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限户型、限面积、限…… 种种“限”限不住房价
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主题:
限户型、限面积、限…… 种种“限”限不住房价
抒咏五号
发表于
2007-08-02
进微信群讨论
文章来源:理财周刊
京沪两地响应中央房地产调控政策,纷纷加大限户型、限面积、甚至限价格的住宅供应。供应量不断加大且以文件等形式加以保障,这固然是一策。
然而,人们更关心的是,种种“限”的措施会不会限住房价?如果仅仅是通过行政手段让今后的住宅供应里多点小户型,而单价依然涨势不断,恐怕对市场不会造成太大的改观。
“90/70”短期难供市场
上海的“2700万”并不像北京那样以“双限”等形式出现,而是以市场化的单价辅助以规定范围内的面积出现,以控制总价规模,但同样的问题是:地段很偏。
自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积在90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上,这就是“90/70”政策。2007年6月8日,上海市政府新闻发言人焦扬曾在市政府新闻发布会上表示,这批“90/70”楼盘中的相当一部分位于中外环线之间、适合居民居住的区域,预计将会陆续开工上市,上海楼盘后市因此供应充分。
7月20日,上海易居房地产研究院常务副总经理于丹丹对媒体透露,据她了解,上海市政府清理的这批2700万平方米的未报建项目,一共是382个。按照正常的建设速度,这一批项目应该在1到2年内推向市场,再加上接下来陆续会有一些新的土地推出市场,她预计,在接下来的一年里,或许会有400个 “90/70”项目入市。
她表示,这两个项目,加上一些原本就规划做小户型的楼盘,“90/70”项目目前占上市量的17.2%。等到明年这个时候,预计市场上的“90/70”项目占的比例应该会在50%左右。这一类型的房源主力单价预计在6000~7000元/平方米左右,主力总价在60万元左右。从成交来看,5月份90平方米以上的房源成交占了所有成交的20%,6月份升到23%,7月份半个多月,这一比例是27%。
小户型可能提升单价
然而,这批90/70项目带来的却不是房价的下跌,甚至很可能是下一轮的火爆升势。
统计数据显示,7月份上海的商品房成交量开始下滑,分析人士认为这是因为外环外优质房源经过6月的热销之后,全市优质房源可售量大幅下滑。很多项目都把开盘日期推到9、10月份。这可能会加剧7、8月份优质房源的紧缺度,使得楼市的总成交量进一步下滑,到9、10月这些房源和“90/70”房源一起大量上市的时候,将重新激活市场。
对于广受市场期待的“90/70”房源,人们已经看到第一个项目“上海奥林匹克花园”的热销。年初以来报价为8000元/平方米的上海奥林匹克花园,已经算是九亭地区最贵的楼盘之一,但是其7月7日推出的按“90/70”规划建设的三期房源,报价竟高达9000元/平方米,且推盘不到一周就售出266套房源的一半以上。可见市场对这批房源价格的接受程度之高。
小户型售价高于普通房型似乎已成房产界公认的定律,在当前上海部分区域,90/70小户型的售价,正逐渐成为区域的“领头羊”,大有领涨之势。
专家认为,政府希望通过控制户型,从而控制市民购房总支出的上升之势,然而,从最近的市场表现看,90/70项目因房型优势、结构合理、总价控制得当来抬升单价的情况,令人担忧。
从目前一些热销的个案也可以看出90/70项目提高单价的迹象。如位于三林的万科金色国际公寓,主力户型87~99平方米两房,平均成交价格达13769元/平方米。
专家指出,占总成交量最高的6000~10000元/平方米价格段,套均面积最小,其对应总价在80万元左右。按照这样的购买力,把户型面积缩小到90平方米以下,开发商可以把单价卖到11000元/平方米以上。这相对于目前6000~10000元/平方米的价格段来说,有15%以上的涨价空间。而其他价格段的购房者所能承受的房型更大,给90/70项目开发商留下的涨价空间就更大。
八、九月份又将有一批“90/70”项目面市,包括万科旗下的白马花园南块和四季花城三区、九城湖滨、嘉城等楼盘,这批项目主要分布在在松江、闵行、宝山等近郊板块,总价基本在60万元以内。
“购房者不要期望今后一段时间‘90/70'项目的集中上市会拉低房价。”一位研究人士表示,“供应增多的同时,其实‘90/70’需求也在增加。上海易居研究院的一项调查显示,在听说了‘90/70’政策之后,有66.8%的购房者推迟了置业计划。这些集体观望需求的累积,会在‘90/70’项目上市后集中释放。”
高价竞标“双限地”
2007年7月11日,北京市相关政府部门组织了“北京市第二批双限房用地小营地块的开标仪式”,标的物为两块地:清河小营双限地土地面积12.75万平方米,总建筑面积为14.24万平方米,底价为3.98亿元;丰台宋家庄38号地土地面积7.78万平方米,总建筑面积为18.44万平方米,底价为3.52亿元。
当主持人北京市土地整理储备中心开标人雷蕾念出“清河小营双限地,华润置地,招标价格5.9亿元”时,全场一片哗然,连站在门外的北京市国土资源局副局长曾赞荣也轻声惊叹。
而当华润置地为丰台宋家庄38号地报出6亿元的价格时,现场的开发商代表都惊呆了。要知道,宋家庄地块销售限价6200元/平方米,在场人士大都认为华润此举很难赚钱。
“但是我们不要忘了,项目内还有3.2万平方米的商业,这些商业房产销售是不限价的,而且很多企业一般倾向于持有物业,因此这个价格对开发企业来说,还是很划算的。”一位评论人士却这样看。
甚至有人认为,许多企业已经把竞标双限房用地看成向政府表“忠心”的行为。如果通过竞标拿到双限地,一方面可以有后续项目开发,另一方面也算是支持政府稳定房地产市场、呼应政府政策导向。难怪有媒体评论说,“连高呼为富人盖房子的华远地产也来竞标中低价房了。”
限价房又偏僻又不便宜
开发商热衷投标限价房用地的另一个原因是:限价房的房价并不算太便宜。
事实上,在2007年4月首批地块的招标过程中,限价房用地价格就遭到广泛的质疑。
当时一共推出三块地,主要依据的原则是:比该地区同质普通商品房的平均销售价格下浮10%~15%。其中丰台造甲村地块平均销售限价为6800元/平方米,石景山金顶街地块为6250元/平方米,海淀区西三旗地块为每平方米6350元。
但“限价”出台,并没有赢来期待中的一片叫好,很多限价房的期待者—政策制定的目标人群的第一反应是:“太贵了!”
“由于目前商品房价格已经处于投机拉动下的失控状态,而且还在不断上升,如果限价房的价格绑定周边商品房,也肯定会水涨船高!”中国社会科学院国际投资研究中心研究员曹建海博士对某媒体表示。
北京个人合作建房倡导人于凌罡认为:以西三旗限价房项目为例,按每平米6350元取得一套85平米两居,首付两成,公积金贷款20年估算,首付107,950元,月供2795.11元。值得注意的是,买房人还要交纳各种税费和手续费上万元,而按照家庭年收入10万元估算,月供压力超过家庭可支配收入的35%。
“客观的说,年收入低于10万元的中低收入家庭,靠工资的话,根本买不起限价房,即便勉强购买,每月的月供也会超过其家庭收入的30%,成为‘房奴’—难怪他们会失望!”于凌罡说。
当头棒喝
发表于
2007-08-02
坛中窥房
发表于
2007-08-02
大支佬
发表于
2007-08-02
西行客
发表于
2007-08-02
猪肉涨了
发表于
2007-08-02
真希望哪天国家发布消息:从现在起全国人民都有房子!每人只限一间!!
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京沪两地响应中央房地产调控政策,纷纷加大限户型、限面积、甚至限价格的住宅供应。供应量不断加大且以文件等形式加以保障,这固然是一策。
然而,人们更关心的是,种种“限”的措施会不会限住房价?如果仅仅是通过行政手段让今后的住宅供应里多点小户型,而单价依然涨势不断,恐怕对市场不会造成太大的改观。
“90/70”短期难供市场
上海的“2700万”并不像北京那样以“双限”等形式出现,而是以市场化的单价辅助以规定范围内的面积出现,以控制总价规模,但同样的问题是:地段很偏。
自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积在90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上,这就是“90/70”政策。2007年6月8日,上海市政府新闻发言人焦扬曾在市政府新闻发布会上表示,这批“90/70”楼盘中的相当一部分位于中外环线之间、适合居民居住的区域,预计将会陆续开工上市,上海楼盘后市因此供应充分。
7月20日,上海易居房地产研究院常务副总经理于丹丹对媒体透露,据她了解,上海市政府清理的这批2700万平方米的未报建项目,一共是382个。按照正常的建设速度,这一批项目应该在1到2年内推向市场,再加上接下来陆续会有一些新的土地推出市场,她预计,在接下来的一年里,或许会有400个 “90/70”项目入市。
她表示,这两个项目,加上一些原本就规划做小户型的楼盘,“90/70”项目目前占上市量的17.2%。等到明年这个时候,预计市场上的“90/70”项目占的比例应该会在50%左右。这一类型的房源主力单价预计在6000~7000元/平方米左右,主力总价在60万元左右。从成交来看,5月份90平方米以上的房源成交占了所有成交的20%,6月份升到23%,7月份半个多月,这一比例是27%。
小户型可能提升单价
然而,这批90/70项目带来的却不是房价的下跌,甚至很可能是下一轮的火爆升势。
统计数据显示,7月份上海的商品房成交量开始下滑,分析人士认为这是因为外环外优质房源经过6月的热销之后,全市优质房源可售量大幅下滑。很多项目都把开盘日期推到9、10月份。这可能会加剧7、8月份优质房源的紧缺度,使得楼市的总成交量进一步下滑,到9、10月这些房源和“90/70”房源一起大量上市的时候,将重新激活市场。
对于广受市场期待的“90/70”房源,人们已经看到第一个项目“上海奥林匹克花园”的热销。年初以来报价为8000元/平方米的上海奥林匹克花园,已经算是九亭地区最贵的楼盘之一,但是其7月7日推出的按“90/70”规划建设的三期房源,报价竟高达9000元/平方米,且推盘不到一周就售出266套房源的一半以上。可见市场对这批房源价格的接受程度之高。
小户型售价高于普通房型似乎已成房产界公认的定律,在当前上海部分区域,90/70小户型的售价,正逐渐成为区域的“领头羊”,大有领涨之势。
专家认为,政府希望通过控制户型,从而控制市民购房总支出的上升之势,然而,从最近的市场表现看,90/70项目因房型优势、结构合理、总价控制得当来抬升单价的情况,令人担忧。
从目前一些热销的个案也可以看出90/70项目提高单价的迹象。如位于三林的万科金色国际公寓,主力户型87~99平方米两房,平均成交价格达13769元/平方米。
专家指出,占总成交量最高的6000~10000元/平方米价格段,套均面积最小,其对应总价在80万元左右。按照这样的购买力,把户型面积缩小到90平方米以下,开发商可以把单价卖到11000元/平方米以上。这相对于目前6000~10000元/平方米的价格段来说,有15%以上的涨价空间。而其他价格段的购房者所能承受的房型更大,给90/70项目开发商留下的涨价空间就更大。
八、九月份又将有一批“90/70”项目面市,包括万科旗下的白马花园南块和四季花城三区、九城湖滨、嘉城等楼盘,这批项目主要分布在在松江、闵行、宝山等近郊板块,总价基本在60万元以内。
“购房者不要期望今后一段时间‘90/70'项目的集中上市会拉低房价。”一位研究人士表示,“供应增多的同时,其实‘90/70’需求也在增加。上海易居研究院的一项调查显示,在听说了‘90/70’政策之后,有66.8%的购房者推迟了置业计划。这些集体观望需求的累积,会在‘90/70’项目上市后集中释放。”
高价竞标“双限地”
2007年7月11日,北京市相关政府部门组织了“北京市第二批双限房用地小营地块的开标仪式”,标的物为两块地:清河小营双限地土地面积12.75万平方米,总建筑面积为14.24万平方米,底价为3.98亿元;丰台宋家庄38号地土地面积7.78万平方米,总建筑面积为18.44万平方米,底价为3.52亿元。
当主持人北京市土地整理储备中心开标人雷蕾念出“清河小营双限地,华润置地,招标价格5.9亿元”时,全场一片哗然,连站在门外的北京市国土资源局副局长曾赞荣也轻声惊叹。
而当华润置地为丰台宋家庄38号地报出6亿元的价格时,现场的开发商代表都惊呆了。要知道,宋家庄地块销售限价6200元/平方米,在场人士大都认为华润此举很难赚钱。
“但是我们不要忘了,项目内还有3.2万平方米的商业,这些商业房产销售是不限价的,而且很多企业一般倾向于持有物业,因此这个价格对开发企业来说,还是很划算的。”一位评论人士却这样看。
甚至有人认为,许多企业已经把竞标双限房用地看成向政府表“忠心”的行为。如果通过竞标拿到双限地,一方面可以有后续项目开发,另一方面也算是支持政府稳定房地产市场、呼应政府政策导向。难怪有媒体评论说,“连高呼为富人盖房子的华远地产也来竞标中低价房了。”
限价房又偏僻又不便宜
开发商热衷投标限价房用地的另一个原因是:限价房的房价并不算太便宜。
事实上,在2007年4月首批地块的招标过程中,限价房用地价格就遭到广泛的质疑。
当时一共推出三块地,主要依据的原则是:比该地区同质普通商品房的平均销售价格下浮10%~15%。其中丰台造甲村地块平均销售限价为6800元/平方米,石景山金顶街地块为6250元/平方米,海淀区西三旗地块为每平方米6350元。
但“限价”出台,并没有赢来期待中的一片叫好,很多限价房的期待者—政策制定的目标人群的第一反应是:“太贵了!”
“由于目前商品房价格已经处于投机拉动下的失控状态,而且还在不断上升,如果限价房的价格绑定周边商品房,也肯定会水涨船高!”中国社会科学院国际投资研究中心研究员曹建海博士对某媒体表示。
北京个人合作建房倡导人于凌罡认为:以西三旗限价房项目为例,按每平米6350元取得一套85平米两居,首付两成,公积金贷款20年估算,首付107,950元,月供2795.11元。值得注意的是,买房人还要交纳各种税费和手续费上万元,而按照家庭年收入10万元估算,月供压力超过家庭可支配收入的35%。
“客观的说,年收入低于10万元的中低收入家庭,靠工资的话,根本买不起限价房,即便勉强购买,每月的月供也会超过其家庭收入的30%,成为‘房奴’—难怪他们会失望!”于凌罡说。