主题：应如何设计征收物业税？

    不久前，财政部财政科学研究所所长贾康建议，如果开征物业税，则从独立的别墅、豪宅开始。最近，物业税政策研究制定工作的参与者、北京大学不动产研究中心主任冯长春在接受记者采访时说，目前，财政部门已经在对如何评估不动产、物业税税基和税率等问题进行研究。财政部计划明年开征物业税。由于商业地产、写字楼等牵涉面积比较少，所以最先从商业地产开始征收。继而将征税对象扩展到拥有多套住宅的业主，逐步实现只要拥有房产都应该纳税。

    物业税，可以说是对中国房地产影响最大的未来政策之一，也是目前最具悬念的08年房地产调控政策之一，更由于冯长春的身份的特殊性，作为物业税政策研究制定工作的参与者，因此，他的这番话再次激活了关于物业税的种种舆论，引起了业内关于物业税明年将进行“实转”的预测。

    早在财政部财政科学研究所所长贾康建议从独立的别墅、豪宅开始开征物业税时，本文作者陈真诚在接受《大众证券》记者采访时认为，物业税既然属于“财产税”，主要是针对土地、房屋等不动产征税，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。因此，我不赞成从独立的别墅、豪宅开始这种在同类别物业内再区分的简单做法。今天，再次接到记者对我就“最先从商业地产开始征收”的采访时我的有关物业税的观点是，赞成最先从商业地产开始征收的。这是因为，“最先从商业地产开始征收”，是考虑到在实际工作中可操作性的需要。而且，“最先从商业地产开始征收”和“从独立的别墅、豪宅开始”这二者的含义是不一样的。“最先从商业地产开始征收”，是选择同一类别物业无区分地征收，没有在同类别物业内再区分。

    同时，本文作者陈真诚在接受《大众证券》记者采访时也表明了一些建议与观点，总体来说，物业税，应遵循公平税负和总体税费降低原则。在实际运作中，可以参考或采用如下思路来设计、开征物业税： 

    一、物业税，首先要遵循和体现公平税负原则，在城市中的所有物业都应该同时开始征税。同时，还要遵循总体税费降低的原则。也就是说，如果开征物业税，一个很重要的前提是降低乃至取消各种税外收费，并要把其他一些征税进行调整。

    二、物业税还要体现调剂社会财富再分配的原则。物业税应该按家庭计算，不分新购买或单位分房遗转或旧房或祖屋，凡二套或以上者，以套为单位，逐套提高税率，同时把第一套基础税率适当定低点。对住宅承租人、贫困家庭给予补贴。对超低面积或低价格住宅住户及穷困家庭实行先征物业税然后部分或全部退税政策。

    三是，物业税也要尽可能区分满足基本生活要求的自住、出租、闲置及商业办公等不同存在类型而设立不同的征收税率。按自住、出租、闲置及商业办公等不同存在类型设立逐步升高的税率。写字楼、商场铺面和用作办公用的住宅等商业性或用作商业用途的商住两用房，其税率要应比纯住宅要高。

    四是，物业税不能简单地以面积来作为标准，还应该参照其购买价格等因素来权衡，结合面积和价格等因素联合计算设计税率，对产权酒店等一些纯投资性的非普通物业应适应较高税率。如购买一间30平方米的五星级产权酒店，不能因其面积不大而不征收，相反，应该比购买90平方米或以上的一般住宅征收更高税率的物业税。

    五是，配合基本的物业税开征，如与之联系开征遗产税，可提高遗产税率，适当降低购买后物业之自用所持有期间税率。

    六是，配合基本的物业税开征，对出租物业，针对出租人的租赁环节开征租赁环节税，同时开征与租赁环节税税率不同的闲置税。一旦物业停止出租或处于待租闲置状态，因就应及时停征期间的相关租赁环节税，改征收闲置税。闲置普通住宅与闲置商用房的闲置税率应不同，闲置的纯商业物业应征最高税率。附：11月16日出版的“大众证券报”记者报道文章网络地址见“专家：物业税从别墅豪宅开始，业内人士看法不一http://www.dzzq.com.cn/a/ca944163.htm”【作者：陈真诚 转自：陈真诚的搜房博客】