产 基金阿波罗资产管理公司工作过外，他还服务过摩根士丹利、汇丰控股等金融及地产机构。对于中国的不良房产 市场他则表示：“我感觉，目前中国整体经济现状和美国上世纪八十年代‘储贷危机’之前十分相似，但就房地产市场而言，中国又与 上任何一个国家不同，所以，中国的不良房产 市场必然也会十分特殊。”
逆周期中的暴利行业
2004年，与阿波罗齐名、全球最大不良房产私募基金之一的柯罗尼资本（Colony Capital）进入中国，时逢国内的第二波不良 周期，柯罗尼随后和上海实业集团合作设立扬子基金，专注国内不良资产和房地产 ，其全部项目已于2011年退出。数据显示：从1990年开始，巴拉克的房地产 公司每年的 都可以达到21%IRR（即内部收益率）。据了解，这已经代表了不良房产处置行业的较高水平。
上世纪八十年代，美国陷入储贷危机，大量困境房产项目浮出水面，这也正是柯罗尼创始人托马斯·巴拉克原始资本积累期，他于1990年设立柯罗尼。在接下来的几年中，巴拉克四处物色以房地产项目做抵押的不良贷款，到1995年，他已经从收购的不良贷款中赚取了25亿美元的利润。数据显示：从1990年开始，巴拉克的房地产 公司每年的 都可以达到21%。
在北京，早前有最贵烂尾楼之称的海天广场，由于涉及40多个债权人、38起诉讼，案情错综复杂，被法院多次查封，另众多地产公司望而却步。