主题：(原创):影响中国商业地产20年：商业地产风险决策系统实战应用体系诞生(连载)

为什么有的开发商的商业地产项目开业一个、成功一个，有的开发商的商业地产项目，却一直在苦苦挣扎，难以成功？

为什么有的商业地产项目看上去外部条件非常好，却惨淡经营？

为什么有的商业地产项目开始并不被人看好，却能够一举成功？

商业地产项目如同木桶，它的成功与否并不取决于最长的木板有多长，而取决于最短的木板有多短！


刻舟求剑故事在商业地产领域的演绎
有个楚国人乘船过江，不小心把身边带的佩剑掉到了水里，便急忙在船沿上用刀子刻下一个记号，说：“剑是从这儿掉下去的。”船靠岸停稳后，这个人顺着船沿上刻的记号，下到水里打捞。可是捞了半天，宝剑也没捞上来。他看着船沿儿上的记号，感到很奇怪，便自言自语地说：“剑明明是从这掉下去的，为什么却捞不到呢？”
像刻舟求剑的故事一样，开发商业地产项目，绝对不能用静态的、短期的眼光来看待问题，因为项目是不变的，但是外部的条件却会随着时代的发展而变化，如果一个项目以人为的干预来掩饰眼前的问题，那么若干年后，负作用将会显现。商业地产项目应当坚持用动态的、长期的眼光来看待问题，这样才能保持未来竞争中立于不败之地。
地方性法规同样是在中国开发商业地产项目的风险因素之一，中国幅员辽阔，城市众多，每一座城市都由于不同的历史条件而形成了一定的地方保护条例，商业地产项目要进入一座新的城市，就一定要充分研究地方法规对商业地产项目所产生的各种影响，并做出评估结论。

无法回避的地方保护主义
我们曾经有一位外国客户，他们有很好的招商资源和商业地产开发建设经验，2007年他们决定在华东某市投资一座购物中心。
这个商业地产的开发商信心百倍，他们开发的购物中心在国外非常成功，这次他们进入华东某地开店，决定一举成功。
这个商业地产开发商的实际情况是：他们的资本能力非常雄厚，他们有运作经验非常成熟的自营百货公司，这次开店，他们决定以自营百货公司为主力店，同时引入家乐福超市作为另一主力店。照常规的观点来看，成功的可能性非常大。
但是，在举办过听证会评估之后，我们却认为该项目的政策风险非常大。其原因是：
1） 华东某市近年来经济发展迅速，尤其是商业零售企业扩张非常强劲，形成了该市的产业支柱之一。由原国有商业企业改制而成的某某百货公司及某某超级市场，在该地根深蒂固，有很深的地方情结和各个层面的关系；
2） 为保护地方零售企业，该城市为外来进入的商家制定了各种门槛，以保护本地的某某百货公司和某某超级市场处于市场上的垄断地位。家乐福曾经在两年前尝试进入该市开店，但由于各种原因的制约而最后退出；
综合来看，可见该地的地方法规对外来零售企业进入制定了严格的保护条款，该投资商进入这座城市只有两条道路。
第一条道路：进入该市开发购物中心，按原计划导入自营百货公司和家乐福，但受到地方保护主义的制约，项目运作的风险较大；
第二条道路：不引入自营主力店和家乐福，而进行本地招商，引入当地的某某百货公司和某某超市，则该项目开发运营的优势不明显。
综合以上意见，可见在该市开发购物中心的时机并不成熟。
在商业地产的投资决策过程中，关于政策法规的风险是实行一票否决的，这是绝对必要的。


实例分析：沃尔玛进广州为什么这么难？
一直以来，都有朋友这样问这样的问题——全国很多的城市都引进了沃尔玛购物中心，为什么沃尔玛购物中心一直不能在广州开店呢？
而我们的回答总是——全国很多地方都可以考虑，但沃尔玛目前进广州的时机还不成熟。
为什么沃尔玛购物中心迟迟不进广州呢？
是因为广州的消费基础不强，沃尔玛还没有看上广州？
是因为广州的市场竞争太激烈，沃尔玛没有在这个市场开店的信心？
是因为广州太大，沃尔玛一直都没有在广州找到合适的开店地点？
这些答案看上去似是而非，但却没有道出沃尔玛未进入广州市场的真正原因。
2002年，在《广州日报》、《南方都市报》等主流媒体上都在显著的位置刊登了沃尔玛将在广州海珠区客村开店的消息，一时引起掀然大波。
但是，当时间过去了两年以后，三年以后，四年以后，以及到现在为止的五年以后，沃尔玛进入广州市场还一直是一个梦想，沃尔玛进入广州的目标还没有实现，沃尔玛进广州怎么就这么难呢？
事实上，沃尔玛进入广州开店，受到的正是地方性的条款限制。因为在沃尔玛首次提出进广州开店时，广州市政府就明确提出：欢迎沃尔玛进入广州，但前提条件却是要求沃尔玛把设在中国的全球采购中心设在广州！
由于沃尔玛一直将设在中国的全球采购中心设在深圳，将全球采购中心移到广州来对于沃尔玛是有一定的难度的，这样，广州市所提出的条件就成为沃尔玛进驻广州的一条极为重要的限制条款。
广州零售领域的地方保护主义色彩一直是比较浓厚的。广州本土的零售企业有广百股份、新大新公司、友谊百货等，这些国有百货零售企业在市场上占有垄断地位，其中广百股份又是法国家乐福的第二大股东，近年来家乐福在广州开了多家店面，但是沃尔玛却一直被限制性条款挡在门外。
中国零售商业的地方保护主义的严重性，在此可见一斑。