主题：解读新《物业管理条例》

    国务院日前颁布第504号国务院令，公布《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》。(以下简称“条例”)新条例的一个重要变化是，选聘或解聘物业服务企业原先须由2/3以上业主同意方可进行，10月1日起，变为只需总人数总面积过半数业主同意即可。

     解读·物业定位

     从“管理”到“服务”

    新的物业管理条例规定，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”，并对个别条文的文字作了修改。
    这一修改的背景是，近年来由于物业公司管理不当，发生了很多物业纠纷。由于原先的物业公司服务不好，业主要求换物业公司，新选的物业公司因原物业“赖”着不走进入不了小区的情况时有发生。业内人士表示，上述名称变化更好地明确了物业公司的职责。
    上海佳信物业管理有限公司总经理顾光耀对记者表示，物业公司的定位其实就是服务行业，要对小区里面的设备、资源等进行相应的管理，并要服务于业主。
    据了解，目前有部分物业公司走入一个误区，对于小区里最基本的环境清洁都没能做好，更不用说服务业主。

    解读·业主表决

    从2/3以上到1/2以上

    条例中由业主共同决定的7件“大事”的通过要求也有了变化。除了 “筹集和使用专项维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施”这两项决定，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意外，其他选聘和解聘物业服务企业等5件“大事”，都只要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数1/2的业主同意就可以了。
    条例规定，“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”
    对于选聘和解聘物业服务企业人数上的变动，顾光耀认为，作为一个物业服务企业最主要的还是服务好小区居民，“物业公司的服务，业主是看在眼里的”。

    解读·费用收取

    代收费用不得收取手续费

    条例提出，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
    条例明确，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
    条例提出，县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

    解读·业主大会

    业主可共同履行业委会职责

    条例提出，物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
    条例规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
    同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

    解读·服务合同

    业委会应与物业订立书面合同

    条例规定，物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
    条例还明确，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

    解读·其他事项

    公用设施不得改变用途

    条例提出，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
    条例规定，业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
    条例明确，业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
    条例还规定，业主需装装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。【转自：每日经济新闻 记者：杨燕】