2016在经济层面最为热闹的话题，房价的问题。我们知道，在今年大部分时间里面，中国有十几个二线城市的房价出现 快速的上涨，到了10月初的时候， 被迫启动新一轮 严的调控政策。
房价 快速的上升，引起大家对泡沫的这个普遍担忧，无论是日本90年代的教训，还是美国的话，2008年以后的这个教训，都体现我们房地产泡沫对经济金融稳定的这个潜在破坏力是 大的，对普通老百姓来讲房价也是避不开的话题，在年轻人涌入城市的情况下，对于刚刚城市中的穷人， 是没有房子的穷人来讲，在生活质量上带来了 大的甚至是 长久的压力。
也有很多人把房价的上涨普遍归结为超发的货币，宽松的流动性和高度投机性的基金和炒作的行为。这样的看法，毫无疑问都引起 多 广泛的共鸣。
但是我们在今天想给大家分享一个略微不一样的视角，我们想从这样的视角来看一看中国的房价问题。
在中国一二三线城市房价的分化 大。一线城市在2011年以来，总体来讲是小跌大涨的格局，每一轮的回调都 的浅，每一次的回升都迅速超过前一轮，但是这个房价还是于2013年的高点，以及三线以下的城市，房地产的泡沫化并不是 明显。对于中国二线城市合并起来看，在2015年年底地时候，实际上房价比2013年年底的这个高点还是要明显的更低，但是今年 是今年年初以来经历了 极速的上升，现在房价总体上明显高于三年前的水平。
但是这个结果在一线城市不是这样的。在2015年年底的时候，房价就已经闯破了历史新高。中国不同城市之间，在房价上涨的同时，分化是另外一个 显著的特征。
这种分化首先表现为一线城市单兵突进。在今年以来，二三线城市房价出现 大的分化。我们用货币宽松的资金和投机的角度来解释它，一个绕不开的问题是，为什么在大量三线以及以下城市，房价还是相对比较稳定的。
但是在三线及以下市场，从全国房地产体量来看，这个体量在开工面积上占到80%。实际上现在房价涨得 快的城市，合在一起的房地产开工面积，在全国占比只有20%，一线城市只有4%。把一线城市整个割掉，宏观来讲对整个经济来讲影响并不是太大。但是有一部分二线城市涨得 大，但在房地产的占比只有17%。但是在中国房地产市场占比达到80%的这个主流的部分，实际上它的房价的压力也很大，房地产市场仍然在 缓慢的上涨，涨速比一般的这个消费物价还要低一些。
我相信大家也有各种各样的解释，在这里我给大家分享一个快速的解释。
我分享一个在数据上的观察，这是一个散点图，在横轴上我们计算了中国大量的一二线城市，他们2015年 在校人数的数量，相对于2013年 在校人数的数量的增长，就2015年1到6年级有多少学生，2013年1到6年级有多少学生，然后我们算的话，大量的二线城市大量的增长，我们计算的话，从2016年8月份到2013年底8月份我们计算了这个城市的涨幅，合并在一起累计的这个房价的涨幅，然后我们可以明显的看到，在两个变量之间存在着 紧密的关系，总体上来讲， 生的增速 高的地区，房价的涨幅要大得多，而且 生的增幅 多的地区，房价相对来讲它的表现呢，要弱得多，那么为例进一步的深入理解这个问题的话，我补充几个背景知识。
第一个背景知识从2013年到2015年中国大陆合并在一起的 在校人数的增速，2年时间是1%，是1到6年级的这个增速，但是在全国增速1%的情况下，我们看深圳，深圳 生两年的增速是8%，厦门是8%，然后的话，北京是7%，南京，郑州，长沙，这些房价涨速 快，高达5%，全国是1%，5%的增速比全国的增速，加上2倍方差还要大得多，换句话来讲在统计上不太是一个随机事件。
我们看南昌、呼和浩特、西宁甚至包括兰州、贵阳这些地区， 生的增速都是负的，甚至在1%以下的水平，比全国平均的水平明显要更低，在这些地区的话，房价的表现要弱得多。
我们可以合理的推断一个小朋友在这个城市 的话，那么它的父母的话，一定在这个城市至少是离这个城市 的地方居住甚至很可能具有工作，而且 生的这个速度增长， 生动的显示他们的父母，青壮年的在大量涌入这个城市，在这个图上大家熟悉统计手段的话，代表一个简单相关的系数是在0.7，R平方是0.5，在统计上这是一个 强的这个结果，至少在我们关注的这个时间段里面，青壮年流入的一部分城市，而相对来讲离开另一部分城市，而在集中流入的这部分城市，在 时间的话，这个房价出现 快速的上涨，而在青壮年相对离开的那个城市的话房价表现的要弱得多，这是在横断面的数据所提出的推断。
那么这样的推断，有没有更进一步的数据来支持这一点，包括这样的模式，在时间序列上会是什么样的特点呢，我们再来分享一下，在时间序列上，它的一些特点，以及这个过程的更加丰富的细节。
首先我们把中国的二线城市，按照房价的涨幅，从高到低，做一个排序，我们知道呢，中国大概22个二线城市，然后我们基本上的话，在他的正中间就可以把中国的二线城市分解成为两组，一组二线城市就是房价涨得比较快的二线城市，另外一组就是房价涨得比较慢或者说不涨的二线城市，房价涨得比较快的二线城市我们用红线来表示，如果涨得慢用蓝线表示，我们研究这两组的城市 生的增速，我们可以看到2001年和2011年是明显的分水两，在2001年开始，这 生的这个走向是一样的，用什么特征的话，就是蓝线从来都是在红线上面，但是2011年以后，红线翻到蓝线上面，而且比蓝线的水平大得多，差距之大，维持的时间之长，在历 来看是没有前例的，以前蓝线都是在红线上面，这个情况说明，就是以 生为观察视角，年轻的人口，大量的涌入一部分城市的现象并不是从来都有的，是2011年以后中国开始出现的，在2011年之前在中国不同城市之间的流动没有 明显的选择性，但是呢在2012年以后，2011年以后的话，流动人口表示 强的流动性，这是在离开另外的这个城市，在房地产的这个影响是什么，房地产销售增速的差别，也就是这个增速的差，然后这一差的话，我们看到2011年同样是一个转折点，在2011年之前，这两组城市的住宅销售增速的差，平均是在0 ，甚至略低于0，这两组城市差基本上是一样的，甚至低于0，但是2012年以后，两组城市住宅销售的差，开始拉大，这个城市集中的流入这住宅销售相对于另外的城市，出现急剧上升，而且这个上升以后这个差距没有掉下来，这个差有多大，增速维持在15%到20%，这销售增速的差维持在15%到20%，首先在2011年我们可以看到， 生的流动增速出现一个断裂，紧接着这个断裂在住宅销售市场开始表现出来，我们再看，在新开工的市场上，这个也有 强的反映，在2012年之前两组城市住宅新开工的数差不多的，蓝线绝大多数比红线要略高一些，但是在2012年以后，红线也显著的翻到蓝线的上边，而且这个差 大。
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所以在房地产新开工的市场上，我们也看到一个断裂，我们看到断裂以后，2012年以后的情况，有一个反转， 大的裂口。
这是从房地产市场的角度来看问题我们从房地产看完问题以后，我们的感受是人口流动变化影响到房地产销售，影响到房地产开工，我们已经看到了，它强烈的影响到房地产的价格，那么人口流动的原因是什么，一个很朴素的想法，人口集中向这个城市流入，是因为这些城市有更好的就业机会，有更好的收入前景，更好的收入增长，所以向这些城市流动，但是这种看法的话，实际上是错误的。我们再来看这两组城市的居民可支配收入，我们看到的，同样是2011年或者2012年，它是一个明显的断点，在2011年之前从居民可支配的收入增速来讲，这两组城市基本上是一样的，甚至的话，红线比蓝线要略高一些，但是在2012年以后，红线摔了下来，蓝线是在上边，红线是代表居民可支配的收入，相对于蓝线明显变得更低，换句话来讲，在人口相对集中流入的这座城市，实际上居民可支配收入增速一直是在恶化。
所以这样的一个观察的话，它支持了几个看法，第一个看法它的断点同样出现在2012年，2011年， 生的断点，房地产销售和开工断点，包括房价，居民可支配收入，断点都是在2011年和2012年，不是因为收入机会吸引人口流入，如果是收入机会吸引流入，那么居民可支配收入更高，而实际上我们看到的是更低，那么一个重要的解释，是因为在经济以外的其他的因素，导致年轻人口集中向这些城市流入，那么对这些城市来讲的话，因为大量的年轻人口在集中流入，所以劳动力市场变得更加具有竞争性，劳动力的供应在增加，增加的话，导致居民收入增速的放缓，所以对进入城市的年轻人来讲从经济的角度里讲，相对而言生活质量是在恶化，一方面收入增速在变得更慢，另一方面房价在 快速的上升，为什么这些城市愿意进去呢，为什么在经济上没有 明显的吸引力的条件下，大量的年轻人口，青壮年人口愿意流向这个城市，我们回答这个问题之前来看一看在中国的版图上这是什么样的特点。
在这里的话我们用红线和蓝线标注的区域，由红线和蓝线标注的区域就是青壮年集中流入的城市，其中红线是全国均值＋2倍方差，这是随机事件概率5%，蓝色区域是全国水平＋上1倍方差到2倍的方差，是随机事件，概率也不大，其他没有标注的区域就是跟全国的水平差不多，或者说比全国的平均水平还明显的要更低。
我们从中国的地理版图来看，中国东三省，从 生角度来讲，是没有人口流入的，我们在中国 辽阔的西北地区，几乎也是没有人口流入的，实际上大家对这个结果的大部分应该不是 的陌生，在中国 广阔的西南地区，只有一个城市人口在加速流入，就是成都，其他的城市的话，它的人口流入都看不出来，在 大的西北地区几乎没有，勉强有一个是西安，它也是介于1倍到2倍方差之间。
2016在经济层面最为热闹的话题，房价的问题。我们知道，在今年大部分时间里面，中国有十几个二线城市的房价出现 快速的上涨，到了10月初的时候， 被迫启动新一轮 严的调控政策。
房价 快速的上升，引起大家对泡沫的这个普遍担忧，无论是日本90年代的教训，还是美国的话，2008年以后的这个教训，都体现我们房地产泡沫对经济金融稳定的这个潜在破坏力是 大的，对普通老百姓来讲房价也是避不开的话题，在年轻人涌入城市的情况下，对于刚刚城市中的穷人， 是没有房子的穷人来讲，在生活质量上带来了 大的甚至是 长久的压力。
也有很多人把房价的上涨普遍归结为超发的货币，宽松的流动性和高度投机性的基金和炒作的行为。这样的看法，毫无疑问都引起 多 广泛的共鸣。
但是我们在今天想给大家分享一个略微不一样的视角，我们想从这样的视角来看一看中国的房价问题。
在中国一二三线城市房价的分化 大。一线城市在2011年以来，总体来讲是小跌大涨的格局，每一轮的回调都 的浅，每一次的回升都迅速超过前一轮，但是这个房价还是于2013年的高点，以及三线以下的城市，房地产的泡沫化并不是 明显。对于中国二线城市合并起来看，在2015年年底地时候，实际上房价比2013年年底的这个高点还是要明显的更低，但是今年 是今年年初以来经历了 极速的上升，现在房价总体上明显高于三年前的水平。
但是这个结果在一线城市不是这样的。在2015年年底的时候，房价就已经闯破了历史新高。中国不同城市之间，在房价上涨的同时，分化是另外一个 显著的特征。
这种分化首先表现为一线城市单兵突进。在今年以来，二三线城市房价出现 大的分化。我们用货币宽松的资金和投机的角度来解释它，一个绕不开的问题是，为什么在大量三线以及以下城市，房价还是相对比较稳定的。
但是在三线及以下市场，从全国房地产体量来看，这个体量在开工面积上占到80%。实际上现在房价涨得 快的城市，合在一起的房地产开工面积，在全国占比只有20%，一线城市只有4%。把一线城市整个割掉，宏观来讲对整个经济来讲影响并不是太大。但是有一部分二线城市涨得 大，但在房地产的占比只有17%。但是在中国房地产市场占比达到80%的这个主流的部分，实际上它的房价的压力也很大，房地产市场仍然在 缓慢的上涨，涨速比一般的这个消费物价还要低一些。
我相信大家也有各种各样的解释，在这里我给大家分享一个快速的解释。
我分享一个在数据上的观察，这是一个散点图，在横轴上我们计算了中国大量的一二线城市，他们2015年 在校人数的数量，相对于2013年 在校人数的数量的增长，就2015年1到6年级有多少学生，2013年1到6年级有多少学生，然后我们算的话，大量的二线城市大量的增长，我们计算的话，从2016年8月份到2013年底8月份我们计算了这个城市的涨幅，合并在一起累计的这个房价的涨幅，然后我们可以明显的看到，在两个变量之间存在着 紧密的关系，总体上来讲， 生的增速 高的地区，房价的涨幅要大得多，而且 生的增幅 多的地区，房价相对来讲它的表现呢，要弱得多，那么为例进一步的深入理解这个问题的话，我补充几个背景知识。
第一个背景知识从2013年到2015年中国大陆合并在一起的 在校人数的增速，2年时间是1%，是1到6年级的这个增速，但是在全国增速1%的情况下，我们看深圳，深圳 生两年的增速是8%，厦门是8%，然后的话，北京是7%，南京，郑州，长沙，这些房价涨速 快，高达5%，全国是1%，5%的增速比全国的增速，加上2倍方差还要大得多，换句话来讲在统计上不太是一个随机事件。
我们看南昌、呼和浩特、西宁甚至包括兰州、贵阳这些地区， 生的增速都是负的，甚至在1%以下的水平，比全国平均的水平明显要更低，在这些地区的话，房价的表现要弱得多。
我们可以合理的推断一个小朋友在这个城市 的话，那么它的父母的话，一定在这个城市至少是离这个城市 的地方居住甚至很可能具有工作，而且 生的这个速度增长， 生动的显示他们的父母，青壮年的在大量涌入这个城市，在这个图上大家熟悉统计手段的话，代表一个简单相关的系数是在0.7，R平方是0.5，在统计上这是一个 强的这个结果，至少在我们关注的这个时间段里面，青壮年流入的一部分城市，而相对来讲离开另一部分城市，而在集中流入的这部分城市，在 时间的话，这个房价出现 快速的上涨，而在青壮年相对离开的那个城市的话房价表现的要弱得多，这是在横断面的数据所提出的推断。
那么这样的推断，有没有更进一步的数据来支持这一点，包括这样的模式，在时间序列上会是什么样的特点呢，我们再来分享一下，在时间序列上，它的一些特点，以及这个过程的更加丰富的细节。
首先我们把中国的二线城市，按照房价的涨幅，从高到低，做一个排序，我们知道呢，中国大概22个二线城市，然后我们基本上的话，在他的正中间就可以把中国的二线城市分解成为两组，一组二线城市就是房价涨得比较快的二线城市，另外一组就是房价涨得比较慢或者说不涨的二线城市，房价涨得比较快的二线城市我们用红线来表示，如果涨得慢用蓝线表示，我们研究这两组的城市 生的增速，我们可以看到2001年和2011年是明显的分水两，在2001年开始，这 生的这个走向是一样的，用什么特征的话，就是蓝线从来都是在红线上面，但是2011年以后，红线翻到蓝线上面，而且比蓝线的水平大得多，差距之大，维持的时间之长，在历 来看是没有前例的，以前蓝线都是在红线上面，这个情况说明，就是以 生为观察视角，年轻的人口，大量的涌入一部分城市的现象并不是从来都有的，是2011年以后中国开始出现的，在2011年之前在中国不同城市之间的流动没有 明显的选择性，但是呢在2012年以后，2011年以后的话，流动人口表示 强的流动性，这是在离开另外的这个城市，在房地产的这个影响是什么，房地产销售增速的差别，也就是这个增速的差，然后这一差的话，我们看到2011年同样是一个转折点，在2011年之前，这两组城市的住宅销售增速的差，平均是在0 ，甚至略低于0，这两组城市差基本上是一样的，甚至低于0，但是2012年以后，两组城市住宅销售的差，开始拉大，这个城市集中的流入这住宅销售相对于另外的城市，出现急剧上升，而且这个上升以后这个差距没有掉下来，这个差有多大，增速维持在15%到20%，这销售增速的差维持在15%到20%，首先在2011年我们可以看到， 生的流动增速出现一个断裂，紧接着这个断裂在住宅销售市场开始表现出来，我们再看，在新开工的市场上，这个也有 强的反映，在2012年之前两组城市住宅新开工的数差不多的，蓝线绝大多数比红线要略高一些，但是在2012年以后，红线也显著的翻到蓝线的上边，而且这个差 大。
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所以在房地产新开工的市场上，我们也看到一个断裂，我们看到断裂以后，2012年以后的情况，有一个反转， 大的裂口。
这是从房地产市场的角度来看问题我们从房地产看完问题以后，我们的感受是人口流动变化影响到房地产销售，影响到房地产开工，我们已经看到了，它强烈的影响到房地产的价格，那么人口流动的原因是什么，一个很朴素的想法，人口集中向这个城市流入，是因为这些城市有更好的就业机会，有更好的收入前景，更好的收入增长，所以向这些城市流动，但是这种看法的话，实际上是错误的。我们再来看这两组城市的居民可支配收入，我们看到的，同样是2011年或者2012年，它是一个明显的断点，在2011年之前从居民可支配的收入增速来讲，这两组城市基本上是一样的，甚至的话，红线比蓝线要略高一些，但是在2012年以后，红线摔了下来，蓝线是在上边，红线是代表居民可支配的收入，相对于蓝线明显变得更低，换句话来讲，在人口相对集中流入的这座城市，实际上居民可支配收入增速一直是在恶化。
所以这样的一个观察的话，它支持了几个看法，第一个看法它的断点同样出现在2012年，2011年， 生的断点，房地产销售和开工断点，包括房价，居民可支配收入，断点都是在2011年和2012年，不是因为收入机会吸引人口流入，如果是收入机会吸引流入，那么居民可支配收入更高，而实际上我们看到的是更低，那么一个重要的解释，是因为在经济以外的其他的因素，导致年轻人口集中向这些城市流入，那么对这些城市来讲的话，因为大量的年轻人口在集中流入，所以劳动力市场变得更加具有竞争性，劳动力的供应在增加，增加的话，导致居民收入增速的放缓，所以对进入城市的年轻人来讲从经济的角度里讲，相对而言生活质量是在恶化，一方面收入增速在变得更慢，另一方面房价在 快速的上升，为什么这些城市愿意进去呢，为什么在经济上没有 明显的吸引力的条件下，大量的年轻人口，青壮年人口愿意流向这个城市，我们回答这个问题之前来看一看在中国的版图上这是什么样的特点。
在这里的话我们用红线和蓝线标注的区域，由红线和蓝线标注的区域就是青壮年集中流入的城市，其中红线是全国均值＋2倍方差，这是随机事件概率5%，蓝色区域是全国水平＋上1倍方差到2倍的方差，是随机事件，概率也不大，其他没有标注的区域就是跟全国的水平差不多，或者说比全国的平均水平还明显的要更低。
我们从中国的地理版图来看，中国东三省，从 生角度来讲，是没有人口流入的，我们在中国 辽阔的西北地区，几乎也是没有人口流入的，实际上大家对这个结果的大部分应该不是 的陌生，在中国 广阔的西南地区，只有一个城市人口在加速流入，就是成都，其他的城市的话，它的人口流入都看不出来，在 大的西北地区几乎没有，勉强有一个是西安，它也是介于1倍到2倍方差之间。