因为融资体系不一样。我们的融资体系是以银行为主的间接融资体系，我们85-90%源于间接融资，美国85-90%源于直接融资。通过银行融资，很多是存了贷，贷了存，存了又贷，贷了再存，反反复复在转，M2就转大了。货币也不能完全解释这个房价呈刚性上涨、近乎 的现象，至少它不能作为唯一的解释。
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到底原因在哪儿？我们看看美国和日本房地产市场发展的过程。
美国的城镇化率接近75%以后，房地产市场的涨跌确实属于货币现象的，利 ，房价跌；利率低，房价涨。
日本在城镇化率达到78%之前，怎么调控房价都是一骑绝尘往上攀升。到了78%之后，不管货币政策怎么宽松，它的价格就不断往下走。
所以，城镇化率是背后的推手。随着城镇化的推进，未来还会源源不断有人会来买，供给又受限，价格会不涨吗？这就像买股票一样，假若未来会有源源不断的人来会来接盘，供给又没增加，股价不会往上走吗？
我们的城镇化率在2020年大概能到达60%左右，这是一个基本面。但是这个基本面并不能解释为什么我们的房价呈刚性的上涨，2007年、2011年、2013年进行房地产调控，每一次调控之后为什么就没有起伏呢？
原因还有另外两个制度安排，一个是我们的土地出让金是地方政府的“钱袋子”，与此同时，银行很多信贷是跟房地产相关，我们现在并没有进行过金融机构， 是国有金融机构可以破产的抗压实验。房地产大幅度的调整，很有可能会导致他们的不良率急剧往上走。既然没有进行过大型金融机构破产的抗压实验，自然就不能出现房地产市场的大幅调整。这就导致每次进行宏观调控的时候，不仅仅是控需求，还要控制供给，不让房地产开发商在股票市场融资，不让他们在债券市场融资，银行业不给他们放贷。需求是控制不了的，只能递延，该结婚的在压力下还是会买房结婚的。但是供给抑制了两年之后，需求一旦释放出来，供给不足必然会导致房价再次往上攀升。所以我们2007年调控、2011年调控、2013调控，调控之后，都是房价再上台阶。
另外一个方面，买房地产是买土地吗？土地郊区多的是，为什么就买城 的房子呢？房子为何这么值钱呢？
原因是它提供了公共服务资源。公共服务资源是决定房价的核心要素。但是我国在进行公共服务资源分配的时候，存在不平衡。由于计划经济体制以来的制度安排，决定了我们的公共服务资源总在往越大的城市集中。在改革开放之后，这种不平衡进一步得到了强化，强化结果就是现在全国最好的高校集中在北京、上海；最好的 、医疗机构也集中在北京、上海，所以大家在追逐这些公共服务资源的时候，就会有房地产的故事。
因此，要打破房地产市场奇怪的困局，只能从制度安排着手，去推动它发展的长效机制，就像这次 经济工作会议所强调的那样。
因为融资体系不一样。我们的融资体系是以银行为主的间接融资体系，我们85-90%源于间接融资，美国85-90%源于直接融资。通过银行融资，很多是存了贷，贷了存，存了又贷，贷了再存，反反复复在转，M2就转大了。货币也不能完全解释这个房价呈刚性上涨、近乎 的现象，至少它不能作为唯一的解释。
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到底原因在哪儿？我们看看美国和日本房地产市场发展的过程。
美国的城镇化率接近75%以后，房地产市场的涨跌确实属于货币现象的，利 ，房价跌；利率低，房价涨。
日本在城镇化率达到78%之前，怎么调控房价都是一骑绝尘往上攀升。到了78%之后，不管货币政策怎么宽松，它的价格就不断往下走。
所以，城镇化率是背后的推手。随着城镇化的推进，未来还会源源不断有人会来买，供给又受限，价格会不涨吗？这就像买股票一样，假若未来会有源源不断的人来会来接盘，供给又没增加，股价不会往上走吗？
我们的城镇化率在2020年大概能到达60%左右，这是一个基本面。但是这个基本面并不能解释为什么我们的房价呈刚性的上涨，2007年、2011年、2013年进行房地产调控，每一次调控之后为什么就没有起伏呢？
原因还有另外两个制度安排，一个是我们的土地出让金是地方政府的“钱袋子”，与此同时，银行很多信贷是跟房地产相关，我们现在并没有进行过金融机构， 是国有金融机构可以破产的抗压实验。房地产大幅度的调整，很有可能会导致他们的不良率急剧往上走。既然没有进行过大型金融机构破产的抗压实验，自然就不能出现房地产市场的大幅调整。这就导致每次进行宏观调控的时候，不仅仅是控需求，还要控制供给，不让房地产开发商在股票市场融资，不让他们在债券市场融资，银行业不给他们放贷。需求是控制不了的，只能递延，该结婚的在压力下还是会买房结婚的。但是供给抑制了两年之后，需求一旦释放出来，供给不足必然会导致房价再次往上攀升。所以我们2007年调控、2011年调控、2013调控，调控之后，都是房价再上台阶。
另外一个方面，买房地产是买土地吗？土地郊区多的是，为什么就买城 的房子呢？房子为何这么值钱呢？
原因是它提供了公共服务资源。公共服务资源是决定房价的核心要素。但是我国在进行公共服务资源分配的时候，存在不平衡。由于计划经济体制以来的制度安排，决定了我们的公共服务资源总在往越大的城市集中。在改革开放之后，这种不平衡进一步得到了强化，强化结果就是现在全国最好的高校集中在北京、上海；最好的 、医疗机构也集中在北京、上海，所以大家在追逐这些公共服务资源的时候，就会有房地产的故事。
因此，要打破房地产市场奇怪的困局，只能从制度安排着手，去推动它发展的长效机制，就像这次 经济工作会议所强调的那样。