主题：将房产赠予给子女其实是害他

【案例】


2013年，老张将上海的一套80平米两居室赠与给儿子小张，作为结婚婚房，并办理了赠与及过户手续。


2016年1月，小张准备将房子出售再换一套三居室，结果在过户时居然被告知，除必要的契税、营业税等一系列税收外，房子必须征收20%个人所得税！


房子现价5万一平，网签合同价达到了400万，减去老张当初购房30万的购房款，减掉小张取得房屋时花掉的成本20万，小张全部按照350万的20%缴纳个税，个税就得缴纳70万。


天呐鲁！！！


个人所得税不是1%征收吗？怎么会变成20%了呢？小伙伴都惊呆了！


二手房交易中的个人所得税征收有两种方式


1、查验征收：纳税人能够提供房屋原值等费用 的，个人所得税=(计税价格-原值-契税-相关税费-合理费用)×20%


2、核定征收：纳税人不能提供房屋原值等费用 的，个人所得税=计税价格×1%


这里就涉及到两个问题，一是如果小张一直是自住，就不必缴纳个人所得税，但是要出售就必须缴纳个税；二是，如果按核定征收，1%的税费，小张只需要缴纳4万元，这种也是二手房交易常见的个税缴纳方式，但是问题就在小张的房产是受赠所得，根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知国税发[2006]144号》第二条第二款的规定：在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。


小张必须按照查验征收，而当初老张买房只花了30万，所以，小张相当于要缴纳全部房产的20%的税费，高达70万的个人所得税！




赠与房产看似 其实并不一定


1、 赠与房产契税不能享受优惠（评估价*3%）；


2、 赠与直系亲属不需要公正，赠与非直系亲属还需要一笔公正费；


3、 赠与直系亲属， 税免征，赠与非直系亲属 税征收视同买卖；


4、 赠与直系亲属，个人所得税免征，赠与非直系亲属个人所得税征收视同买卖；


5、 赠与房产再次出售时，按照房屋全额缴纳个人所得税（网签价*20%）。


举个栗子：


上海一套满五唯一，89平米的二居室，评估价为450万，赠与、买卖给子女费用各是多少：


赠与


契税：450万x3%=13.5万

个税：0

税：0

公证费：0


买卖：


契税：450万x1%=4.5万

个税：0

税：0


赠与比买卖多花了9万税费，还没有加进去再次出售时子女还需付20%的个税。


注：未满两年的新房，用赠与的方式会比较划算，但是依然会遇到再次出售的问题。


因此大多数人都不会选择赠与的方式。有人可能会有疑问二手房出售时，税费一般都是由下家承担，但20%的税太重了，没有人愿意承担。如果子女被限购又一定要买房时，才可以考虑赠与房产，不然最好不要选择这个方式。

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