主题：大家好！我一直都听说土地使用权抵押，但是一直不明白是怎么回事？大家一起讨论一下吧！

土地使用权抵押是指为了保障债权的实现，在不转移对使用权发生权利变更的前提下，用债务人或第三人的土地使用权作为担保。
   抵押合同是必须符合法律规定的形式或当事人双方约定的形式才能成立的行为，所以该合同应采取书面形式，同样土地抵押也必须签订书面的抵押合同才能成立。
   当事人在抵押合同上签字，合同即告成立。《合同法》第４４条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”土地抵押合同的成立，标志着土地抵押关系的随同成立，也即抵押合同的生效，但不标志着债权人（接受抵押的金融机构）的抵押权的依法设立。依据我国法律规定，只有经过土地管理部门登记，债权人的抵押权才能设定。这时候，未经登记的土地使用权抵押合同，作为普通的法律特征，不能对抗第三人。
   《担保法》第４１条规定“抵押合同自登记之日起生效”和原国家土地管理局?煟保梗梗筏牴?土（籍）字第２号文“土地使用权抵押合同经登记后生效”的规定，显然混淆了债权与物权的法律特征。准确讲，在法理上应为：（土地使用权）抵押权人的抵押权设定自登记之日起生效。
   法律规定必须办理抵押登记手续，如果没有办理抵押物登记手续，不影响抵押合同的成立与生效，只是抵押权不能设定而已。

目前，我国商品房买卖基本采用预售方式。因此，购房人所担负的风险相对很大，再加上缺乏法律知识和房地产专业知识，经常落入不诚信的开发企业所设置的陷阱中。
陷阱一！开发商在建设项目土地被抵押的状况下，不告知购房人抵押的事实，与购房人签订商品房买卖契约，且该房屋的权利瑕疵也不在合同中注明，目的是打消购房人的顾虑，顺利收取定金和首付款。 陷阱二！开发商在建设项目土地被抵押的状况下，与购房人签订合同后，为了顺利地将土地抵押转成在建工程抵押，往往不为购房人办理登记备案手续。 
陷阱三！开发商在不通知抵押权人的情况下，也不告知购房人抵押的事实，将已作为在建工程抵押的房屋销售给购房人，在签订契约收取房款后，长期不为购房者办理登记备案(被设定抵押的房屋无法办理登记备案)。 
相关解读尽管开发商与购房人签订的合同从法律上看视为有效，但由于开发商未办理登记备案手续，使行政部门无法对购房人的权益加以保护。一旦开发商资金发生危机，银行可对已销售但未办理登记备案的房屋进行查封，因此尽管购房人已经支付了部分或全部房款，但最终可能无法取得该房屋。即使要求开发商给予赔偿，若开发企业濒临倒闭，受害者必将是购房人。