主题：小产权房为无力购高价房者提供新选择

近两年来，随着我国房地产市场及其价格的持续走热与高扬，一些地方出现了在“城中村”或“城乡结合部”集体土地上开发的“小产权”房，对此，从政府到业界似乎一个声音两个字：反对，并一再宣称“不受法律保护”。笔者则认为，“小产权”房的出现反映了市场法则的作用，“小产权”房体现了我国初级阶段生产力性质及特点，“小产权”房拓展了我国房地产市场的多形式，多样性。
    “小产权”房的出现反映了市场法则的作用 
    “小产权”房的出现，一个基本的意识反映就是说明他有市场。市场经济的本质只有两个字——自由，即自由生产、自由交换、自由发展，而这种“自由”的正常运行过程又是以有需求和满足需求为特征的。由于需求形成的市场波动刺激了生产者，生产者看到了这个消费市场及其前景，便会迅即研讨、策划、组织生产，供给消费需求，这就是市场法则。为什么会出现“小产权”房？这是有其深刻的产生背景和条件的。进入21世纪以来，特别是近五年，我国的房地产市场持续发展，异常火爆，房地产价格更是一路攀高，以至于人们惊呼“买不起房”。这两年，一些人虽然也指出了绝大多数人“无力买房”，却又同时吹出了“人人都应该有房住，买得起”的“共产”风，更是鼓动了消费欲的劲增。但是再怎么说，掏个驴价只能买头驴，不出骡子价格是买不到骡子的，至少买不到好骡子。也是在这一住房“共产”风及其一些人们消费心理压抑状态下，社会开始寻求并出现低价房。其间，政府也推出了经济适用房，却又太难以争到手，而在量上也远远满足不了需求。“城中村”、“城乡结合部”的决策者们正是看到了这一市场景象，并找到了一个极好的切入点，即借“城中村”改造，“城乡结合部”拆迁改制之际，推出了“小产权”房。这既反映了当代“城中村”、“城乡结合部”人的市场意识的增强、以及进入市场寻求自我生存、自我发展的精神风貌，也反映了市场供求关系和价格与价值关系的内在规定性，以及我国市场机制运行对经济社会越来越大的影响和带动性。所以，我们没有理由去叫停和咒骂“小产权”房，更不该去“围追堵截”“小产权”房，倒是应感到欣慰并为之叫好。 
    “小产权”房体现了我国初级阶段生产力性质及特点 
    消费，包括住房消费取决于生产。我国进入了社会主义，但尚处于初级阶段。初级阶段的生产力水平是低下的，这一经济特征直接影响着人们的消费购买力。“小产权”房也许是与此相适应的、带有中国特色的一种人们的房屋拥有形式。经济是基础，社会主义应该努力使人人有房住，但绝不可能达到人人都能够自己买房住，而且人人都去购新房、购大房、购豪房。不要说初级阶段，即使是将来跨越了初级阶段，进入更高一级的社会，也会因为劳动职业岗位的差别，从而决定的工资收入的差别关系，而不可能人人都购一样的房，住一样的房。这一客观差别性，必然使一些收入高者住“高价”房，一些收入低者住“低价”房。按照“初级阶段”水平与方式办事，包括住房必须量力而行，购不起高价房就住低价房，争取不了“大产权”房，就拥有“小产权”房。“小产权”房所以能兴起，一个主要原因也正是房价相对较低，大多数人能承受得起，亦或说，“小产权”房的出现为那些无力购买高价房者提供了一条新的路径选择。 
   “小产权”房拓展了我国房地产市场的多形式，多样性
    机械地说，多层次的生产力水平决定着多种形式的产权结构关系，从而也决定了多种生产形式及其消费的多样性。目前我国的房地产市场主要有政府直接开发、房地产商开发两种形式，而其中又以政府出让土地，房地产商购置土地开发为主导。这一市场特性自然导致一方面政府左右着房地产商，另一方面房地产商左右着房地产市场，而恰是在这一“左右”过程中，政府与房地产商之间产生了“非市场、非正常”联系，也是这种“非市场、非正常”联系，使得一方面政府高呼加强宏观调控，抑制房价；另一方面房地产商却心里有数，蒙着脸，低着头，狂扬价，还时不时冠以“市场行为”，“市场大势”。而分析起来，个中缘由至少可以说，政府导向下的房地产商独家垄断房地产市场是问题之基本症结。假如现在放开，让有闲置土地的企业和单位自主开发商品性住宅，变“城中村”改造为由“城中村”土地所有者直接开发商品性住宅，加之政府批拨专门土地给专门建设单位开发“经济性适用房”、“廉租房”，试问，这种打破单一政府与房地产商垄断房地产市场的格局，房地产市场还会那么一个劲地价格走高吗？所以，这种貌似市场行为，而实为行政作为的房地产市场，涨价就是必然的。真正想抑制价格的关键在于打破垄断，让房地产市场回归市场法则运营，发展多种形式、多样渠道的房地产市场结构。特别是转变观念，让“小产权”这种低价房正面登场，从而科学建构有中国特色的房地产市场，这无疑是有着重大的、现实的、历史的意义的。 
    “小产权”房的“入市”，将成为评抑高房价的重要措施。任何垄断都是就市场而言的，其内在的、支撑预期性的则是价格。平抑高房价，一方面要打破市场垄断，另一方面就是改变价格困局，以“低”平“高”。我国住房制度改革以来，尤其是商品房的开发，不仅活跃了整个国民经济，而且使一部分人首先拥有了自己的房舍产权。但是，单一的政府允认、发放“房产证”，即所谓“大产权”的指向，是否就是适应目前的经济社会性质，是否就不许可再有一个“小产权”的存在？确实是值得研讨的，特别是这种产权的单一指向性引发的房价虚高、持续上扬，更是值得思考的。有房产商揭幕现在房价中成本只占20%，而余下部分四成以这样那样、明的暗的、姓公姓私地归了“政府”，我们不想就此评论什么，可是这却传递了一些信息，即在政府与房地产开发商的“合作”中，似乎存在有某些人为地加大房地产成本，人为地抬高房地产价格的嫌疑。显然，政府征用农村集体的土地，再出售给房地产开发商，开发商再生产出房产品销售给购房者，这一过程中政府与开发商、开发商与购房人之间的两次、两个联结，必然就增大了交易费用。假如由土地的所用者，亦或说由“城中村”人，“城乡结合部”人直接开发便减少了中间的两个环节，勿庸置疑，房产品价格肯定会低得多。问题还在于，房地产开发商开发可以，为什么土地所有者就不可以呢？同时，现在都说房产品价格高，为什么就不可以让有条件的土地所有者自行开发点低价位房产、并依此投入市场，平抑高房价呢？这似乎是没有道理的，所谓“不受法律保护”、“全面清查”“小产权”房也是太随意、太草率，不负责任的。 
    “小产权”房有利于减轻政府面对的社会住房需求压力。随着工业化、城镇化、农业现代化的发展，人们的消费观念及其对康年盛世新生活的追求，住宅供求失衡的矛盾越来越大，并且已经超脱出某一城市或地区，成为国家不得不面对的一大压力，成为构建和谐社会的一个基本的物质障碍。而要解决这一问题，仅仅发展“大产权”的路子是根本不可能的，所以我们是否应该现实地正视“小产权”的出现呢？“棒喝”是没有用的，明智之举是因势利导，使其成为现行房市的补充，经过一定程序和一定阶段的规制，让“小产权”走向大产权。围绕“小产权”房，重要的是趋利避害，一要加强审核、监管，纳入城市发展的总体规划之中；二要加强规制、组织，规避风险，切实维护“小产权”房人的基本权益。“小产权”房的出现，是一种客观必然，是我国房地产业改革与发展中的新生事物。改革与发展中的问题还须用改革与发展的眼光，在改革与发展中解决，改革与发展必须遵循其自身的规律。初级阶段，市场经济也好，生产力也好，总是从无序到有序，从野蛮到文明，而这一过程不应该是对那些“大逆不道”完全实施封杀、遏制，恰恰则是要认真地从经济社会环境、生产关系及其上层建筑方面评析原因，从而达成制度与体制的自我完善。当然，其中涉及的问题肯定是复杂的，而只要我们认真对待，并且积极地从有利于解决国民住房、有利于减缓政府压力、有利于经济社会大局稳定出发，就一定能科学地处理好“小产权”房的问题。 (河南财经学院教授 郭军/中国财经报)