主题：龙湖地产北京重庆反向路演纪要

龙湖地产于10月末组织了为期两天的反向路演，期间我们参与了与集团主席吴亚军及其他高管的会面，并参观了公司位于北京和重庆的数个核心项目。总体而言，我们看到公司管理层对市场中性偏乐观的看法以及对公司自身积极乐观的展望。
政策展望。吴主席预计在即将到来的2017年中，ZF对房地产行业仍会持支持态度，且货币政策将维持宽松，而同期个别过热城市的调控收紧目标也不会发生扭转。短期来看，预计此轮受到严格调控政策影响的市场自今年四季度开始，在未来的一至两个季度内成交量将有所放缓，但需要注意的是，政策制定也具有一定灵活性，并且大多数城市的看涨势头仍维持强劲。因此，总体而言，吴主席表示将会重视在具有产业支撑的二三线城市挖掘更多机会。

业绩指引。首席执行官邵先生表示，今年合约销售有望超过800亿元，较已上调的全年销售目标750亿元(同比增长38%)超出至少50亿元，他并表示在2017年有望实现合同销售金额同比增长约10%。此外，公司管理层表示，基于当前充足的已锁定项目具备强劲的盈利能力，公司有望在未来三年实现双位数的盈利增长。同时，基于强劲的资产负债表，公司仍会在当前整体过热的土地市场中捕捉局部机会，因此整体的土地收购步伐不会显著放缓。
物业开始发力。在本次反向路演中，我们参观了公司位于北京的两个新开业购物 项目，以及位于重庆的大型购物 大坪天街新开业第三期项目。总体而言，我们发现，龙湖要求公司开发后持有运营的商业项目在开业三年内必须达到约70%毛利率和约6%收益率的严格要求。此外，财务总监赵先生重申，预计公司物业租赁收入在2016年达20亿元，2017年为25亿元，并在2018年达到约30亿元，由此公司目前每年约30亿元的利息支出将很快可以被物业租赁收入所覆盖。
信用评级接连上调。需要强调的是，在此次反向路演之后一周，标准普尔宣布将龙湖的长期企业信用评级由BB+上调至BBB-，由此龙湖成为 上市私营房地产开发商中唯一具有 级评级的公司。而此前在2016年8月18日，穆迪则宣布将龙湖的信用展望由稳定上调为正面。与此同时，财务总监赵先生表示公司的平均借贷成本将有望延续下行趋势，从2014年的6.4%、2015年的5.74%，2016年上半年的5.18%进一步在年底下降至5%以下。
重申龙湖买入评级。龙湖地产股价自9月初高位的约13港元以来下跌超过20%，期间主席吴女士的前夫于9月7日以每股12港元的价格出售共计1.5亿股龙湖股份(占总股本约2.6%)可被认为是触发股价下跌的原因之一，而国庆长假期间密集出台的调控政策也加强了 者获利了结的倾向。但在我们覆盖的房地产开发商中，我们仍认为龙湖地产具备最佳的风险收益比，且持续稳健增长的能力更强。我们维持公司2016-18的盈利预测不变，并保持公司每股净资产值为19.4港元，但基于板块整体估值下跌，我们将目标每股净资产值折价从25%扩大至30%，由此得到未来12个月的新目标价13.58港元(原目标价为14.55港元)。考虑到目前股价较新目标价存在约36%的上行空间，我们重申龙湖地产买入评级。