主题：“拆迁”vs“腾退”：用其补偿款购房能否享受契税优惠？

??杨某为北京市居民。2015年12月，杨某与某拆迁公司签订房屋排险解危“腾退”协议，后拆迁公司在杨某腾退房屋后依约向杨某支付腾退款共计280余万元。2016年2月，杨某在北京市A区购买一套二手房并在北京市A区地税局某税务所缴纳契税1.9万元。


??使用“腾退”协议所获得的补偿款购房，能否适用“拆迁”相关契税优惠政策?


??生活中，人们往往对“腾退”和“拆迁”不加区分。事实上，从税收的角度进行分析，“腾退”协议与“拆迁”协议在性质、法律依据和审批要求等各方面都有显著区别。“拆迁”是指取得拆迁许可的单位，是政府出于公共利益考虑，对居民 的房屋进行依法征收的 行为。“腾退”是指经过土地使用人或房屋 人与腾退公司协商，由土地使用人或房屋 人自愿退还土地或腾出房屋，由腾退公司对该居民予以补偿的行为。


??实际上，虽然上述政策的具体条文表述不同，但其法律主旨具有内在一致性：税收优惠政策的目的在于补偿那些为了公共利益而牺牲个人利益的纳税人。即，当土地使用人或房屋 人为遵从公共利益的需要，因政府主导的 行为（无论是“征用、占用”还是“拆迁”）而丧失了土地使用权或房屋 权时，其有权获得相应补偿并享受契税优惠。反之，若土地使用人或房屋 人不是由于公共利益需要，且因非 行为而丧失土地使用权或房屋 权，则无法享受契税优惠。

??就上述案情来说，从法律适用的角度分析，本案中的税务机关作出不予退税的决定符合法律要求。税务机关严格遵循了京财税[2002]1926号文和京财税[2004]16号文的要求，将政府主导的拆迁行为以及拆迁单位具有拆迁许可证作为享受税收优惠的必要条件。由于杨某与拆迁公司签署的是“腾退”协议而非“拆迁”协议，且经查询，该地块并无拆迁公告或拆迁许可证，因此税务机关判定杨某不应享受契税优惠政策。